新常态下房地产企业成本控制策略研究

汪 乔

北京中铁悦诚投资管理有限公司

新常态下房地产企业成本控制策略研究

汪 乔

北京中铁悦诚投资管理有限公司

我国已经进入经济“新常态”，新的经济形势下房地产市场面临着巨大挑战，房地产企业的成本控制是房地产企业获得利润的重要途径，也是房地产企业经营方式改革的关键点。在成本控制过程中，企业的制度建设、信息建设、人力资源建设以及项目各个阶段的流程控制都发挥着重大的作用。

新常态；房地产；成本控制；策略

1 引言

我国经济进入“新常态”后，转变经营方式，控制成本成为房地产企业生存发展的重要途径。目前房地产开发企业普遍存在成本控制方法落后的情况。在竞争日益激烈的经济环境下，寻找有效、科学的成本控制方法对于房地产企业的发展具有重要的促进作用[1]。

2 我国房地产企业成本控制中存在的问题

(1)对成本控制认识不足。普遍通过扩大投资规模来增加企业利润，忽略了企业内部其他因素对成本费用的影响，出现一些环节控制不足，其他环节过度控制的情况[2]。

(2)成本控制制度体系不健全。权责划分不够明确，管理缺乏制度化，部门间的协同意识差，造成内部成本消耗比较大。工作一旦出现偏差，就会带来巨大的经营和财务风险。

(3)成本控制监督模式不健全。管理层对于成本控制工作的关注仅仅停留在财务报表上，并没有结合设计、施工等环节进行系统的、针对性的控制工作。考评机制和监督模式的不健全也降低了整个企业成本控制工作的执行效率[3]。

3 成本控制策略研究[4][5]

3.1 完善成本控制组织架构，提升企业内部各组织的联动性

企业以总经理为成本管理核心，积极做好项目开发过程中的成本管理协调工作，理顺各部门之间的成本管理关系，明确各部门的管理权责，针对具体项目由各部门抽调专业人员组建成管理小组，以提升各部门之间的成本管理联动性。

3.2 构建成本管理信息系统

利用现代信息技术构建成本信息系统，对信息进行科学的、高效的、连续性的、全面的处理和分析。信息处理的内容应该包括：项目预算系统、项目成本系统、资金管理系统、销售系统、人力资源管理系统、客户管理系统等。

3.3 建立各成本要素之间的协同管理机制

(1)前期策划阶段。项目开发要考虑边际成本、地理位置、规模以及投资概算等。通过市场调研提出方案，在进行可行性目标的论证后项目进入立项阶段。立项阶段要对项目进行全面的成本预算，并以此为基础设计市场推广等相关方案。成本控制要注重工程项目的可持续性，注重从静态成本到动态成本的有效控制，把资金合理分配在各个环节，保证项目开发的正常资金流，保证项目正常顺利进行。

(2)方案设计阶段。方案设计阶段却决定着整个项目的建设成本，对项目整体影响较大。企业要随时与设计单位就建筑类别、建筑风格、设计流程等方面进行广泛沟通，确保在设计的过程中没有疏漏。

(3)项目施工阶段。首先，要严格规范招标管理，从源头上控制成本；其次，各部门在施工过程中要协同合作，确保工程进度与工程质量。财务部门要详细地分化预算成本支出与实际的成本支出；采购部门要在保证货物质量的前提下控制成本；在项目施工与结算的同时，工程部门和财务部门要定期把详细信息上报给高层，让高层随时知道项目开发进程。在施工过程中要紧紧围绕质量、时间、材料这三点来开展工作。

(4)竣工验收阶段。如果通不过竣工验收，企业就必须对项目进行整改，整改必然会产生相关成本，同时也会面临很高的延期交付赔偿风险。所以要做好项目验收工作，并提前做好已完工合格施工内容的结算工作，为后续的竣工结算奠定基础。房地产企业应将最终结算与事前预算的误差控制在5%之内4]。

(5)销售阶段。销售阶段是项目资金回笼，成本控制最终得以实现的阶段。大部分房地产的销售阶段在项目立项后便开始了。销售策略既要吻合市场又要根据项目运转的实际情况来变通。销售要注重企业的信誉，一些违背市场秩序的营销途径从长远看不利于企业发展。

3.4 加强人力资源建设和激励制度建设

(1)建立综合素质评价体系。建立合理的综合素质评价体系，可以客观对员工的综合素质进行评价，根据员工的学历、专业、职业经历、性格，兴趣、爱好等进行工作分配，从而提高工作效率。

(2)建立绩效考评制度。建立公平公正合理的绩效考评制度是激励机制的核心。通过适时合理的奖励，调动员工的积极性，吸引人才、留住人才。

(3)人本管理与伦理管理。定期从思想认识、工作方式方法、处事技巧等方面对员工进行专业系统的培训。重视员工价值、给员工充分展现和发展自我的平台，尊重员工的合理需求，让员工形成对企业的归属感、自信心和荣誉感，从而调动员工的积极性和创造精神。

3.5 构建成本管理自循环系统

及时总结成功与失误的经验教训，构建成本管理自循环系统，使得企业找到最适合自己的成本管理措施，为后续的成本管理工作奠定基础，为企业风险防控提供有力支持。

4 结语

房地产企业的成本控制是房地产企业经营方式改革的关键点。成本控制工作是一个长久的、连续的、企业全员参与的过程。在成本控制过程中，企业的制度建设、信息建设、人力资源建设以及项目各个阶段的流程控制都发挥着重大的作用。企业应该结合市场环境和自身资源条件的变化，在成本控制执行的过程中不断完善控制方法与模式，从而提高房地产企业的市场竞争力。

[1]宋述辉.对房地产企业成本控制的思考[J].商,2014(15):75～79.

[2]许田中.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].会计师,2014(24):13～15.

[3]刘永江.价值工程方法房地产项目设计阶段成本控制[J].中华民居(下旬刊),2014(5):38～40.

[4]李小敏.全成本管理体系在房地产企业开发项目中的应用[J].财务成本管理,2006(8):55～57.

[5]王晨元.新经济形势下房地产企业成本控制研究[D].首都经济贸易大学,2015