郑州市老城区社区商业中心调研初探——以保全街社区商业中心为例

田晓亮 曹坤梓 黄家源

1郑州大学综合设计研究院有限公司（450000） 2郑州大学（450000）

郑州市老城区社区商业中心调研初探
——以保全街社区商业中心为例

田晓亮1曹坤梓2黄家源1

1郑州大学综合设计研究院有限公司（450000） 2郑州大学（450000）

随着城市居民生活水平提高和生活节奏加快，在社区内解决日常生活消费的要求日渐增多，社区商业中心发展受到了全社会的广泛关注。保全街社区商业中心是郑州市老城区典型的社区商业中心，已经成为购物、餐饮、休闲娱乐、社区服务和酒店住宿共存的综合型社区商业中心，但与消费升级和电商快速发展背景下的新型社区商业中心仍存在着明显的差距。在城市更新过程中，保全街社区商业中心应通过完善功能，优化服务；线上线下协同发展和优化消费环境，营造特色，以更好的满足居民需求。

郑州市；老城区；社区商业中心；发展

0 引言

社区商业中心是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，主要服务于本社区居民，以便民利民、提升社区居民日常生活服务为目标。随着城市居民生活水平提高和生活节奏加快，对生活服务的便捷性要求越来越高，在社区内解决日常生活消费的要求日渐增多，社区商业中心发展受到了全社会的广泛关注，已经成为一项关乎社会和谐、环境宜居、社会保障的重要民生工程，也是体现城市现代化和综合竞争力的重要组成部分[1]。同时，随着经济的发展，居民消费需求显著转变，而网购、连锁经营等的发展也对社区商业中心的发展产生了极大的影响。因此，我们应该对社区商业中心的发展进行必要的梳理。本文通过对郑州市保全街社区商业中心的调研分析，探讨当前郑州市老城区社区商业中心的发展现状、不足及趋势，以期为社区商业中心的发展提供借鉴。

1 保全街社区商业中心概况

保全街社区商业中心位于郑州市老城区南部，周边主要为铁路职工家属院和普通居民小区，是周边居民日常生活消费和公共活动的主要区域，是郑州市老城区典型的社区商业中心。保全街社区商业中心主要沿保全街和庆丰街展开，呈“T”字型空间布局结构，保全街段长约480 m，有各类门店约77家，庆丰街段长约520 m，有各类门店约116家。保全街西端的世纪联华超市是该区域的商业核心，区域内还有专卖店、专业店、菜市场、餐饮、药店、便利店、银行与邮政网点等。保全街社区商业中心南部为郑铁体育中心，有体育场、游泳馆等多处体育设施；同时，世纪联华超市旁边的珍宝大世界是古玩一条街，为郑州市南部重要的古玩市场，但整体上对该商业中心影响较小，由于两者的特殊性，本次调研未将其纳入研究范围,仅在影响因素分析时，将此两者作为重要因素纳入分析过程。

2 现状特征

2.1 商业结构

1）商业类型组成。保全社区商业中心汇集了零售、餐饮、休闲娱乐、社区服务和住宿商务5大类商业类型。从各商业类型店铺数量占比看，经过初步统计，零售商业店铺数量最多，约为65.8%，餐饮和社区服务商业店铺数量相当，分别为15.3%和13.8%，休闲娱乐类店铺占比较小，约为5.19%。零售类店铺中，服装鞋帽店铺数量比重最大，约为63.6%；休闲娱乐类中，除了美容美发、健生、养生等常见类型之外，还存在音乐艺术中心、舞蹈培训等类型的教育设施，同时，中心内还聚集了3家快捷酒店。通过对消费者消费目的调查我们发现，有购物、餐饮和休闲服务行为的消费者，分别占调研消费者总数的55.3%、26.3%和23.7%，这表明购物是该中心最主要的消费目的，但餐饮和休闲服务的比重也比较大。

2）商业业态构成。保全社区商业中心有大型超市、专卖店、专业店、食杂店、折扣店等多种业态。世纪联华超市是商业中心内规模最大的店面，是中心的主力店。另外，从各零售业态的总体店面数量看，专业店和专卖店数量最多，分别占店面数量比为52.99%和29.91%，是中心的主要业态类型。

3）消费品档次。该区域内虽然没有珠宝首饰店等高档消费品店，但经营商品单价多为100～500元，且以品牌连锁店居多。依据美团、大众点评等APP所提供的数据，该中心饭店餐饮的人均消费水平普遍低于50元/人，但餐饮类商业总体比重不大。同时，区域内的快捷酒店也均为中档连锁酒店。总体看来,保全社区商业中心是一个中档的商业空间。

2.2 空间布局与环境

保全街社区商业中心空间布局呈以下4个特征:1）除了世纪联华超市、郑铁体育中心和珍宝大世界外，主要商业与公共服务设施沿保全街和庆丰街展开，沿街设店，呈带型发展，商业空间不完整。2）沿街商业的空间形式主要为底商住宅，受制于建筑结构，商业空间规模小、形式落后。3）郑铁体育中心环境较好，但管理封闭，公共性较差。中心内其他区域缺少绿化用地、休闲广场等公共空间，街区环境营造既缺少绿化植物、景观小品与街道家具等景观与休息设施，广告招牌、标识系统等也没有统一设计，城市环境品质较差。4）商业人流与城市交通交织，相互干扰严重，且机动车和非机动车停车位均配置不足，停车难、乱停车现象严重。

3 思考与建议

综上所述，保全街社区商业中心已经成为购物、餐饮、休闲娱乐、社区服务和酒店住宿共存的综合型社区商业中心，儿童教育、文化休闲、社交等与消费者现代需求和现代生活方式密切相关的新商业开始萌芽，服务水平明显提高。但保全街社区商业中心仍存在着明显的不足，主要为:1）综合服务能力有待提高。根据调查统计，周边居民对中心商品种类与数量、商业配套设施的满意度分别为48.3%和45.6%，中心内老年服务、医疗、家政服务等新型基本型设施以及高品位的社交场所、休闲健身、文化等提升型设施不足。2）受网购冲击，中心内的零售业，尤其是服装和日用品类店铺经营压力大，关店现象普遍，而餐饮、健身等行业则普遍受惠于网购的发展，经营满意度较高。3）街区环境质量较差，公共活动空间不足，周边居民和商铺经营者对街区环境的满意度分别为46.2%和35.3%。

随着居民消费升级、网购快速发展等，老龄人口增加及80后、90后逐渐成为社会消费的主体，社区消费理念、消费行为、消费需求等正发生着显著变化。在此背景下，郑州市社区商业中心发展应积极转变思路，以改善民生为导向，以构建15 min社区生活圈为指导，以居民在家门口实现日常生活的一站式消费为目标，构建功能齐全、环境优美的社区商业服务体系和公共生活中心，提升居民的幸福指数。具体发展建议为:

1）完善功能，提升服务。根据已有研究，合理的社区商业中心功能结构通常为:购物占经营面积的40%～50%,餐饮占25%～35%，休闲娱乐占10%～20%，服务占5%～10%。因此，保全街社区商业中心应适度控制零售业规模扩张，积极提高餐饮和休闲娱乐的比重，以形成合理的功能分区。同时，在社区商业中心功能构建过程中，上海、深圳等城市通常根据居民的需要程度、商品被消费的频率，将社区商业与服务业分为基本型和品质型两类[2]，以建立多层次的社区服务体系。前者是最基本的生活需求类型，在建设过程中必须落实，它既包括菜市场、早餐店、超市、诊所、药店等与民生密切相关的传统服务业，也包括老年服务、儿童托管、快递收发等新型生活服务业。后者是提高生活品质的类型，在建设过程中能够弹性选择，主要包括茶社、家政服务、中介租赁、休闲健身、金融服务、影院等。借鉴上海、深圳等城市的发展经验，保全街社区商业中心应顺应消费升级、家务劳动社会化和日常生活现代化的趋势，重点完善新型基本型生活服务业，积极发展品质型服务业，形成多元化的功能，让居民生活更便利、更丰富。

2）线上线下协同发展。近年来，电子商务快速崛起,电商已经深入到社区商业与服务的各领域，电商的快速发展给社区商业中心带来了以下四个方面的改变:第一，部分零售业受到强烈冲击，从而造成服装和日用品类店铺关店现象普遍。第二，实体商业向体验商业转型，与电商形成差异化发展。第三，实体商业和服务业与电商结合，进入“互联网+”模式，通过整合线上线下资源，拓展服务内容。这不仅带来了经营模式的转变，也对实体商业的空间布局和空间形式产生了显著的影响。如餐饮业，随着外卖的发展，实体店面对区位便捷度以及店面规模的要求都发生了明显变化。第四，借助互联网开展新型社区服务，如万科的“住这儿”、招商地产的“招商到家汇”，提供了物业服务、到家宜居等常规服务，以及生鲜果蔬、粮油食品等的线上采购，还为用户整合了社区商业信息，这也影响着社区商业中心的发展模式。

基于以上电商发展带来的变化，保全街社区商业中心一方面应顺应消费升级的趋势，积极引导实体商业向休闲娱乐、文化社交等体验商业转型，与虚拟商业错位竞争；另一方面，应鼓励虚拟商业发展，并推动线上线下商业融合，建设实体商业与虚拟商业协同发展的新型商业模式。在此过程中，结合街区改造，保全街社区商业中心更新应增加“互联网+”模式下的家政服务、中介租赁、快递收发等新功能空间，探索“互联网+”模式下的商业布局模式、空间形式与规划控制指标体系，促进社区商业转型升级。

3）优化环境，营造特色。消费升级的背景下，社区商业中心的环境营造呈现着人性化、景观化和体验化的趋势[3]，基于此，保全街社区商业中心环境更新应重点考虑以下三个方面：首先，建立共享、开放的区域公共空间体系。本着开放街区的理念，未来重点考虑将郑铁体育中心向周边居民开放，使其转变为区域的文体与户外活动中心，从而使保全街社区商业中心形成以郑铁体育中心为中心，连接各商业网点的完整的公共空间格局，修复封闭、独立的城市空间结构，提高空间共享性与城市资源的利用效率。其次，提升环境品质。通过对建筑立面、广告招牌、绿化景观、地面铺装、休息设施、景观小品、标识系统、照明灯饰等的统一规划，增加空间环境的舒适性、趣味性与景观性，使景观塑造与商业功能融为一体，从而形成一系列美好的城市景观。再者，挖掘区域特色，通过营造特定的文化主题，营造城市空间特色，并增加户外公共活动的乐趣。保全街社区商业中心可以重点挖掘铁路文化，并通过主题化故事、景观元素等要素的个性化设计加以展现，构建特色鲜明的社区公共中心。

4 结语

保全街社区商业中心已经成为购物、餐饮、休闲娱乐、社区服务和酒店住宿共存的综合型社区商业中心，但与消费升级和电商快速发展背景下的新型社区商业中心仍存在着明显的差距。在城市更新过程中，保全街社区商业中心应以构建15 min社区生活圈为指导，积极引导中心转型升级，提升服务水平。保全街社区商业中心升级发展的主要内容为:构建合理的功能结构，增加新型基础型生活服务业，引导品质型服务业发展；促进线上线下协同发展，探索新的空间发展模式及规划控制指标；以及建设共享、开放的区域公共空间体系和提升环境品质与城市特色。

[1]朱颂梅.中国城市社区商业的发展趋势及对社会的整合作用[J].商贸流通，2013(29)：40-42.

[2]李炅之,王梦珂,何丹.社区商业模式选择的思考——以苏州工业园区邻里中心为例[J].世界地理研究,2010(12):138-144.

[3]季松.消费时代城市空间的体验式消费[J].建筑与文化,2009(5):68-70.