关于我国城市大拆迁对经济发展影响研究

陈宇航+程瑞

[摘要]随着我国城市规模的扩大，随之带来的便是现在屡见不鲜的城市大拆迁现象。拆迁过程涉及的方面复杂，在拆迁过程中往往会出现意想不到的问题。文章就我国城市大拆迁对经济发展影响研究，从城市拆迁相关主体利益分析；城市拆迁经济纠纷的产生根源；城市拆迁的经济博弈与展望三个方面进行了叙述。

[关键词]城市大拆迁；利益主体；利益关系；根源；展望

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.02.118

随着我国经济的迅速发展，国家大力推动全民城镇化，在此项决定的实施过程中，大拆迁是一个必经的过程。拆迁工程任务重，周期长，涉及的经济效益广，又由于在拆迁过程中涉及的利益主体多，法律、法规方面没有出具相应的解决对策，所以拆迁过程往往会出现危害社会和谐的问题，但是这些问题归根结底就是各主体之间的利益问题。因此分析研究好各利益关系是解决大拆迁问题的关键。

1 城市拆迁相关主体利益分析

1.1 城市拆迁的利益主体

城市拆迁过程涉及的利益主体一般是三方：一方是卖房子的；一方是买房子的；另一方便是中介。这卖房子的便是被拆迁人；买房子的便是开发商；这中介肯定就是各地区政府。他们三方涉及的利益分别被称为被拆迁人利益、开发商利益、政府利益。被拆人在三方中属于弱势群体，在利益防护方面往往处于弱势。被迁人由于对房屋所有权的不同，又分为使用权人和所有权人。被拆迁人在拆迁过程中获得的利益主要分为两个方面：一方面是土地的使用权所获得补偿；另一方面是房屋及里面附属东西的一个补偿。在补偿的实际操作过程中，土地所有权的归属及补偿问题，一直没有得到落实，在补偿过程中，被拆迁人得到的补偿往往只有房屋和附属物品的补偿。开发商在补偿过程中往往是根据各地的补偿政策来的，有理有据，被拆迁的人只能听从政府的号召，平常所说的公平协调完全是形同虚设，被拆迁人的利益根本得不到合理的保障。开发商无非想将售房价格调整到市场可以接受的最高值，把成本降到最低，这样他便可以获得最高的效益。被拆迁人的利益就会降到最低。政府的利益无非就是政府的业绩，以及在拆迁过程中的得到的税收。一个地方的GDP的升高主要是靠房地产的开发。因此政府的利益和开发商的利益有着直接的关系。如果开发商给被拆迁人 的补偿少了，那就可以给政府更多的土地出让补偿，政府就会乐意接受，而相对弱势的被拆迁人的利益就会受到削弱。政府拆迁也没有出台相应的法律法规。因此在拆迁过程中针对政府本身和拆迁方都得不到相应的法规制约。

1.2 城市拆迁主体的利益关系

城市拆迁主体的利益关系可以分为三种：第一种便是被拆迁人与开发商的关系；第二种是开发商与政府的利益关系；第三种是被拆迁人与政府的利益关系。下面先说被拆迁人与开发商的利益关系。在我们的理想情况下，被拆迁人的利益和开发商的利益可以进行公平公正的双方协调，但是由于我国的一些政策，政府在两者利益之间也扮演着重要的角色。也就是说“看得见的手”在房地产中发挥了主要作用，这不利于市场公平公正的交易。由于我国以发展为核心，所以加大了政府的职能，政府的职能可以涉及市场的价格。因此习近平总书记明确指出，要充分发挥好“看不见的手”市场经济调节的作用，在这两者的利益过程中，被拆迁人无非想得到最高的补偿，而开发商无非想得到最大的效益。开发商与政府的利益关系，政府的收益主要分为两个方面：一个便是土地的出让金；另一个便是把公益项目转让出去。土地的出让金在很多地方是政府的主要经济来源，并且相对其他的经济来源，政府对其的支配程度更高，更受不到制约，因此，政府非常热衷于出让土地。将公益项目转让出去可以减轻政府的财政输出，因此政府也是很热衷的，但是开发商在高成本的情况下，往往会抬高房产的价格，房地产泡沫现象应时而生。被拆迁人与政府的关系，被拆迁人的土地所有权从根本意义上来讲，开发商是没有权力进行消除的，可以消除被拆迁人土地使用权的机构只有政府，然后开发商给予政府一定的土地出让金，这样土地才归属于开发商。所以被拆迁人与政府之间有着最基本的关系。政府在出具相应的补偿标准时，应该请具有相应资格的评审机构对被拆迁人的财物进行公平公正的评审，要积极主动地听取被拆迁人的意愿与建议，尽量做到保护被拆迁人的利益，基于被拆迁人相应的补偿。

2 城市拆迁经济纠纷的产生根源

城市拆迁经济纠纷的产生根源主要分为三个方面：第一个是补偿的标准太笼统，在实际操作中往往得不到相应的法律法规支持，使被拆迁人的利益得不到相应的保障，三方都得不到有力的制约。第二个是被拆迁人的土地所有权得不到认可和赔偿。第三个是不尊重被拆迁人的意愿强制拆迁，激化了社会矛盾。在产生矛盾的第一个根源中，往往会出现两个方面的现象：第一个是政府的定价跟不上市场的价格变动，并且差距较大，有时一平方米相差几千块钱，在这种情况下被拆迁人的利益往往会得不到保护，而房地产商就可以在这项政策的漏洞上获得巨额的收益。第二个是补偿价格的评估基本上都是拆迁人找的，因此补偿标准往往会低于正常市场价格，因此在选评估方时应该征得三方的同意。在第二个根源中是因为在目前出台的响应的拆迁管理条例中，没有明确地指出土地所有权的归属和响应的补偿。开发商的巨大的利润就在于土地所有权。开发商在取得土地所有权时只要给予政府一定的土地出让金与区域费即可，然而再向广大市民出售房屋时，房屋价格里却包含土地所有权的费用，因此针对土地所有权的问题应该出台相应的法律法规。三个根据主要是因为条例明确指出在诉讼期间拆迁不停止，这就让开发商更加毫无顾虑地强行拆迁，践踏了相应被拆迁人的人权。

3 城市拆迁的经济博弈与展望

城市拆迁的经济博弈，无非被拆迁方、开发商、政府之间的相互经济博弈。被拆迁方在这场博弈中有三种选择，同意拆迁、拖后同意以及不同意。出于各种方面的分析考虑，被拆迁方选择同意会获得效益的最大化。政府和开发商可以得到最大收益的情况同样也是被拆迁方同意拆迁的情况。因此实现共赢的状态便是被拆迁人同意拆迁。但是在三者的博弈中被拆迁方处于被动的状态，在补偿政策出来之后，的确是被拆迁方同意拆迁对三方来说都是最好的状态，但是出台的相应的补偿标准一般都是不利于拆迁方的利益的。我们要解决在城市拆迁中的问题可以通过以下方式：利用经济博弈的理论及时地化解博弈各方的经济纠纷与矛盾，在整个拆迁过程中让市场这个“看不见的手”来控制，让政府这个“看得见的手”来辅助。针对整个拆迁的评估机构进行整改，保证公平公正，完善城市房屋拆迁理论体系和管理体系，建立城市拆迁安置行为的制约机制，我们应该进行严格的规划，但是最主要的还是执行。在这些措施的制约下，城市拆迁工作一定会得到最大限度的改善，实现三方满意，完美实现共赢状态。

4 结 论

城市大拆迁是我们国家最大限度实现城镇化的必经途径。且城市拆迁设计的方面广，牵扯这地方经济的发展问题。所以必须解决好城市大拆迁过程中出现的各种问题。要解决好这些问题，首先我们要分析好各利益主体，然后分析各个利益主体的关系，明白了他们的关系之后我们才能更好地解决好他们的博弈关系，分析产生问题的根源，然后根据产生问题的原因采取相应的措施，改善拆迁过程中出现的一些问题，相信在这些措施实施之后，城市拆迁问题会得到很好地解决，实现三方满意。只有这样才能推动我国城镇化建设的步伐，为国家经济发展贡献自己的力量。

参考文献：

[1]H.范里安.微观经济学：现代观点[M].费方域，译.上海：上海三联书店，上海人民出版社，1994.

[2]丹尼斯·迪帕斯奎尔，威廉·惠顿.城市经济学与房地产市场[M].龙奋杰，譯.北京：经济科学出版社，2002.