是借贷还是赠予？购房资金引起两代纠纷

杨维松

想买房，找爹娘”，现在很多年轻人购房，都会要父母出资，这本来也无可厚非。可是有时候，因为一些特殊原因，会引发父母与子女的纠纷。近些年来，因房产纠纷导致亲情割裂的情况，在生活中屡见不鲜。

亲情输给房子，是家庭的悲剧。为了避免这种情况出现，父母为子女出资买房时应该注意些什么？发生房产纠纷时又该如何处理？先来看一个真实的案例。

【房产纠纷】

2009年，老陈老两口与儿子儿媳共同出资，购买了上海浦东三林路的一处住宅。该房屋价格为120万元，老陈夫妻、儿子儿媳各自出资60万元，房屋产权登记为四人共同所有。

2013年6月，儿子儿媳为了改善女儿的上学环境，准备购买锦绣路上的一处“学区房”。 两人原本是想出售另一处物业筹集资金，但在出售过程中遇到一些状况，一时难以变现。但是，已与“学区房”产权人签订了买卖协议，一旦不能履约将面临赔偿诉讼。

面对此种情况，老陈夫妻决定转让浦东三林路的这套住宅，这样就有资金支付“学区房”购房款，让儿子儿媳渡过难关。四人商量后达成了一致意见，以308万元的价格将此套房屋卖出。

有了资金，儿子儿媳如愿购买到了“学区房”。不久，他们的另一处物业也顺利售出。老陈夫妻原本以为，儿子儿媳现在已有了资金，会将308万元售房款的一半返还给他们。但几次沟通，拖了一年多后儿媳仍执意不还。无奈之下，老陈夫妻诉至浦东新区人民法院。

【对簿公堂】

法院庭审中，儿媳辩称，当初两原告、两被告各出资一半购买的房屋，一直由两原告居住，被告出资的目的也是为了赡养老人。两原告曾承诺将该房屋赠与两被告，且房屋的出售是双方协商后共同作出的决定，因而相应的售房款也属赠与，其没有义务进行返还。

原告则称，之所以同意出售共有房屋，并不是出于赠与，而是因为两被告购置“学区房”过程中出现资金问题。被告还曾向原告借款50万元并出具借条，这也足以证明两原告的卖房垫资行为属于借资而不是赠与。

本案的焦点在于，究竟是借贷还是赠与。若是借贷，则被告方需要归还；若是赠与，则无需归还。

法院审理后认为，从本案案情来看，共有房屋的售房款直接打入了两被告的账户，用于购买锦绣路房屋，该房屋最终也登记在两被告名下，从形式上似乎符合父母为子女出资的情况。

但根据实际况来看，两被告完全有能力独立完成房屋置换，根本不需要依靠出售三林路房屋获取资金。两原告虽同意将三林路房屋出售，且售房款由两被告收取并支付，但其真实意思应为提供资金周转帮助。如果两原告出售三林路房屋的目的，是想为两被告出资购房，那么按常理会提前安排出售，统筹考虑资金安排，而不是在资金出现问题的情况下再考虑出售。

两原告曾向被告转账50万元并收取借条，也可证明两原告已对两被告购房提供了一定的帮助。在此情况下，两原告再将应属其所有的巨额房屋出售资金赠与两被告购房，显然不符合常理，故两原告要求还款合法有理。

据此，法院作出一审判决，两被告返还房屋出售款154万元。儿媳不服，提起上诉，被上海市第一中级人民法院驳回。

【以案说法】

本案中，原告方认为自己的出资是借款给被告方，而被告方却不以为然，只当是赠与。纵观本案案情，虽然原告方在出资的时候没有明确表示是借贷，但是从其行为可以看出其本意应是借贷。

出售共有房屋的行为发生在被告方购房资金短缺的时间点，这种情况下，将售房行为理解为为解决资金问题而实施的无奈之举更为妥当。如果是赠与，应将资金提前转给被告方才合理。因此，原告方的意思表示应为借贷，而非赠与，赠与合同因缺少当事人的真实意思表示而不具有法律效力。既然出资行为并非赠与，那么被告方自当将售房所得资金的一半予以归还。

赠与合同需有赠与的意思表示。

赠与合同是指赠与人将自己所有的财产赠与受赠与人，受赠与人表示接受的合同。赠与是一种诺成、无偿、单务、双方法律行为。赠与合同作为合同的一种，自然要满足合同的生效要件方能生效。

根据我国法律的規定，合同的生效要符合以下要件：（1）当事人在订立合同时必须具有相应的订立合同的行为能力，这是法律对合同主体作出的规定，主体不合格，则所订立的合同不能达到当事人预想的法律效果；（2）当事人的意思表示真实，所谓意思表示真实，是指当事人在缔约过程所作的要约和承诺都是自己独立且真实意志的表现；（3）合同不违反法律或者社会公共利益。

共同共有物的处分需全体共有人同意。

共同共有是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同共有关系一般发生在具有特定身份关系的人之间。在我国，共同共有主要包括三类，分别是夫妻共有、家庭共有，以及继承开始后、遗产分割前继承人对遗产的共有。其中，家庭共有是家庭成员共同共有的状态。

本案中，位于三林路的房产由原被告方共同出资，且房屋产权登记为四人共同所有，因此，此房产应属于家庭共同共有。根据我国《物权法》第九十五条、第九十七条相关规定，三林路房屋由原被告方共同所有，而要对房屋进行处分，需原被告方协商一致。原被告方在出售房屋之前已达成一致意见，虽然原告方是出于善意想要帮助被告方才做出出售房屋的决定，但是这个原因并不影响处分行为的有效性。由于是共同共有的房产，出售所得收益也应由原被告方共同所有。

责任编辑：唐璐 Email：20757185@qq.com