为什么房地产二三十年内不会崩盘？

谢逸枫

随着房地产调控政策的不断出台，很多人都在问，是不是房价要大跌了，房地产会不会崩盘。笔者认为鼓吹房价大跌、房地产崩盘是危言耸听，房地产业大趋势不会改变。现在房价跌的是增幅，不是房价，调控目标是稳增长、防风险。中国房地产市场，起码二三十年内不会发生崩盘，房贷首付高、支柱功能、城镇化率未到80%与人口家庭结构分裂及资源供应匹配问题，人口、教育、医疗、交通设施、人才、资金、财富向大城市集中趋势不变。

房地产“崩盘论”过去十年一直不绝于耳，最终没有实现这“伟大的梦想”。可以负责任地讲，中国房地产二三十年内不会发生崩盘，因为房地产支柱功能、房贷首付高、城镇率低、家庭户数增长、资源匹配不合理，未来住房需求更多。背后的逻辑就是中国政府、经济、金融、体制绝不允许房地产崩盘，一旦崩盘必将爆发政府、经济、金融、体制四大危机，毁灭性灾难将席卷中国。

什么情况下中国房地产才会崩盘？至少有九种情形。其一是战争。目前中国是不可能爆发战争的，最多是局部的摩擦而已。其二是经济危机。中国经济保持5%以上的增速，不可能爆发经济危机。其三是金融危机。中国金融及银行系统安全阀太多了，不担心会爆发金融危机。其四是房地产业贷款全面停止。这个基本不可能了，除非银行都破产了。其五是特殊的政治事件。其六是全国性瘟疫。其七是全国性大地震。其八是重大的财税制度改革。其九是严厉又错误的宏观调控。

为什么房价长期上涨？经济学是这样解释的。未来二三十年中国房价上涨趋势不变，支撑房价上涨长周期的动力依然存在。

其一是土地供应垄断与供应模式的供给与需求弹性，需求总体是扩大的。其二是人口增长，2016年二孩政策已经开放，十年内计划生育政策要大调整，未来也不完全排除放开三孩的可能性。其三是城市化与城市群、交通都市圈、一带一路战略，现在城镇化率到80%，需要二三十年时间完成，大量的人口进入城市，人口往大城市、1000万人口城市不断增加，交通越来越发达、经济5000亿城市不断扩容。其四是家庭结构裂变。过去一个家庭是五、六口人，现在全国平均是3.1口人，但是还不能稳定下来，全国会在2.5到2.6的水平上稳定下来的，家庭户数量增长越来越快。其五是城市大拆大建、更新、三旧改造。目前城市还有八九十年代建的房屋，因规划与质量及三改、城市更新的因素，未來一二十年都要拆炸掉。其六是资源匹配，不是市场决定资源配置，未来城市区域人口、财富的大整合。大量的人口、大学毕业生、财富、资源从中小城镇往大城市去。其七是生活方式的演化。其八是经济体制与经济增长模式及增长方式，半计划半市场的经济体制未来几十年一样存在，投资驱动经济增长与房地产拉动经济增长方式，未来几十年不会改变。而住房制度（双轨制的保障房与商品房市场）与供应体系（低、中、高端市场）及房地产业规划、法律的房地产市场发展机制的建立，需要几十年之后。而房地产调控长效机制的住房制度、土地制度、金融制度、税收制度，未来几十年不会有实质性改革。

万达集团董事长王健林认为中国房地产有泡沫，但绝不会崩盘。中国房地产至少还有十年到十五年的好时期，或者说不会崩盘的原因，就是尽管中国现在房价比较高了，尽管中国房子盖的量也比较大了，但是中国现在毕竟只有55%的人生活在城市，还有45%在农村，还有很多农民想要进城。小城市想到大城市，因为只有大城市才有更多的资源，才有娱乐消费，才有体育消费。

再加上政府最近采取了一些坚决挤泡沫的措施，一系列的原因综合在一起，所以觉得中国房地产叫做有泡沫，但不会崩盘。中国房地产不会出现崩盘、不会出太大的问题，原因来自三个方面，首先是中国的工业化和城镇化还在中期，离城镇化完成还有距离；其次是中国有较为真实的购房需求；最后是中国的老百姓仍有买房、买地以求“保值”的传统置业习惯。

万科总裁郁亮也认为中国楼市不会崩盘，“崩盘”的风险在我国并不存在，杠杆过高是房地产市场泡沫破裂的根源。目前，各国按揭贷款最低首付大多在20%以下，还有零首付的，而我国的首付比例始终较高，且居民储蓄率一直处于高位，偿本付息能力强，杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见了，政府调控手段也很有效很及时，房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。