调控加码楼市入秋房地产再拼投后管理

张诗雨

2016年10月，部分二三线城市调控政策升级，导致年初以来持续火热的房地产市场降温。在此情况下，投后管理水准成为一个企业竞争力的决定性因素

即将过去的2016年，中国房地产市场可谓经历了“冰火两重天”：从年初开始，一些大中城市销售渐热，房价在前三个季度走出了一波快速上涨行情；10～11月，不少大中城市持续出台限购限贷等措施，市场快速降温，和着季节更替一夜入秋。

调控持续，市场降温，未来房地产市场将迎来一段调整期，对各大房企的融资能力、去化能力提出了新的考验，业界对房地产投后管理能力愈加重视，“科学运营”、“投后管理”等概念被反复提及。专业从事房地产投后管理的资产管理公司中融惠诚认为，投后管理正是考验房地产项目管理水平的关键因素。

楼市调控不断升级

继10月22个城市密集出台房地产调控政策之后，11月中旬，深圳、武汉、杭州、福州调控政策再次升级：深圳、杭州、武汉公积金贷款政策收紧，首付比例上调，深圳、福州暂停发放第三套房公积金贷款；武汉非本地户籍限购条件增加，需提供2年以上连续社保或个税证明，首付比例也有所上调。

11月28日，上海、天津紧急出台信贷收紧政策，尤其是上海，首套房首付比例提升至35%，二套房“认房又认贷”，刚需和改善需求同时受到抑制；天津首套房首付提至30%（外地家庭市六区和武清区首付40%），二套首付40%，这与近期天津地价、房价继续快速上升不无关系。

专家认为，热点城市的密集调控仍在延续，收紧政策继续加码的空间仍然很大，房价不稳调控不休。同时，有多地明文规定新房备案价格零增长。

根据10月住房城乡建设部发布的《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，对房地产开发企业的9种不正当经营行为做出了明确界定：一类是误导、欺诈、炒作行为，包括发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等；另一类是违法违规销售行为，包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售等。同时要求各地依法严肃查处散布谣言扰乱房地产市场秩序的违法违规行为，保护消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

此后的一个多月，深圳、北京、上海等多地在全市范围内开展了一场大型的房地产行业违法专项整治统一执法行动，对在售楼盘进行突击检查。多数房企均展开了自查行动，将有明显违反新广告法的宣传广告做出置换，对敏感字眼进行删除，在各平台发布过的违反广告法的软文进行了删除。

限购城市交易量下降

市场降温显著

本轮房地产市场调控主要从限购、限贷、土地供应、市场监管等方面进行调节，体现因城施政分类调控原则，目的为严控房价过快上涨。从市场数据来看，本轮房地产调控政策可谓立竿见影，各地楼市普遍由热转凉，一线城市成交量萎缩，基本上达到控制房价的效果，二线城市根据各地政策力度不一，成交量已经首先萎缩。

11月CRIC监测到57%的重点城市成交量环比跌幅超过30%，甚至部分城市同比、环比跌幅皆超过50%。

具體来看，11月28个重点城市商品住宅成交量环比下跌18%，同比下跌2%。一线城市成交量同、环比分别下降35%和33%；二三线城市整体跌多涨少，24个重点城市商品住宅环比下跌16%，同比上涨4%，超过七成城市成交量环比下跌。值得注意的是，在已出台调控政策的城市中，仅4城成交环比上涨，分别为武汉、南宁、郑州、福州（数据来源：CRIC2016）。

国家统计局新闻发言人毛盛勇12月13日表示，从10月份和11月份房地产价格的数据表现来看，调控应该说取得了初步成效。

管理层加强房地产金融监管政策

10月28日召开的中央政治局会议提出要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。10月21日，中国银监会召开三季度经济金融形势分析会，要求严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；审慎开展与房地产中介和房企相关的业务；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营。

11月4日，中国保监会下发《关于开展不动产投资及基础资产为不动产的金融产品投资自查有关事项的通知》，加紧摸底保险行业不动产投资现状，拟规范保险资金不动产投资行为，防范投资运作风险。11月11日，国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。从政策方向上看，相关监管层都明确收紧了商业性房地产的开发融资。

“科学运营”“投后管理”

成为专家建议的关键词

随着各地限购政策的出台，盘点存续项目的销售情况以及去化速度成为各大房企的重中之重，“科学运营”、“投后管理”等概念也反复被提及。中融惠诚是一家累计管理投融资资金规模超过2000亿元，直接参与百余万平方米房地产项目开发的资产管理公司，其内部负责人认为，当前不同地区楼市情况分化严重，市场结构差别显著，“因城施政”是科学有效的手段，房地产市场将会迎来一个调整期，更应该注重科学运营及管理。

“之前很多机构认为，项目资金投放完毕，项目已经完成了80%。现在，大家逐渐意识到，这才只是开始——投后管理水平才是真正的决定因素。”上述负责人认为，“投后管理能够大大降低企业的试错成本，以中融惠诚为例通过尽职调查、审计走访、咨询策划等服务帮助金融机构查弊解惑；同时凭借内部直投团队，中融惠诚还能对地产项目实现开发或处置，对不良资产进行资产并购和重组，融资或再融资服务。”

随着热点城市分类调控、精准施策，国家对房地产金融监管的加强和房地产市场秩序的进一步规范，热点城市楼市有望继续呈现量降价稳格局，全国房地产市场将趋于理性。