面向可实施性的商业设施布局规划

吴 扬

(浙江省城乡规划设计研究院，浙江 杭州 310000)

面向可实施性的商业设施布局规划

吴 扬

(浙江省城乡规划设计研究院，浙江 杭州 310000)

在剖析当前商业设施规划建设存在问题的基础上，以浙江省江山市为例，探讨了消费时代商业设施规划的新框架，并从疏理商业规模、明确商业体系结构、实现图则控制引导等方面，提出了其规划编制思路，旨在将城市商业发展的控制要求落实到用地层面，实现商业规划的可操作性。

商业规划，商业设施，发展规模，空间结构

0 引言

随着经济全球化的发展，我国迎来了消费时代。许多城市，尤其是发达地区的发展重点开始从“生产驱动”向“消费驱动”转变。商业作为服务业发展的重要组成，日益成为城市经济发展中具有决定性的因素，商业规划的重要性也愈发突出。作为一个相对新兴的规划类型，商业规划面向的是商业这个高度竞争性、市场化的行业，该行业高度的变化性、竞争性与传统规划强调的稳定性、公共性形成了强烈的冲突[1]，商业本身的特性决定了商业规划的复杂性。在商业消费日益成为人们生活中的核心内容的背景下，如何通过较为成功的商业规划，完善城市的综合服务，提升城市的影响力和辐射力，成为当前许多城市建设关注的重点。

1 商业规划相关研究回顾

近年来随着商业在城市发展中地位日益凸显，许多城市都纷纷编制商业网点规划、商业街区规划等商业相关规划，关于商业规划的研究与讨论也日益增多。

从编制内容来看，目前商业网点规划编制主要依据商务部2004年印发的《城市商业网点规划编制规范》(商建发[2004]180号)，规划内容主要按照规范要求的内容模式进行编制，编制内容一般为提出各类商业网点规划建设、改造思路及业态设置导向，对应辐射半径及规模指标要求，进行商业网点设施布点，明确各类商业网点区域位置、面积规模、业态特色等[2]。

商业发展是动态多变的，如何能够进行有效的管理与引导是城市关注的重点。因此针对商业规划这一未来学届关注热点区，有必要在现有背景与趋势下，从规模、业态、布局三个角度入手，形成基于规划角度并区别于传统商业网点规划的规划框架。

2 江山市商业现状特征分析

2.1 规模

现状总量尚可，规划增量较多，但分布不均。江山市中心城区现状3 000 m2以上商业建筑面积为25.55万m2(《江山市中心城区商业设施规划》目前已通过专家论证，即将结束。文中所有涉及相关数据均截止2015年年底。本文所指商业设施为3 000 m2以上独立占地的大型商业、商务设施)，人均商业面积为1.1 m2，现状商业规模处于正常范围内。近期在建和拟建商业建筑面积为81.79万m2，建成后人均商业面积将高出西方发达国家人均1.2的相对适宜商业面积标准；从增量空间分布来看，城北新城新增商业明显多于城南新城，存在空间分布不均的情况。主要城市人均商业面积比较见图1，各分区新增商业量对比见图2。

2.2 业态

以底商为主导，业态构成和消费习惯相对传统。江山市中心城区零售商业大多以沿街商铺的形式存在，便利店、超市、百货店、专卖店等小规模、低档次的商业形式较多，而大型综合性商场、市中心购物中心、郊区购物中心等现代、高档的商业形式较少。

目前江山市民的消费方式还是以传统的消费为主，江山商业的营运时间为传统的朝九晚五的方式，和工作日的上班时间基本重合。

2.3 空间

一级中心较为发达，二级中心正在形成。江山商业空间结构还处于单中心集聚的阶段，因此相对于周边商圈的发展，传统核心商圈的发展是最具规模和相对成熟的。南北两翼的二级中心正在建设，没有形成能够支撑“一主两次”空间结构的商业中心体系。

2.4 运营

以销售为主，运营方式较为落后。从商业物业的运营方式看，大部分物业采用的还是类似房地产开发所常采用的以销售为主的方式，很多都是建成后作为商铺分散出售或出租，导致商业物业在运营中无法对商业运营的业态进行统一控制，店铺空置率高、业态层次不齐的情况突出。

3 江山市商业设施规划编制思路

3.1 立足江山实际，梳理商业发展规模

目前的商业规划对于商业特征和问题的描述过于偏重定性，缺少量的支撑，鲜有对一个地区商业规模的整体疏理和人均商业面积的基本判断[3]。因此本次规划的重要内容是通过借鉴国内外先进城市的商业发展目标及人均商业面积指标，结合商业发展现状规模及江山社会经济发展趋势，科学预测江山商业的规模。

3.2 把握差异特色，明确商业体系结构

商业等级结构要清晰，这样能够避免商业中心建设的雷同发展和恶性竞争。因此规划结合城市空间结构、居住区布局、大型公共设施等影响布局的重要因素，确定未来城市商业设施布局的空间结构，并对区内重点地区的发展重点、业态、布局和形态进行指引。

3.3 图则控制引导，实现空间落地

目前规划体系对商业的规划控制仅仅体现在用地指标上，本身没有对商业的业态和规模等作出规定，政府无法有效地招商引资，也无法对商业开发行为进行有效的管理和控制[4]。因此本次规划将控制指标体系分为商业片区、商业街区、特色商业街、重点区块四类，每级指标又可分为强制性和引导性指标两类，从而为不同地区未来商业发展、招商、建设、控制等提供可操作性的指引意见。

4 江山市商业设施布局规划

4.1 发展规模预测

江山市商业设施用地规模的确定首先遵循江山中心城区总体规划的要求，同时参考国家相关规范标准GB 50442—2008城市公共设施规划规范，并借鉴类似城市的商业设施规划建设经验来综合确定商业发展规模。规划确定江山中心城区各级商圈用地面积约为155 hm2，建筑开发量约为180万m2。

预测结果汇总见表1。

表1 预测结果汇总表

江山中心城区各级商圈开发规模见表2。

表2 江山各级商圈开发量一览表

4.2 商业设施体系构建

1)明确中心：对接区域、体现差异、确定商业中心等级。根据总体规划确定的“一带三片，一主两次”的城市空间布局形态，并结合现有消费模式、空间发展趋势，规划构建“城市级—片区级—社区级”三级商业设施级配结构。各级中心地位与作用关系如表3所示。

表3 各级中心地位与作用关系

2)层级细化：完善各层次商业中心的规模、布局及业态指引。在商业等级明确的基础上，我们对不同等级商业中心的功能定位、业态导向、建设规模、空间策略等作了进一步指引。其中老城城市级商业中心主打文化品牌，将商业开发与历史人文特色相互结合，实现综合化发展；城北和城南片区级商业中心重点关注业态组织的综合化和商圈卖点，其中城北片区级商业中心突出高端化，城南片区级商业中心突出专业化；社区级商业主要以居住区为单位，形成整个江山中心城区社区商业服务全覆盖。各级中心发展指引见表4。

表4 各级中心发展指引

3)体系优化：增加特色区块，进行弹性化引导。规划在传统商业等级基础上，增加特色区块这一层级，打破了传统商业体系的等级化指引。特色区块主要是依托市场作弹性化空间预留，并依发展时序进行区别化指引。在江山商业设施规划中，结合江山历史文化和景观特色共打造7条特色街和4个重点区块，作为商业中心之外的重要补充。

4.3 商业设施的控制引导

确定了商业设施的发展规模和体系结构后，为使得这些商业量能够落实在具体的地块，我们采用控制图则的形式最终将商业设施的布局控制落实到用地层面。其中商业片区和商业街区两个层次主要以控规图则的形式来进行规划控制，特色区块则主要以引导控制为主。

1)商业片区图则控制。确定老城、城北和城南三大商业片区的商业定位，规划区内的商业建筑总量以及各类业态的商业容量比例，同时确定商圈主导业态，鼓励和限制业态种类。另外，在空间布局上对该片区未来发展的城市形态做出布局导向，使其未来城市空间符合规划商圈定位。

2)商业街区图则控制。在三大商业片区的商业总量控制和业态引导控制的基础上，我们结合常规的控制性规划控制要素对片区内各地块用地面积、用地性质、商业面积、商业所需停车位、商业主要业态等进行了规划。

3)特色区块控制引导。确定特色商业街及重点区块的发展定位和商业建筑总量，同时确定主导业态，鼓励和限制业态种类。另外，在空间布局上对该特色区块未来发展的空间形态做出布局导向。

5 结语

随着商业在城市发展中地位日益凸显，商业规划的研究也日益增多。作为提升城市活力与影响的重要措施，商业规划的成功与否决定了其发展品质以及吸引力。在缺乏相应规范、标准的现实下，商业设施规划值得深入研究探索。江山市商业设施规划仅仅是抛砖引玉，在编制方法、思路、内容等方面还有待进一步完善。

[1] 谢涤湘.市场经济体制下城市商业网点规划研究[J].现代城市研究，2008(3):14-18.

[2] 陈志诚，侯 雷.探索有效的规划控制与引导模式——浅议城市商业网点规划新的范型[J].城市规划，2011(4):26-29.

[3] 马 璇，林辰辉.消费时代城市商业规划的探索与实践[J].城市规划学刊，2012(7):193-197.

[4] 蒋维科.如何实现城市规划体系中对商业网点规划的布局控制研究——以苏州工业园区商业网点布局规划为例[A].2010中国城市规划年会论文集[C].2010.

Commercial facility layout planning based on implementation

Wu Yang

(ZhejiangUrban&RuralPlanningDesignInstitute,Hangzhou310000,China)

Based on analyzing current commercial facilities planning and construction problems, taking Jiangshan city of Zhejiang province as an example, the paper explores new commercial facility planning frame in the consumption era, and puts forward its planning and compiling concepts from aspects of collecting commercial scale, identifying commercial system structure and realizing drawing and planning control guidance, with a view to implement land utilization of urban commercial development control and to realize operational commercial planning as well.

commercial planning, commercial facilities, development scale, spatial structure

1009-6825(2017)01-0022-03

2016-10-20

吴 扬(1984- )，女，工程师

TU984.13

A