大学城商圈经济发展存在的问题分析

付丽萍

[摘要]随着我国教育水平的发展，各大城市的大学逐渐形成一个或多个大学城。这些兴起的大学城大多坐落于郊区或远离市中心，其周围的基础设施也在逐步完善，商业规划趋于成熟。大学城周围房地产的投资逐步上升，同时形成相对规模的商圈，大学生也成为大学城商圈的主要消费群体。大学城商圈的发展并不如城市商业中心发展有序，文章就以烟台莱山区大学城为例，大致分析了大学周围商圈出现的一些问题，并提出相对改善意见及措施。

[关键词]大学城；商业圈；区域发展；区域规划

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643025

大学城迅速发展但同时也出现一些弊端，20世纪80年代，烟台莱山区几所高校相邻而建，其周围所发展的商圈也是以大学城为中心而建成，最典型则属万象城商圈，本文就以围绕万象城商圈发展所存在的问题进行讨论。

1大学城商圈的形成

20世纪90年代初，我国实行第二次高等院校调整，扩大独立大学的规模、建设发展多校区大学、大学及校园在空间上集中，高等院校城市化、区域化等。我国的教育事业也逐渐成熟化，城市化发展也在加快，教育和科研发展迅速并且逐渐强大，政府、企业与高校的合作等作用，促使大学城在中国的迅速发展。

大学城形成时，其附近的小商户也会逐渐增多，最后形成一个较为规范的商业圈。万象城投资建于2008年，结合住宅地块和商业地块构建而成，承袭了原有的埠岚商圈的根基，直接接收其已覆盖的大学生和教职工及周围常住民等消费群体，成为烟台重要的区域性商圈。

2大学城带动的经济

大学本身就是一所营利性机构。在美国波士顿大学的经济收入就已占到城市总收入的40%，在德国海德堡市其大学经济收入已占到城市总收入的65%以上。[1]各地的大学城不断兴起，形成过程中也不断带动大学周边的基础设施建设。大学城的建设可以大大促进新区的城市化进程，尤其对于人口的拉动作用更强，在空间上大学城建设可直接带来高校学生、教职员工、家属的空间聚集，并将进一步带动房地产、餐饮、旅游等相关产业的发展，形成逐步扩张的态势。[2]

在大学搬迁与扩大校区之初，大都选址在郊区：一是郊区面积大，新建教学楼及规划等相对城区改造很容易。二是郊区相对城区较偏远，对大学的管理较为简单容易。大学生虽固定居住在学校宿舍，但每月出行次数不少，尤其每逢节假日学生对交通运输的需求急剧增长。万象城邻近城市主干道，紧邻区内各中小学及大学，节假日出行人流量较大。

大学城的出现，带动了学校周围房地产事业发展。万象城建设规划时，将商业地块和住房地块结合，住宅区紧邻商圈。自2005年以来，烟台市莱山区住宅价格以每年1000～1500元/平方米的增幅递增，由于大势及政策影响，万象城住宅房屋变得炙手可热。一些学校也会在校内或者学校周围建立居民楼，为学校教职工提供住宅等。

房地产事业驻进大学城时，会建立相对规模的商场。在商场周围，也会建立商业步行街来吸引大学城内的大学生并成为主力消费，周围的居民也会选择其进行日常消费。万象城商圈完备了必要的场所，建设了集购物、休闲、娱乐为一体的商场。据调查，大学城平均常住人口在20万人左右，中国大学生人均消费支出接近5000元/学期，相当于一个中小型城市的发展。[3]万象城商圈的建立是在原有的埠岚商圈的基础上，覆盖周围各大学的学生及教职工十万余人及周边数十万居民的消费群体。

3大学城商圈发展所存在的问题

大学生多属中低端消费者，消费习惯则是次数多购买量少。在大学生的消费结构中，用于日常生活必需品的支出比例在不断下降，用于文化、通信、娱乐、交际的支出比例在不断上升。随着大学城的日益健全，入校学生、入住居民、入驻企业和商家的迅速发展，对服务业的需求成为迫切不可缺少的重要部分。[4]

大学生消费高潮期在每学期刚开学阶段，学生对于逛街购物的欲望高涨以及生活所需品也相应较缺乏。但相对应地，在学生寒暑假离校之前，各商户会准备各式活动在低迷时期前吸引一些学生来消费，为之后的一至两个月做好保本的准备。万象城商圈中的步行街就是典型例子。在寒暑假期间，步行街中的商户光临的客人寥寥可数，整条街的商户都难逃寒暑假“空巢”的厄运。

万象城住宅区紧邻商业街，甚至是商业街与居民楼一体而建，而居民常被商业街各种音源干扰。商家所摆出的海报及展示柜或营业柜，在人流高峰期也成为道路障碍。商户晚上关门结束营业时会将部分垃圾留置在门外而不进行处理。第二天保洁人员在污染较为严重的区域，常常需要花更多的时间来清理。对于一些流动尤其是烧烤摊位则会大面积污染道路，空气也遭到严重污染。

化妆品行业的暴利众所周知，各种化妆品在商业圈随处可见。消费者多是没有足够鉴别能力的学生，因此当有伪劣产品掺杂其中时，学生根本感觉不到商家的欺骗行为，也因此产生与产品价值不对等的消费。万象城商圈中，商户在节假日时会派出更多的导购，在消费者进店挑选商品时便跟在顾客身边不停推销。由于有限的鉴别能力，学生们易盲目听从导购推荐而消费。等使用产品时才发现并不适合自己或者其质量及产品功效并不可观。

路边摊这类商贩一般出现在人潮高峰期，多是路边现做。在万象城商圈中这类商户很难管理，所制造的环境问题也极其严重。小吃街的卫生管理不善导致时常有腐臭气味，商户的脏水及垃圾无法及时处理形成堆放，造成小吃街内卫生条件恶劣。小吃街也是学生经常光顾的地方，但其中的食品卫生多数不达标，食材的新鲜度不够，厨房器械也不卫生等。在绝大多数的商圈，一些餐厅会有不道德行为，比如偷工减料或使用更廉价的次级食材。许多不良商贩会在同等定价的基础上，私下减少食材的使用量或者使用更为便宜的食材来称秤，以获取更多的利润。

4关于大学城商圈的管理及规划

万象城商圈的商业街紧邻居民区，商业街的噪声及卫生条件问题比较严重，周围紧邻步行街的居民一整天都会受到各种声音的干扰。对于商业圈的管理，尤其是环境卫生，应该要加强物业方面。对公放音乐、广告宣传的行为应严加制止，并设立惩罚制度，以约束各个商户的行为。环境卫生做好区域的划分，垃圾等废旧物品搁置应分区放置；骑电动车、自行车的商户等进入商业街，应规划出指定区域停放代步工具及交通工具等。商户的宣传海报最好是以粘贴在门店为主，不放置人行道成为路障；展示柜及营业柜也应放置在不阻碍人行的区域。路边流动摊位应规划合理区域，使环境更加整洁，管理更加规范等。

商户的管理需要加强，在保证其正常经营盈利的情况下，不会产生不良动机及行为。工商管理局应加强监测力度，增加检视频率，做到随机抽查而不是定期检查，以防止商户临时应对，里表不一；在商业圈内应设立消费者维权快速通道，加强对消费者权利的维护。食品安全检测一定要加强，使得不良商贩无法欺骗消费者以及给消费者带来不良影响及后果。化妆品行业应做到规范管理，明确商家的供货渠道，以确保消费者利益不受损失；美容美发行业，也要严格管理。一些商家利用低价吸引消费者后，在其消费基础上附加不透明的高价服务而使得消费者被迫高消费，对于此类行为一定要严厉打压，明确规定其行业价格透明等。

房地产投资商的进驻对于大学城的发展有着极大的帮助，无论从带动经济或是提高地区建设水平都有着显著影响。在大学所在区域的区域规划应以大学为中心，建立相应的设施，做到娱乐设施与教育设施区域划分明确，改善教育设施提高学生生活学习水平。居民区及商业区应分开，原有的居民区也应保留其相应的区域，在投资建设时考虑其周围影响，改善和提高总体的利益。对于临时搭建的区域做好相應规划。

关于大学城商圈难逃大学寒暑假“空巢期”的厄运，商户和房地产投资商也应有默契配合。商户的客户群应在短时间内由学生群体转变为附近居民。学生消费是次多量少，而当地人则刚好相反。在节假日时，附近居民出门消费的概率较大，商户可以把握机会，在此前进行好广告宣传及活动准备等。房地产商可在商圈附近投资建设中高档小区以吸引更多人选此定居等。在选择地段的同时，考虑好其交通设施的状况以及未来规划的目标、城市商业区的发展等。

参考文献：

[1]Courtney RonanMadison： College Town Ranks Among Americas [J].Best Cities，2012（3）

[2]陆青大学城与城市新区发展[J].东北大学学报：社会科学版，2003，3（5）

[3]罗清和，尹华杰大学城开发的经济效应分析[J].深圳大学学报，2010，6（27）

[4]顾蔚浅析大学城对区域经济的带动作用[J].上海管理科学，2012，6（34）