中国高端酒店业投资风险预警分析

汪海若

目前，国内高端酒店行业在利益的驱动下，不断扩大了自身的投资力度。根据实践调查结果表明，中国高端酒店行业在客房数量、出租率以及平均房价与客房日平均收入等多方面的数据变化都充分展现出了高端酒店业投资过度的问题，而这种情况所引发的后果也将不堪设想。为了有效规避高端酒店行业过度投资现象的恶化，最重要的就是要使政府不断强化自身的信息服务职能，确保投资更加理性。

现阶段，我国酒店行业发展的速度极快，尤其是高端酒店业，在游客接待方面的能力也不断提高。然而，在高端酒店业繁荣发展的背景下，背后的竞争却十分激烈。而这也同样表明了高端酒店行业在投资方面的严重问题，如果不能及时采取措施，必然会带来不良后果。

一、高端酒店业概述

在上世纪八十年代前，中国的酒店业并未明确制定出星级档次，而酒店则主要以招待型的事业单位宾馆或者是招待所的形式出现在人们的视野当中。自改革开放以来，中国酒店行业出现了合资潮。在这种情况下，国外先进的管理思想和经验也随之进入到中国境内，因而，营销方面的市场定位理论及酒店星级的评定制度也被引入到国内旅游管理部门以及酒店经营管理人员观念中。根据国际惯例分析，星级标准识别性以及可读性则被定位在档次级别当中，通常情况下，等级为五星的酒店被认为是奢华型，而四星酒店则被认为是高档型酒店。此外，等级不超过三星的酒店被定义成中低档。文章将高端四五星级的酒店当作高端酒店业，同时，也称其为高星级的酒店。

二、高端酒店业过度投资理论可能性及分析

站在需求和供给关系角度分析，酒店的需求和旅游的需求存在紧密的联系。而在其长期发展的过程中，旅游的实际需求也会在社会经济水平全面提升的背景下不断增加。其中，当人们外出旅游的时候，必然会有住宿的需求，特别是当前人们的经济收入水平不断提高，所以，同样也提高了对住宿质量的要求，为此，全面促进了高端酒店行业的可持续发展。而这与低星级的酒店或者是经济型酒店相对比，高端酒店每间客房的日平均收入都要更高一些，所以，企业很容易受到经济利益驱使而进军这一领域。

站在地方政府角度分析，旅游业的发展可以在经济、文化与环境等诸多方面创造效应，所以，在当前产业结构需要转型与升级的时代背景下，政府也同样给予了旅游行业较高的期待，同时，在这一产业领域提供了相应的政策支持。在这种形势之下，对于高端酒店而言，特别是五星级酒店，其数量能够充分展现某一区域经济发展的水平，也同样对本地形象工程建设起到促进作用。基于此，商务类型高端酒店能够为高端商务客人提供理想的设施以及服务，所以，有效地促进了该区域的招商引资。为此，政府也逐渐对四五星级的酒店提高了重视程度，进而使得高端酒店发展空间更大，同样引诱了企业的投资。若企业自身的资金不充足，那么金融机构就会随之介入，最终就会形成大力支持高端酒店发展的“羊群行为”，使得投资出现过度现象。而对于高端酒店投资长期，所需资金量很大，而在行业内部出现投资潮涌现象之后，就会导致需求的增长速度落后于供给增长的速度，长此以往，“僧多肉少”的问题也更加严峻。与此同时，酒店行业是高壁垒退出行业，如果在投资兴建方面效果理想，那么在建筑结构与功能方面也就决定了企业转行几率不大。为此，诸多酒店就会争抢客源，随后，就会出现部分酒店经营效果不理想或者是无法维持生计而破产退出。而这种过度投资的恶性结果就是增加了社会资源的浪费。

三、现阶段中国高端酒店行业投资过度识别及正确判断

（一）过度投资现象的预警信号分析

第一，五星级酒店的数量和出租率变化对比。站在整体数量角度分析，我国在2001年期间，五星级酒店的数量只有129间，而客房的数量超过了5万。然而，截止到2010年，国内五星级酒店的数量接近600座，而客房的数量也快速提升至21万间。而根据国际酒店客房的统计数据显示，最佳比例是豪华型酒店的客房数量在全部酒店客房总数中占据5%的比例。若将四星级酒店客房的数量纳入其中，当现阶段国内奢华以及高档酒店客房的数量在国内星级酒店客房总数中的比例已经超过了39%。而这一情况则与目前大众旅游市场消费需求的特点不相适应。由此可见，同酒店行业基本面进行比较，国内高端酒店与客房数量实际增长的速度要远远高于酒店行业整体数量增长的速度。另外，目前高端酒店总数量和旅游者消费需求数量及消费水平之间是相互脱节的。现阶段，国内旅游消费的最明显特点就是大众旅游，所以，酒店消费市场所展现出的特点就是消费的基数极大，而人均的消费水平不高。与此同时，酒店消费在旅游总消费中的比重随之降低。据调查，在2010年，国外入境过夜的旅游者在境内平均每人每天的花费不到200美元，而住宿消费在旅游整体消费中的比重仅为12%。针对上述情况进行计算，可以发现，国外过夜旅游者住宿消费每天只有24美元。概括来讲，過夜入境的旅游者在住宿方面，人均的日销费只有经济型酒店亦或是三星级以下酒店客房的价格。因而高端酒店与客房数量的增长速度要高于酒店行业数量的增长速度，而这种发展趋势从本质上来讲，也并不符合中国大众旅游市场需求的特点。另外，对于高端酒店所看好的会议、公务与会展消费等，则始终受制于地区自身经济的发展水平。若需求受到限制，即便地区的商务经济发达，高端酒店市场需求结构和不同类型客源市场消费的能力也同样处于变化状态，最终导致高端酒店行业自身的盈利能力不断下降。而对于商务客源来讲，国际范围内的商务客源消费能力与消费水平都要高于我国。然而，在2011年的中国酒店业务统计报告当中所表现的则是中国高端酒店市场客源是国内商务客源，而且在四星和无形酒店市场当中所占的份额也要明显高于之前的五年，然而，消费平均房价的水平提升幅度并不大。也就是说，即便消费能力得到了强化，但是，在增长幅度方面的效果仍然不明显。相反的是，国家商务客源在四星与五星酒店市场当中的比重不断下降。同时，平均房价水平也呈现出大幅度下降的趋势。在这种情况下，受国际客源基础疲软的影响，加之金融危机，但是最根本的原因就是高端国际品牌的酒店进入到中国市场当中。除此之外，因为市场供给过剩，使得酒店被迫采用价格竞争方式面对竞争，最终导致国际商务客源的消费水平不断降低。

第二，高端酒店平均房价和经营收益的变化。平均房价和经营收益与出租率变化相对比，能够真实地反映高端酒店行业过度投资问题所引发的恶性后果。从平均房价角度分析，五星级酒店客房的平均价格最初处于稳定上升的状态，而在2008年达到巅峰以后，随后不断下跌，而在2004年再次回到原有房价水平。在这期间，会受到金融危机的影响，然而，同样也受到过度投资及酒店数量相对较多等诸多因素的影响。另外，平均每间客房的收益水平都呈现出下滑的趋势，由此可见，五星级酒店在客房中获取利益的能力有所下降，而四星级酒店业类似于五星级酒店。

（二）高端酒店行业的投资回收期财务研究

现阶段，若将更多的资金投入到高端酒店行业当中，那么业主实际获取回报的可能性并不高，具体可以对投资回收期进行计算来证明。根据实际调查数据内容显示，按照国际酒店行业标准，五星级酒店投资标准应当确定成每间客房在15-20万美元。如果某一企业投资建设五星级酒店，将客房数量确定为350间。为了更好地适应中国国情，选择使用最低投资标准，将每间客房的投资标准确定为15万美元，且汇率为一美元兑换7元人民币。通过计算，该酒店所需投入的金额应当是3.675亿人民币。但是，对中国酒店业务的统计数据显示，五星级酒店平均客房的出租率和每间客房的平均房价作为具体计算的依据，假设酒店每年平均客房的出租率是60%，而每一间客房的平均房价是780元，难么大致估算酒店每年客房的营业收入是将近6000万，假设酒店客房部门的收入在整体收入中的比重是55%，那么酒店每年营业收入接近1.1亿元人民币。如果将利率确定为6%，对年金流入总额现值进行计算，那么该酒店需要营业23年才能够收回原有投资。但是，通常情况下，五星级酒店投资回收的期限应是8-12年。

通过以上分析与研究发现，现阶段，国内五星级酒店平均房价相对较低，而且营业的实际情况也不满足投资回收标准要求。同理推论，四星级酒店平均房价与出租情况也难以满足投资回收的標准。因此，若不切合实际地加大投资力度，不仅无法改善当前状况，甚至会出现恶化。所以，过度的投资只会导致资源的严重浪费。

四、相关建议

根据上述研究与分析，可以得出相关结论：当前国内高端酒店因投资过度而提高了风险，这是所有酒店行业人士所需要重视的，一定要适当减少对高端酒店行业的投资。然而，在实践过程中，受诸多因素影响，城市高端酒店与四五星级酒店数量是对地区旅游行业与投资环境进行衡量的重要条件。即便缺乏需求，那么政府推动修建的高等级酒店数量也同样很多。但是，因为酒店行业的投资十分分散，所以，在开发项目方面必须要有特定周期，若政府和行业人士不给予重视和管制，那么投资者就会受信息不完整的原因而无法正确判断资本投入规模，在这种情况下，必然会出现激进投资的情况。

中国高端酒店行业过度投资问题的情况已经发出预警，所以，政府相关部门必须要转变原有态度，不断增强自身引导与信息服务等职能，以保证其信息优势得以全面发挥。与此同时，对行业内部企业的数量及实际的供需情况，信贷与投资等多种信息内容进行全面收集，积极构建信息发布服务机制[5]。基于此，还需要创建识别评估产能过剩的相关机制，如果有必要，则可以及时提出产能过剩的风险预警，有效地避免投资者受信息不完整或者是协调问题所引发的错误投资行为，对管理投资项目进行严格地规范，并且针对投资项目本身的可行性展开全面且深入的审查评估，以防出现重复建设或者是无序开发等问题，规避后续的恶性竞争。

而在企业方面，一定要保证投资的理性化，当进入酒店业之前，需要按照政府所发布的信息内容展开深入地分析，而在决策中，应当由经验管理逐渐转变为知识管理。这样一来，就能够对高端酒店产业单一投资现象减轻依赖性，避免盲目投资或者是模仿与复制，最关键的是可以充分利用收购兼并的方式，有效地替代投资建造的方式，规避低水平的重复性建设。

由此可见，需要从政府及企业两个角度出发，分别从宏观角度与微观角度出发，确保投资的科学性，只有这样才能够规避高端酒店行业的投资过度，以免出现恶化而扩大影响面。最终，为中国高端酒店行业的进一步发展营造积极的氛围。

五、结语

综上所述，当前，在高端酒店行业方面过度投资的现象十分明显，同样也引发了恶性后果，严重制约了行业自身的发展。为此，文章将中国高端酒店行业作为重要研究对象，阐述了该行业的投资风险预警问题。站在政府与企业角度提出了相应的风险防范措施，在强化政府信息服务职能并促进企业理性投资的同时，希望能够为高端酒店行业的进一步发展提供有价值的理论依据。

（作者单位：安徽博悦酒店管理投资有限公司）