房价天花板还有多远？

郭煦

对于自住型需求的购房者来说，2017年还是应该“该出手时就出手”

过去的2016年，房地产市场话题不断，从年初的降首付、降契税到年末各地限购政策的频繁出台，房价亦再次成为全民热议的话题。而随着2016年12月9日中央经济工作会议明确“房子是用来住的，不是用来炒的”定位后，2017年的房地产市场又该何去何从？多位专家对此进行了分析和预测。

跌宕起伏的2016

回顾2016年的房地产市场，调控政策可谓密集推出，年初就放出了两个“大招”，第一是降首付，在不实施限购措施的城市，商贷首套房可最低首付两成，二套房可最低首付三成;第二是降低房地产交易环节的契税、营业税。于是，在“去库存”及“量化宽松”的大背景下，楼市逐渐形成“量价齐升”的态势。

难题 当前，房地产市场分化态势明显。一方面，一二线热点城市房价上涨过快，另一方面，一些三四线城市去库存压力仍然较大。因城施策如何落地是难题。

数据显示，2016年1-11月份，全国商品房销售面积达13.58亿平方米，实现同比增长24.3%，前11个月商品房销售额达10.2万亿元，首次突破了10万亿元大关。多个一线及热点二线城市出现了房价上涨过快的现象。

于是，在2016年“十一”期间及随后的三个月中，中国楼市迎来新一轮的调控大潮，北京、广州、深圳、天津、苏州、合肥、武汉、郑州等20余个城市先后出台了以“限购、限贷、限地价”为核心的楼市调控政策。

调控政策收到了立竿见影的效果，北京、天津、上海、深圳、杭州等9个城市新房价格环比出现下降。

而对于2016年房价的走高，中国社会科学院城市发展与环境研究中心原所长牛凤瑞在接受本刊记者采访时表示，房价上涨是由于中国多年来的紧缩调控，造成需求的集中爆发，部分城市出现了供不应求的状况。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌亦表示，一二线城市由于土地供给不足造成房子供不应求，推动了房价的上涨，吸引了部分投资者和炒房客的投机行为。

控房价势在必行

2016年年底，中共中央政治局召开会议，分析研究2017年经济工作。会议提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，同时在抑制房地产市场泡沫、增加土地供应、落实人地挂钩等方面作出了部署，提出要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。这一表述引起了社会的广泛关注，被解读为强调房屋的居住属性，减弱房屋的投资属性，也为2017年的楼市调控定下了基调。

长效机制的建立绝非一日之功，如何从财税、金融、社保等基础性政策方面进行改革？

首都经贸大学土地资源与房地产系主任赵秀池在接受本刊记者采访时表示，长效机制关键是适合国情，还要符合市场规律。各地要根据具体情况因城施策，一二线城市存在稳定房价的压力，三四线城市则存在去库存压力。各城市应根据城镇化的进程以及供求状况分别来制定政策。

赵秀池认为，长效机制的基本原则应是供求双向调节;让住房回归居住功能;建立购租并举的住房制度。需要采用财税、金融手段对不同房地产需求、供应做到有保有压。要采取给予刚性、改善性需求、供给减税甚至免税的税收政策，辅之于低息、低首付的信贷政策;对于投机投资性需求则采取相反的财税、金融政策。

“对于租赁市场的供求双方也都应该给予相应的财税、金融政策的支持。公共服务应该实行常住人口全覆盖，而不是仅仅覆盖户籍人口。有稳定的租赁关系的承租者也要同户籍人口一样享受到教育、医疗等的公共服务。”赵秀池认为。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，目前的房地产市场是“冰包火”，这就需要政策分别调理。一二线城市要敢于突破，要有长期调理手法。三四线城市或可考虑通过社保的改革，人口、产业的导入和特色小镇的培育来施策。“房地产市场发展仍有潜力，但任何产业的长期健康发展，离不开良好的市场规则。驯服房价过快上涨的‘猛兽，需共同运用市场之手和行政之手。政府首先应基于当地人口增长、经济发展等，对房地产业有一个中长期的科学规划;然后才是密切监控，引导楼市。只有政策稳，预期才会稳;预期稳，楼市就能稳。”

调控如何因城施策？

当前，房地产市场分化态势明显。一方面，一二线热点城市房价上涨过快，如珠三角、长三角、京津冀地区的部分城市，以及内地的一些区域性中心城市。另一方面，东北、西北、西南地区的多数城市市场平稳，一些三四线城市去库存压力仍然较大。

中国房地产业协会原副会长朱中一表示，目前多数三四线城市去库存压力和热点城市控房价压力同时存在，调控政策要根据市场变化及时做出调整，未来调控应兼顾去库存和控房价，市场才能平稳发展。

就目前来看，房地产的调控政策，已经在实行分类指导，因城施策。这一轮各地的调控相比之前的统一限购就体现了更多的地区性特点。但从房地产市场的健康发展来讲，调控能力建设似乎还有很大的“成长空间”。

有业内专家表示，因城施策不仅要从需求端发力，关键要在供给侧结构性改革的大思路下，从土地、房产的供给端着手建立长效机制，优化地产、租房、普通商品房、保障房等的供应结构。未来开发商需围绕新的消费需求和习惯进行个性化定制服务，发展社区商业、养老、旅游、文化等配套服务，打造新型房地产增长模式和产业集群。

而多位受访专家亦建议，为避免楼市调整过犹不及为金融稳定与经济增长带来压力，需要完善短期政策引导楼市软着陆。坚持“虚实结合，主动周控”、“长短结合，标本兼治”、“边调边看，逐步完善”、“分城施策，协同作战”等调控施策原则。

刚性需求者“该出手时就出手”

那么2017年是否还是买房的好时机呢？

顾云昌表示，目前房价已到“天花板”，2016年透支了相当一部分的购买力，政府实施调控政策之后，改变了人们对房地产的预期，另外2017年的货币政策可能会适度收紧，这些因素会对楼市产生较大的下行压力。

顾云昌预测， 2017年市场可能会平静得多，下半年下行的压力可能会更大，多数泡沫较小的城市的房价会缓慢增长，个别泡沫较大城市的房价或许会出现下降，但对于自住型需求的购房者来说，还是“该出手时就出手”，优先满足自己的居住需求，2017年还是合适的买房时机。

民生证券首席经济学家邱晓华亦表示，未来房地产市场将呈现分化局面，一线城市房价仍将刚性上涨。在他看来，未来房价高与低和以下三个因素息息相关，首先是人气，第二是活力，第三是环境、生态。“从这样三个特点出发，不难得出结论：一线城市房价会继续保持刚性上涨态势，二三线的明星城市会继续保持相对好的态势，那些适于做文化旅游地产的地区，以及未来一部分农村，房价也会逐步地抬升。”

邱晓华认为，不管发展什么样的高技术，发展什么高端服务业，只要工业化没有结束，城市化没有饱和，人口没有停止增长，房地产业就是这个国家经济的支柱产业，因为产业链条最长，就业人口最多，对经济的拉动最直接。“房地产业的重要性客观地存在，不管社会怎么议论，人们怎么批评，政府还会继续保持其平稳增长。”邱晓华说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，刚需购房者需要解决实际的居住需求，不需要有太多顾虑，不要受制于价格波动和政策调整，在近期调控后某些城市的房价可能会走低，可以抓住这些购房时机。