房地产项目设计管理体系研究

罗璋

[摘要]科学合理地做好地产项目的规划设计管理，是项目取得较好的经济收益的重要前提。本文分析地产项目的规划与设计管理工作体系，研究了建立设计管理标准化的可行方案，并提出了因地制宜的实施建议和策略。

[关键词]房地产；管理；体系研究

设计管理是项目开发建设的龙头，建立科学、系统的设计管理程序，不仅是实现项目建设宏伟目标的第一步，更是项目开发取得较好经济收益的重要前提。规范各项目设计管理的操作程序、优化配置各项目设计资源、加强各项目设计的监控与管理、提高工程设计质量，有利于加快工程建设进度，控制工程造价，确保项目投资效益最大化。

1建立规范设计管理体系的意义

房地产开发中的设计管理作为项目开发建设管理的重要组成部分，对项目有着举足轻重的影响。其核心是在产品的建造过程中实施的涉及设计内容的管理，其依据是企业的发展战略和经营目标，具体方式为通过建立完善的管理制度和有效的组织方法等一系列手段和措施。规范化地设计管理体系，能够有效提高地产企业内部的设计管理水平、规范设计管理制度和流程、保证项目开发的总体质量、提高项目开发的效能、提升公司项目运营能力、打造企业核心竞争力。

2设计管理体系的目标和核心内容

设计管理工作贯穿于整个地产项目过程的始终，从项目前期对于地块的规划研究分析到设计全过程中的总体效果、技术协调、进度控制以及施工期的技术支持，直到项目竣工投入使用等。按项目的阶段来分，主要包括两种：一种是新建、改建项目在投资决策的前期、投资建设时期各阶段的设计管理工作；另一种则是已运营项目的设计管理工作。由于项目所处的阶段不同，设计管理的侧重点也有所不同。一般来说，前期策划阶段的设计管理主要是项目的总体规划布局、经济性指标、开发建设周期、实施策略以及项目建设期的设计服务等内容。对于已投入运营的项目设计管理则偏重于为满足运营期的需求，而对既有项目空间环境、设备设施的改进计划和实施方案，更强调方案的可实施性和对项目运营带来的价值提升空间。按专业内容来分，主要包括：总图规划设计、建筑设计、市政、景观园林设计、照明设计、室内精装修设计、标志标识设计。一般情况下，各专业按照建筑、结构等基础专业所提供的既有条件，按照各自的设计效果目标，先后开展工作，最终由负责项目的建筑专业工程师进行统筹协调。

3设计管理体系的工作分解

设计管理工作的实施主要由规划设计管理部门负责，具体包括：（1）项目设计管理。保证设计质量、进度、成本目标的实现（规划、建筑、结构、水电、景观、室内设计）；（2）材料设备选型、定版以及配合成本管理部门建立设计成本基准体系。建立从研发开始的成本控制理念与系统，提高产品综合性价比；（3）设计变更管理和施工期的技术支持。其它部门在设计管理过程中的职责，主要是依据各部门的具体职能分工，如成本管理部门的主要职责为：（1）按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需成本目标；（2）随着图纸的不断深化，调整成本及控制目标；（3）负责招标中的各项与成本有关的工作。市场营销部门的职责主要包括：（1）及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件；（2）对各阶段设计成果提供市场评价建议；（3）制定各阶段设计任务书中的市场定位部分的内容。工程管理部门的职责主要是，尽早组织施工单位开展图纸会审和技术交底，配合设计管理部门，研究各设计阶段所需的建设技术条件，尤其是关键施工节点的技术措施和实施效果的把握。

4设计管理体系各阶段关注的要点

设计管理体系的载体是规范化的文件标准、技术标准及产品标准。标准化的内容主要是根据企业的发展技术战略，建立每项与具体工作相关的设计程序标准和评价标准，使设计管理的质量保证工作有章可循。如：设计任务书（设计合同）的标准化、评价标准化。具体为：户型产品配置标准、交楼标准和方案、扩初、施工图设计各阶段成果标准及深度要求。按照各阶段研究的重点任务不同，因此，其所关注的要点也各有侧重。

4.1概念设计阶段关注的要点

（1）项目用地条件分析及规划设计建议；（2）充分挖掘项目区位优势，提升项目价值；（3）通过策划与设计手段，对于区域劣势条件提出解决策略；（4）依据用地条件的详细分析形成匹配的规划布局与产品设计建议。（5）对项目容积率进行价值研究、分析。通过对经济指标的分析，多方案的比选，形成合理的开发强度与面积指标。（6）满足客户营销需求的户型组合与面积配比（商业及配套面积）以及符合成本控制、停车位数量指标的地下室开发面积。

4.2规划方案设计阶段关注的要点

（1）项目战略定位与目标客户群定位；（2）项目开发面积与产品配比；（3）地下地上建面，住宅、商业及配套面积；（4）规划布局、户型设计、景观设计风格方案；（5）分期开发、展示区建设方案、物管方案；（5）技术材料配置建议，包括顾客界面的材料部品标准以及材料标准和成品标杆。（6）项目成本控制分析，包括：按照保证最大的可售面积，严格控制地下室、人防、交通体、配套设施等不可售项目用地及规模，满足低限即可；合理、可行、与匹配成本的结构方案；符合项目档次定位的材料配置标准。

4.3初步设计、施工图阶段关注的要点

（1）设计图纸的表达深度，针对各阶段设计成果的全专业审查如下。重点包括：建筑、结构专业校核、水、暖、电各设备专业管线综合；（2）总图与景观、土建：管线综合与景观总图的匹配以及土建标高与景观地坪标高的匹配；（3）需另行组织开展的二次设计：门窗、立面分色、排砖、幕墙、钢结构、电梯参数及装修方案等；（4）外部资源，包括地勘审图单位、施工图审查单位、人防、消防相关审查部门的协调配合。（5）成本控制：严格控制可售面积与建设面积比，重点对地下室面积指标、结构限额指标、以及结构的含钢量混凝土含量等进行核验，对材料的性能指标和单价进行成本分析。

5设计管理的原则

5.1设计必须符合项目定位

房地产项目规划设计管理项目的定位是一个项目的根本大纲，也是基础，其框定了房地产规划设计的方向，因此，在设计时，不要偏离定位去追求不切合实际的效果，其往往是得不偿失的。比如，项目定位为中小户型的白领社区，其价位适中、档次中等，但设计院却做出了中庭园林景观的设计方案，设计中有几千上万平方米的中庭，在其中布置了大量的水景，加上喷泉、叠水、几个水幕墙等设计。因此，这样的设计方案就极其脱离实际，不符合项目定位。

5.2规划设计必须以人为本

许多规划设计，未了节省资金或其他原因，在简单仓促完成的同时，也给住户留下了长期隐患。如小区主出入口与城市主干道交叉口距离太近，造成出入口交通拥堵的情况，这样的设计在城市居民区的设计中影响巨大，其还会影响到整个城市的未来发展。因此，设计一定要遵循以人为本的原则。

5.3设计应尽可能创造卖点为营销服务

建设始终以销售为目的。营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点；另一个是卖相。卖点要结合项目实际，如果项目最大的卖点为户型设计，那么其所有的户型都必须精心设计，以迎合推销，户型功能面积必须趋向实用功能。中、小户型基本上以大厅小房为主；大户型则主要考虑强化客厅、主卧、阳台等主要空间的效果和尺度；户内公共通道、室内走道、楼宇边角等公共空间在设计时应尽量减少，并充分利用好每一寸空间。以卖相为观点，就要求项目开盘时必须具备一个漂亮的小区大门、一条位于主轴线上的景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温馨、舒适的样板房等。在项目完成之前，先做好项目的环境景观园林设计，其目的仍是以营销为需要。

6结语

综上所述，规划设计管理工作的精益求精，是保证项目成功的必备前提。开发企业的投资，策划、设计公司的设计理念，都需要在规划设计方案图纸中得以实现。设计管理已逐渐成为各地产企业的核心竞争力之一，因此，建立科学合理的设计管理体系还需要结合各企业的自身实际，建立设计管理部门与各相关业务部门、各项目公司及及外部设计单位的沟通机制，实现无缝对接，有效推动地产项目的开发进程，实现企业愿景。