基于开发商角度迎接住宅全装修时代的对策研究

赵勤贤 常州工程职业技术学院

基于开发商角度迎接住宅全装修时代的对策研究

赵勤贤 常州工程职业技术学院

全国各省陆续发布清退毛坯房时间表，因此住宅全装修已经成为住宅产业发展必然趋势。本文从开发商角度分析了面对全装修时代应采取的对策，包括转变思想，积极投入全装修住宅建设；大力进行资源整合和技术储备，以实力从容面对全装修交付。

全装修 住宅开发商 对策研究

2014年11月江苏省政府发布的《关于加快推进建筑产业现代化促进建筑产业转型升级的意见》中提出，“到2025年江苏将有一半以上新房以成品房交付”。而且在江苏购买成品房时，消费者将享受到契税和贷款优惠。北京住建委从2015年5月1日起，就对保障房建设投资中心新建、收购的保障房项目，率先全面推行全装修成品交房。2015年9月1日山东省政府印发了《山东省房地产业转型升级实施方案》，提出山东将研究制定地方强制性技术标准，2017年设区城市新建高层住宅将实行全装修，2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。2016年5月1日，浙江正式实施的《浙江省绿色建筑条例》，在全国率先提出推行住宅全装修。同年9月10日，浙江省人民政府办公厅印发了《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》，提出从2017年10月1日起，浙江省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付，鼓励在建住宅积极实施全装修。2016年8月18日，上海市住建委提出，从2017年1月1日起，凡出让的上海市新建商品房建设用地，全装修住宅面积占新建商品住宅面积(三层及以下的低层住宅除外)的比例为：外环线以内的城区应达到100%，除奉贤区、金山区、崇明区之外，其他地区应达到50%。奉贤区、金山区、崇明区实施全装修的比例为30%，至2020年应达到50%。上海市保障性住房中，公共租赁住房(含集中新建和商品住房中配建)的全装修比例为100%。2017年5月22日，《海南省商品住宅全装修管理办法(试行)》正式印发出台，该办法将从2017年7月1日起正式施行。海南将成为我国首个全面施行商品住宅全装修的省份。2017年8月3日，河南省住房和城乡建设厅办公室下发《关于加快发展成品住宅的指导意见》，其中明确表示：2018年1月1日起，全省所有市、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设（不含4层以下住宅及单套面积大于200m2的住宅）。

从以上可以看出全国各省陆续发布了清退毛坯房时间表，全装修时代已经迫近。全装修住宅带来的不仅仅是商品房买卖市场的震动，其上下游产业链如供货、设计、装修行业也将不可避免地受到影响。全装修过程中，开发、供货、设计、装修整个行业，将面临大洗牌。各行业应如何迎接全装修时代的来临？本文将从开发商角度，分析应对全装修时代的对策。

一、转变思想，积极投入全装修住宅建设

纵观目前全国各大城市，大多数的房地产开发企业对推广住宅全装修并未引起足够的重视。一些房地产业发展较快的城市，毛坯房销售一片火爆，因此开发商认为，没有推出全装修住宅的必要；而另一些房地产市场欠发达的城市，本身毛坯房就销售不畅，开发商更不愿意再花费精力和资金去尝试住宅全装修。那么在当前全装修时代迫近的大环境下，开发商有必要重新审视形势。全装修住宅替代毛坯房是建筑产业发展的必然，是当前及今后很长一段时间我国大力提倡的发展方向。国际和国内的住宅产业发展经验都表明，全装修住宅是一种趋势，是住宅产业化成熟的一个标志。欧美国家从上世纪70年代起就已经开始做全装修住宅；在我国港澳地区及新加坡，新房几乎都是全装修。在北京、上海、广州、深圳等一线城市，全装修新房交付也已经占据非常大的比例。

二、大力进行资源整合和技术储备，以实力从容面对全装修交付

（一）建立自己的采购体系

房屋装修是一件看似简单实际操作起来比较复杂的事，装修需要配备多种物品零件，需要有专门的供应链才能够保障供应顺畅和所供应物件的品质，而且供应量越大，与建材商才有更多的议价空间，才能减少装修成本，业主的购房成本也才可能因此降低。实施住宅全装修是动则上千套的大规模装修，因此对开发商而言,要进行大规模房屋装修，建立自己的采购体系是非常重要的。

（二）提高施工能力

房屋装修时，单纯地试点一个单元一幢楼往往不会有很大的问题，如果装修数量达到成千上万套，则对施工和管理将带来很大的压力。为了保证成品房交付品质，开发商势必要有一系列成熟有效的施工体系。比如通过高效的实测实量，将房间测量的误差控制在较小范围以内，以避免日后不必要的纠纷；另外，对甲醛等影响业主健康安全的指标要能做到有效控制。同时，是否有长期合作的精装修施工单位非常重要，如果有长期合作的精装修施工单位，双方彼此有足够的信任，也就能保证售后有良好的维护和质量保证。

（三）提高标准化设计水平

全装修住宅政策落地后，对装修行业最大的挑战是，如何满足一些家庭的生活习惯和需求，如何将个性化细节引入房产销售环节，这些都将直接影响用户对全装修住宅的满意度体验。市场上楼盘户型千变万化，一般供应市场上提供的装修配件并不能完全适合所有房间，因此只有定制的收纳设备、装配件才能够更好达到业主想要的效果。但是要及时拥有定制的收纳设备、装配件就必须有大量长期合作的供应商。同时为了方便装配件定制，户型适宜按照标准化设计，只有较高水平的标准化设计，也才能使得供应商更愿意为全装修的房子进行装配件定制。

三、结论

全装修虽是统一装修、批量装修，但并不意味着“千房一面”，开发商需要提供多种风格、多个档次和价位的装修设计，让购房者在签订购房合同时能多些选择，同时还要能够保证质量优良、价格实惠，并能基本满足购房者的个性化需求，这无疑对开发商提出了很大的挑战。因此开发商要从加强全装修住宅设计、施工和材料采购等环节的精细化管理入手，向消费者提供优质产品来迎接全装修时代的挑战。

赵勤贤（1970-），女，西安人，常州工程职业技术学院副教授，工学硕士，研究方向：建筑工程管理与高等教育研究。

注：本文系江苏省高校哲学社会科学基金资助项目“结构性改革视角下苏南地区全装修住宅的制约因素与对策研究”（ 2016SJD790047）的研究成果。