农村住宅流转困境与出路

刘 瑶

甘肃政法学院，甘肃 兰州 730070

农村住宅流转困境与出路

刘 瑶

甘肃政法学院，甘肃 兰州 730070

由于农村宅基地身份属性的限制，因而农村住宅在流转时具有重重困境。在我国当前体制下，可以通过缴纳土地出让金而获取土地使用权，让农村土地与城镇土地使用权的获取处于平等地位，在此基础上强调土地的使用权促进住宅流转，让所有权者对土地享有监管和最终处分权。

宅基地使用权；建设用地使用权；城乡住宅平等性；土地出让金

一、当前法律、政策下农村住宅流转困境

(一)为何要流转

在学界，很多学者认为对农村住宅交易的限制是具有正当性的。他们认为农村宅基地制度有两个基本含义：一是实现社会保障，体现强烈的社会公平；一是宅基地必须起到真正的使农民安居乐业的作用。①这些学者都注重农村住宅的福利性，注重对农民的保护而忽略掉农村房屋本身的特性。如果允许农村住宅流转是否会侵犯到农民的权利？

建筑物本身都为私有财产，住宅所有权具有财产性质，私人对其投入多少就应该获得相对应的价值。且村集体成员对农村住宅享有继承权，而只有财产才可以继承，这种继承权的存在也是对农村住宅财产属性的一个证明。现实中，存在大量农民将其住宅出卖的情况，如果农民对其不获益，就不会出现太多这样的情形。当然，由于村集体成员获取宅基地使用权的方式为无偿的申请，因而在转让过程中转让价值的受益者不应该是农村住宅所有人。

(二)流转中存在的主要问题

由于住宅与土地之间天然的联系，农村住宅流转的困境主要就是宅基地使用权流转的困境。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中明确了对宅基地流转的限制。但是一规定是针对土地投机，那么购买农村住宅行为被禁止是否合理。

同时一户一宅的限制仅是对于原始取得而言，宅基地继受取得中包括买卖和继承，其中买卖给本集体成员这种情形较少。还有一种就是通过继承取得，在多子的情形下，很难出现一户多宅的现象。

二、该制度的演变及与城镇住宅流转的比较

(一)我国宅基地制度的演变

根据对宅基地所有权和使用权的性质及其原始取得主体的不同进行划分，能有清晰的体现其特征。我国宅基地制度的发展大致经历了以下四个阶段：农村宅基地农民私人所有，农民享有宅基地所有权；宅基地归生产队集体所有，农民享有宅基地使用权；宅基地属于农民集体所有，农村居民和城镇居民享有宅基地使用权；宅基地属于农民集体所有，农户享有宅基地使用权。从制度的演变来看正是由于土地的稀缺和对农民的保护，以及国家制度政策的作用，使得原本私有的土地转为公有。

(二)城乡住宅流转之比较

相对于农村住宅来讲，城镇住宅流转受到较少限制，较为自由。这两者差距还是在土地使用权和所有权上。如对建设用地使用权年限的限制的规定对城镇居民来讲并没有享受到与农民同等的居住权；宅基地所有权流转的限制导致农村房屋流转受限，这就让农民享有同等的财产权。

三、对该问题的解决方法

解决该问题的关键就是要使城乡住宅具有平等的地位，可以采取以下两个措施：一是集体土地国有化，从而使土地使用权可以无障碍的流转。另一种措施就是让农民缴纳一定的土地出让金，使建设用地使用权和宅基地使用权在取得方式上公平公正，进而确保城乡住宅的平等地位。第一种直接解决了农村土地所有权不统一而造成的农村住宅流转困境。但《宪法》第10条对国家征地的情形进行了限制。所以第二种措施相对来讲更具有可行性，而且宅基地的无偿使用和免费使用制度会助长村民取得宅基地使用权的“搭便车”心理，农村常住人口的减少与农户数量增加并存的悖论便是明证②。因而第二种措施更为良善。

在解决建设用地使用权到期续期问题时杨立新教授提出“永久性使用权”的观点③。设立永久性使用权不但解决了建设用地使用权到期后续费免费与否的问题，更是将建设用地与宅基地衔接起来。且永久性使用权的观点并不于国有土地所有权相冲突。通过收取土地出让金的措施，使得城镇土地使用权的取得和农村土地使用权的取得建立在相同的政策上，使城乡住宅平等化。基于此种平等，将更加有利于房屋的流转。土地的所有权人，即国家或集体，则赋有对土地的监管以及最终支配的权利。

[注释]

①孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩[J].法学评论，2005(4)：26.

②喻文莉.论宅基地使用权初始取得的主体和基本方式[J].河北法学，2011，29(8)：14.

③杨立新.住宅建设用地使用权期满自动续期的核心价值[J].山东大学学报，2016(4)：30.

[1]孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩[J].法学评论，2005(4).

[2]郑尚元.宅基地使用权性质及农民居住权利之保障[J].中国法学，2014(2).

[3]杨立新.住宅建设用地使用权期满自动续期的核心价值[J].山东大学学报，2016(4).

D922.32

：A

：2095-4379-(2017)28-0209-01

刘瑶，甘肃政法学院，硕士研究生，研究方向：民商法。