若无海外置业，兑外币失去一半意义

邢海洋

继一、二线城市限购后，中国人海外求田问舍之路又被“釜底抽薪”。

央行一声令下，市场愣了一天，紧接着海外人民币率先响应，不仅颓势一日扭转，涨势甚至可用势如破竹来形容，1月4日下午，离岸人民币（CNH）涨超400点，强势收复6.92关口，此后一度升破6.87关口;1月5日，离岸人民币更是涨势如虹，美元/离岸人民币一度涨至6.82，1月6日更一度突破6.80关口，不仅逆转此前“破7”的担忧，甚至令投资者重温了数年前人民币一币难求的好时光。

也的确，香港的隔夜人民币拆借率（Hibor）暴涨，最多时到达60%，离岸人民币市场接近“干涸”。人民币之所以一币难求，据说是做空者因穿仓不得不回补。此前市场全是做空的声音，“7”的关口前囤积了太多的空仓位，一旦趋势逆转，看空者集体踩踏，离岸人民币怎能不被狂涛骇浪淹没。

之所以人民币预期逆转，当然是央行明确换汇不能置业与投资证券的直接结果。要知道，对于偏爱实物，被国内“楼价永远涨”洗了脑的国人，兑外币的主要用处就是海外置业，证券投资还在其次，至少是在安居之后才会逐渐进入股票、基金等投资。如今央行对换汇买房予以“严词警告”，甚至动用法律手段打击海外置业，热钱外流势头怎能不逆转，海外人民币卖空者怎么不心虚。

千亿美元计的海外置业

严控人民币，并且明确国内居民换汇不能用于海外买房的第一天，香港上市的碧桂园股价一路下跌，跌幅超过了2%，次日开盘跳水，距离年前高点瞬间跌去一成。大张旗鼓的海外置业，再也没有比碧桂园的森林城市楼盘更典型了。这个位于马来西亚柔佛州，与新加坡仅一桥之隔，占地面积13.86平方公里的人造城市，计划总额将超过人民币2500亿元。一个这样的项目，若吸引一半的内地人前去置业，就不止把500亿美元带到海外了。这个巨大的海外置业项目，每天都在央视黄金时段上呼吁国人前往考察，为考察者提供从全国多家机场出发的考察行程。

短短两年间，中国的外汇储备缩水了一万亿美元，这其中有多少用在了海外置业上是个很难说清楚的数字。但各式各样的移民项目，从美国移民的投资建房项目，到南欧葡萄牙和西班牙的50万欧元购房移民，到马来西亚和泰国的养老签证，无不以当地房地产投资或置业为前提。国人单纯的购房居住、买房保值升值、买房做房东等置业更遍布全球各地，甚至柬埔寨这样的新兴市场都房价暴涨。

不过，零碎的个人交易难以梳理，唯有靠推断。《华尔街日报》曾估算，截至2014年，中国投资者在全球各地的房地产市场投资规模超过400亿美元。不过那只能算预热，海外置业是随着人民币贬值膨胀起来的，海外置业大潮近两年才遍地开花。

Real Capital Analytics Inc的数据显示，连续两年，中国人是美国房地产最大的海外买家，2016年上半年，业已完成的中国投资者购买美国商业房地产的交易同比增长19%，至50亿美元。计入已经签约但尚未完成的交易，截至2016年8月份，中国人的投资额度已经达到了129亿美元，非常接近2015年全年的140亿美元了。这些资金主要流向纽约、波士顿、芝加哥、洛杉矶和迈阿密的一些高级住宅。美国房地产经纪人协会还发现，举家移民的中国人越来越倾向于定居郊区，他们非常看重附近公立学校的品质。

据独立国际房地产顾问机构莱坊的统计，2015年中国资本投资到海外房地产的资金总额达300亿美元，相当于2014年的两倍。根据仲量联行的数据，2016年前三季度，中国已经超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者，来自中国大陆的投资者，包括国有企业、保险公司和主权财富基金等，在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元，较去年同期飙升50%以上，仲量联行统计的是机构行为。私人的、小数额的海外地产投资很难统计，莱坊也只统计了投资额超过250万美元的案例。

机构置业毕竟是冰山浮出水面的部分，易于观察。真正难以观察的是水下的部分，这才是中国人海外置业的主力，亚洲协会（Asia Society）和罗森咨询公司（Rosen Consulting Group）的研究显示，在2010～2015年，不包括机构和信托在内，中国人在美国购买房产的支出高达1100亿美元。具体来看，购买商业房产的金额为170亿美元，购买住宅的金额高达930亿美元。另外，根据这两家研究机构的预测，未来5年，中国人在美国的置业规模将超过2100亿美元，规模是过去5年的两倍。据澳大利亚投资审查委员会（FIRB）公布的数据显示，中国人在2011～2015年的5年间，在澳大利亚总共买入价值509亿澳元的房产。而在加拿大最受华人青睐的温哥华，中国买家2015年共花费127亿加元购置房产，占当地房产销售总额的33%。

2016年，国内投资者在第11届上海海外置业移民投资展现场做相关咨询

万亿美元流失的外储，甚至还有加上同样多的贸易顺差形成的海外盈余，有多少变成了海外房地产，这是一个谜。但不难想见，以中国人骨子里的求田置舍的基因，相当部分资金转移到了海外的房产中，其猛烈程度都招致了诸如温哥华等很多海外城市的“设卡”拦截。若切断这个流向，再关闭了海外证券投资的大门，留学旅游和购物又能用上几个钱？中国人即使持有了外币又有何用。不难想见，当市场明白了这个逻辑，人民币于是涨势如虹。

保险大鳄

雾霾、人民币升值，外加景点高收费，海外游客少了，而中国人出国旅游的多了。每年旅游方面全国的赤字约为千亿美元，但这个惠及全国人民，看似直接给外国人送钱的“人类大迁徙”，送出的钱也只是那些大机构的海外并购的一个零头。2016年前11个月，中国企业的海外收购额就达到了史无前例的2340亿美元，几乎是2015年同期的三倍。而海外并购里就隐藏着大量的房地产交易。

2014年底安邦保险收购纽约地标华尔道夫酒店开创了中国保险业海外大举房地产收购的先河。该酒店最终收购价19.5亿美元，创下美国酒店相关交易的最高金额纪录。该酒店位于曼哈顿岛金融街核心地段，自始建以来就是纽约的地标建筑之一。安邦的收购价折合人民币约7.3万元/平方米，这一数字甚至低于北京核心地区商业地产的价格，被认为是一笔相当划算的投资。

随着居民的财产增加，中国的保险业急速扩张，可由于经济的降速，“资产荒”愈发凸显出来。房地产行业整体经营稳定，有着较高的预期回报，注重长期性和安全性的保险资金表现出对不动产持久的偏爱，以至于相当多的资金流入了房地产领域。尤其在人民币贬值的背景下，海外房地产更成为保险业扬帆出海的主要目的地。华尔道夫酒店的成功收购之后，安邦的胃口被吊起来，目标瞄向了耗资超百亿美元的大型酒店集团喜达屋。只可惜在与万豪的收购战中，报出140亿美元高价的安邦却突然撤回了收购协议。这场万豪对喜达屋的并购争斗中，安邦半路杀出、短时间内三次提价，在监管层表示不支持的前提下依然强势报价，背后的博弈引人遐想。当此时，人民币开始了贬值进程，汇改过程中保汇率保外储逐渐演变为货币当局重中之重。安邦大手笔收购无疾而终，或许正因为外汇无从筹措。

即便外汇紧张，截至11月初，2016年内已有超10家保险公司参与不动产投资，总金额已超千亿，约1123亿元人民币。其中，投资国内不动产近306亿元，投资国外不动产约817亿元人民币。在保险公司眼里，海外不动产的资产回报率和稳定性都远超国内房地产。只不过，只有“财大气粗”、背景深厚的保险公司获得了投资海外的便利，其中安邦投资金额高达480亿元人民币，中国人寿也动作频频，分别购置了伦敦、曼哈顿两处地产及喜达屋旗下遍布美国的酒店股份。

海外盖房

移民潮流渐强，那些真正的定居型移民购买的多是海外成熟社区的房产。可对于生活在国内，只是分散资产或偶尔度假的居民，他们仍习惯于国内购买地产商新开发楼盘的套路。而顺应这一潮流，近一两年来“千亿”级别的房企正在不断向海外开疆拓土，近者如韩国、马来西亚，远的如澳大利亚、新西兰、美国、英国都有开发商买地盖楼。

在伦敦，连年房价上涨吸引了大量海外开发商，海外开发商所建房屋是本地开发商的两倍，万达、绿地集团均在此豪掷数亿英镑盖酒店或高端公寓。在美国，万科布局了多处房地产，旧金山与铁狮门合作，建高层豪华公寓，又在纽约曼哈顿建更大的项目。在澳大利亚，绿地集团开发了悉尼市库克湾新城项目，规划总建筑面积为40万平方米，总投资大约80亿元人民币，该项目建成后，主要面向华人及留学生市场。绿地又在悉尼启动了更高端的悉尼绿地中心项目，买家也大都是中国人。

发达国家通常不会将置业与移民联系在一起，投资移民需要通过投资活动给当地带来一定量的就业。不过仍有开发商试图将国人拉来入伙，再招募本地人建房子，开发与移民一举两得，绿地就在洛杉矶绿地中心项目引入了EB-5投资移民项目。

深处欧债危机的葡萄牙和西班牙则没有了发达国家的底气，先后推出了50万欧元购房移民项目，通过购房移民的一大半都是中国人。其次是韩国的济州岛，政府对购买政府指定项目50万美元以上的外国人给予居住资格。马来西亚的第二家园计划，外籍人士只需存入马来银行约合人民币60万元的马币，即可在保留原国籍的基础上全家取得马来西亚身份。泰国更允许年龄50岁以上的外籍人士通过购买房产获得养老签证。

在济州岛，绿地集团以9亿元拿下1500万平方米的土地，开发汉拿山小镇，计划开发2000套房子，先期入市的百余套一多半卖给了中国人。在马来西亚，碧桂园的金海湾项目一下子就建9000套房屋，开盘热销约94亿元人民币，打破了当时马来西亚房产销售纪录。这里毗邻新加坡，因为地理位置的优势，在众多宣称手册里说，这里的房价将直追深圳。后来，碧桂园的目标越来越大，干脆在填海造地建造森林城市项目。森林城市横跨四座填海岛，体量巨大也只有用城市命名了。对一个地产商，如此巨大的投入可谓一招险棋，故而按碧桂园的说法，他们走的是滚动开发的战略，“以销定产”，卖多少建多少，虽然宣传中碧桂园对于森林城市的投资达到2500亿元，可到2016年实际投入包括地价加起来为50多亿元。而2016年上半年，森林城市销售破100亿元。

据说，碧桂园马来西亚楼盘最初的目标群体并非中国人，而是本地人群，可在金海湾的销售中，他们发现四分之一的房子被中国买家买走了。到了森林城市的运作，你就不能不说碧桂园把国内投资者看作目标客户。中央电视台黄金时段上，森林城市的售楼广告铺张奢华，多视角展现新加坡旁这一宏大项目的魅力，召唤国人海外置业。

这里不免令人疑窦丛生，外管局对于“个人购汇不得再用于境外购房及投资”规定进行澄清时表示，个人购汇不允许用于海外购房并非新政策，个人海外购房及投资属于尚未开放的资本项目，“一直以来都不能做”。事实上，个人购汇政策没有变化。此次改进个人外汇信息申报管理并未缩减个人购汇的用途或调整购汇额度，而是对前期政策的落实进行更为细化、精确的管理。可当碧桂园如此高调的广告在中央电视台的黄金时段大规模播放的时候，外管局在相当长的时间内并未禁止。

这说明了一个问题，此前当人民币面临升值压力、外储不断膨胀的时候，作为“潜规则”，外管局对大手笔的换汇是“默许”的。如今外储即将跌破3万亿美元，外管局重申了“明规则”。

兑换了美元，却无实际的用途，谁还会存美元？但问题是，没有了自由兑换的便利，人民币的国际化从何谈起，人民币作为海外储备货币的地位如何建立？