城市住宅优势度时空分异的一般规律

王　洋，张虹鸥，吴旗韬



城市住宅优势度时空分异的一般规律

王洋1,2,3，张虹鸥1,2,3，吴旗韬1,2,3

（1. 广州地理研究所，广州 510070；2. 广东省地理空间信息技术与应用公共实验室，广州 510070；3. 广东省创新发展研究院，广州 510070）

随着城市发展阶段的变化，城市住宅优势度分异程度呈“S”型曲线或倒“U”型曲线；城市住宅优势度空间分异格局呈现由中心向外围非均衡递减的倒“S”型曲线。空间分异格局的因素修正规律和自身优势度作用规律表明城市住宅优势度空间分异曲线出现不同程度的变形。

住宅；住宅优势度；时空分异

城市内部住房特征的时空分异议题是城市地理学和城市经济学关注的热点，[1-3]主要包括住房质量、[4]住宅环境、[5]住宅的区位条件、[6]住宅价格、[7]居住的社会区[8]等方面，上述问题涉及的理论体系众多而复杂。住宅优势度概念和理论的提出为分析该类问题提供了一个新的可供选择的视角。[9]住宅优势度是指在城市内部，某住宅相对于其他住宅所具有优势的量化程度，是住宅相对优势的度量。住宅优势度由住宅自身优势度和外部作用优势度构成。其中，住宅自身优势度由住宅建筑特征及其所在小区的综合特征决定；外部作用优势度与住宅的区位、便利性、周边景观及环境等特征密切相关。住宅优势度理论的核心思想是：住宅优势度决定了住宅价格，住宅价格是住宅优势度的货币体现；城市内部各住宅间的优势度差异决定了其住宅价格的空间分异；住宅优势度是由一系列构成要素决定的，这些构成要素体现了住房特征，是住宅价格空间分异的影响因素。[9]由此可知，住宅优势度既可定量度量住宅特征的好坏，又可直接决定住宅价格的高低。因此，有必要从理论层面探索城市住宅优势度时空分异的一般规律，这有利于进一步认识城市住房问题，为相关的实证研究提供理论参考。

一、城市住宅优势度分异程度的总体演变规律

随着城市化的不断推进，城市规模由小到大逐步发展，城市发展阶段逐渐演进。这一过程中，各住宅之间自身优势度和外部作用优势度的差异程度也会随之变化。这使得住宅优势度的总体分异程度随着城市的发展而变动，并形成如图1所示的演变规律。

图1　城市住宅优势度分异程度演变的一般规律

在城市发展的初级阶段（S0~S1阶段），城市规模较小，城市的住宅建设较为集中，各个住宅的区位与生活便利性和周边景观与环境要素基本相同，因此住宅的外部作用优势度差距不大。另外，住宅建设类型也较为单一，住宅自身优势度差距也小。这使得各个住宅的优势度差距较低，从而决定了住宅优势度分异程度仅缓慢上升，但总体依然维持在较低水平（O-A曲线）。

随着城市化的推进，城市空间迅速扩展，城市进入中期发展阶段（S1~S2阶段）。此时，由于城市规模的迅速增大，城市内部的区位差异开始显现，并随着城市的进一步扩展而变得更加显著，外部作用优势度分异明显。同时，别墅、高档住宅、保障性住房等逐渐进入市场，住宅类型迅速增多，建设档次逐步分化，住宅自身优势度差别显著。这直接导致了住宅优势度分异程度的迅速增大（A-B曲线）。

当城市发展进入后期阶段（S2-S3阶段），城市化进程基本完成，城市规模进入稳定阶段，此时城市内部住宅优势度的空间分异程度将出现两种情况：一是继续维持高分异程度（B-C曲线），出现这种情况的前提是城市建设处于稳定阶段，住宅自身优势度和外部作用优势度基本保持不变，使得住宅优势度的分异程度也保持高位稳定。二是出现分异程度下降（B-D曲线）。出现这种状况的前提是各类公共资源配置逐步达到“空间均等化”，或由于生活与工作方式的改变，区位因素对居住舒适度的影响逐渐降低，使得住宅外部作用优势度差距缩小，或者出现大规模的城市更新运动使得住宅自身优势度差异减小。

二、城市住宅优势度空间分异的一般规律

（一）基础性规律

通过住宅优势度理论可知，城市住宅优势度由住宅自身优势度和外部作用优势度构成。假设城市中各住宅的自身优势度相同，那么住宅的优势度完全由外部作用优势度决定。此时，城市住宅优势度呈现由中心向外围非均衡递减的倒“S”型曲线（见图2），这构成了城市住宅优势度空间分异的一般规律。

图2 城市住宅优势度空间分异格局的一般规律

由于存在城市住宅自身优势度一致的假设前提，以区位条件为代表的住宅外部作用优势度则成为决定住宅优势度的唯一要素。由区位论及其相关实证研究成果可知，越靠近城市核心区，区位优势度越高。因此，住宅优势度由内向外逐步降低，但不同地区的递减程度不同。核心区内部，区位条件差异较低，由内向外的递减幅度较小（H0- H1曲线）；在外围地区，区位条件由内向外迅速降低，因此，区位条件对土地价格的影响变得显著和敏感，住宅优势度曲线由内向外迅速下降（H1- H2曲线）；到了郊区，区位条件对地价的影响程度重新下降，地价差异减小，住宅优势度随着距离市中心距离的增大缓慢下降（H2- H3曲线）。

（二）因素影响修正后的规律

如果生活便利性因素和环境因素在城市形成普遍性影响，例如核心区的环境整体较差、犯罪率高、交通拥堵等，则降低了该地区的居民住房选择意愿，其住宅优势度空间分异格局的倒“S”型曲线将变缓（L1曲线）。如果这种情形更加严重时，市核心区的住宅优势度可能不是最高的地区，倒“S”型曲线将变为倒“U”型曲线，即L2曲线（见图3）。

图3 生活便利性和环境因素影响下的城市住宅优势度空间分异格局规律

（三）住宅自身优势度作用后的规律

以上两种情况都是建立在城市各住宅自身优势度一致的假设前提下。当城市内住宅自身优势度不同时，其住宅优势度空间分异格局曲线将产生如下变形：1）当高档次住宅集中在核心区时，住宅自身优势度由核心区向外围地区递减，住宅自身优势度和外部作用优势度相叠加，其倒“S”型曲线变得更加明显，城市住宅优势度由内向外的空间分异更加显著（L1曲线）；2）当高档次住宅集中在外围和近郊地区时，住宅自身优势度由内向外逐步递增。此时，如果以区位为代表的外部作用优势度对住宅优势度产生主导影响时（常见于大城市），住宅优势度的倒“S”型曲线将减缓（L2曲线）。如果以住宅档次为代表的住宅自身因素对住宅优势度产生主导影响（常见于中小城市），住宅优势度空间分异格局将呈现倒“U”型曲线（L3曲线）。此时，外围地区住宅优势度最高；内城由于住宅自身优势度差而形成住宅优势度较低的格局；尽管郊区住宅自身优势度较高，但外部作用优势度较差，总体的住宅优势度也较低（见图4）。

图4　住宅自身优势度影响下的城市住宅优势度空间分异格局一般规律

三、结语

随着城市发展阶段的变化，城市住宅优势度分异程度呈“S”型曲线或倒“U”型曲线；城市住宅优势度空间分异格局呈现由中心向外围非均衡递减的倒“S”型曲线。以此理论为基础，进一步分析空间分异格局的因素影响修正规律和自身优势度作用规律，表明城市住宅优势度空间分异曲线出现不同程度的变形。但其基本原理是不变的，即住宅优势度理论。需要指出的是，本文得出的空间分异规律曲线主要适用于同心圆式的城市空间结构，而其他空间结构类型，如多核心结构、扇形结构则需在未来的研究中进一步补充和探索。

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General Rule of Spatial-temporal Differentiation of Urban Housing Dominance

WANG YangZHANG Hongou, WU Qitao

（1. Guangzhou Institute of Geography, Guangzhou, Guangdong 510070, China;2. Guangdong Open Laboratory of Geospatial Information Technology and Application, Guangzhou, Guangdong 510070, China;3. Guangdong Academy of Innovation Development, Guangzhou, Guangdong 510070, China）

Based on the theoretical analysis the general rule of the spatial-temporal differentiation of housing dominance was summarized. With the change of urban development phases the rule of differentiation degree is 'S' curve or inverted 'U' curve. And the rule of spatial differentiation pattern is inverted 'S' curve with center-periphery disequilibrium decrease. On this basis the rule impacted by the locality amend and the housing itself dominance were analyzed. This study can provide an alternative theoretical reference to urban housing problems.

house; housing dominance; spatial differentiation

（责任编校：贺常颖）

F 293.3

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2016.06.005

2096-059X (2016)06–0019–03

2016-07-15

国家自然科学基金项目（41401164）；广州市科技计划项目（201609020002）；广东省科学院引进高层次领军人才专项资金项目（2016GDASRC-0101）；广东省科学院平台环境与能力建设专项资金项目（2016GDASPT-0210）

王洋（1984-），男，黑龙江黑河人，博士，助理研究员，主要从事城市地理与房地产研究；通讯作者：张虹鸥（1962-），男，广东梅州人，研究员，主要从事城市与区域规划研究；吴旗韬（1982-），男，河南平顶山人，博士，副研究员，主要从事交通与区域规划研究。