浅析物流用地供地方式的选择

胡 静

（河南理工大学，河南 焦作 454000）

浅析物流用地供地方式的选择

胡 静

（河南理工大学，河南 焦作 454000）

阐述城市建设用地中关于物流用地的概念、定义，以及分类范围，指出物流用地的供地方式，采用“招标、拍卖、挂牌”供地方式的意义和作用，探讨在我国现有法律规定的框架下物流用地的主要方式。

建设用地；物流用地；供地方式

城市建设用地分类中对物流用地定义为物资储备、中转、配送等用地，其中还包含附属道路、停车场以及货运公司车队的站场等用地。狭义的物流用地是指特定区域，主要用于承载各种物流功能及设施，服务于不同物流功能，表现为承载各种物流设施的城市建设用地，现有状况下，不同城市用地有不同类型的特定物流用地组合。广义物流用地除包含物流设施所使用的土地外，从空间范围看，所有产生和能吸引物流、处于城市物流供应链中的用地都属于物流用地。

土地利用分类中对物流用地的规定包括了物流空间设施，也包括了仓库、货运场站、堆场、加工中心、配送中心、批发市场、零售商店等。同时，物流设施的物流功能并非单一，常常是多种功能混合在一起，其所属用地的性质呈现复合化的特点。由于物流用地的多样性，在土地利用现状分类中没有单列“物流用地”类别，在现行土地的一级分类中，主要涵盖的是四类用地：商服用地、工矿用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地。

根据上述规定，在进行供地时，物流用地归属在工业用地的二级类中，属于经营性用地的范畴，按照国家现行法律法规，经营性用地必须采用“招标、拍卖、挂牌”的形式完成供地，对于物流用地来说，必须通过“招标、拍卖、挂牌”供应土地。而物流用地作为工业用地中较为特殊的一项地类，用地主要用于库房，同时还包含办公用房、货场，铁路、装卸平台、公路或机场设施等较多类型，使用方式多样化，根据相关政策分析，结合实际，可探索根据不同情况按不同形式对物流用地进行供应，以期增加物流用地供给的弹性。

采用“招标、拍卖、挂牌”供应物流用地，一是能充分发挥市场作用，高效配置物流用地。“招标、拍卖、挂牌”出让方式作为土地的交易方式，能很好地实现社会资源优化配置，能最大程度上实现了土地出让方和土地需求者双方“共赢”，物流用地采用此种方式出让，能很好解决当前物流用地市场供需矛盾突出的问题，对物流用地大量闲置问题能起到有效规范作用。二是有利于推进物流产业结构化优化升级，促进经济增长方式的有效转变。物流用地通过“招标、拍卖、挂牌”这种方式进行出让，由于价格机制和竞争机制的增加，促使物流企业积极地调整自身产业结构，在产业发展上从高能耗、低效益向高效益、高技术、低能耗转变，这样物流企业在市场竞争中更具有竞争力，不仅能节约集约用地，更能很好地缓解现今用地困难情况，符合国家制定的保障土地相关政策。航空港区现在正处于产业结构调整、转型、聚集的关键期，通过引入市场竞争机制，能够优化区域经济，调整产业布局，从而全面提升航空港区的整体产业质量。三是有利于强化政府对土地市场的宏观调控。由于实行物流用地的市场化竞争，这样的供地机制对于政府和物流企业来说，都具有一定的约束力和控制力，由于物流企业用地需经项目发改审核，而政府在了解企业的需求后，有利于将符合条件的土地推向市场，确定正常的土地供应需求单位，保持物流用地市场的正常有序。四是能更好地促进依法行政，推动廉政建设。物流用地进行“招标、拍卖、挂牌”程序，体现了政府对于土地出让环节的公开、公平、公正原则，在供地环节中能很大程度上避免人为干扰因素，同时也对政府行为提供了相应的准则，更为规范，从制度上保证了土地供应的阳光透明，对于政府来说，也是实行依法行政的必须过程。

物流用地在采用“招标、拍卖、挂牌”前提下，为了更好有利于物流企业的需求，在探讨物流用地供地方式上，可采用以下几种：

1）物流用地中经营性用地要按照土地公开出让方式供地

我国对于经营性和非经营性用地区分，是以用地是否用于盈利来划分的，物流用地中经营性用地一般是指库房、装卸平台、交易信息大厅以及占很少比例的配套设施用地（如办公用房、绿地、员工宿舍等），而这些区域正是物流企业用于盈利而进行生产的场所，所以物流用地中包含的经营性用地依据《关于严格实行经营性土地招标拍卖挂牌出让的通知》《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等规定，必须进行“招标、拍卖、挂牌”形式公开出让，这对于土地市场建设，发挥土地市场机制配置土地资源也有着促进作用。

2）物流用地中经营性用地可按照国有土地租赁方式供地

国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。国有土地租赁具有短期性、灵活性的特点。对于部分物流企业，特别是生产经营规模较小的物流企业，通过土地出租取得土地使用权，对于企业来说，既减轻了负担，也解决了时间成本，物流企业可以办理相应的短期租赁手续，签订短期租赁合同，相比高额的土地出让金，土地租金的数额也较小，对于企业控制成本是个有效的途径。合同期满，可以进行续签，也可经过政府批准用途后重新签订土地租赁合同，企业比较容易接受这一土地有偿使用方式，也能规范土地市场秩序，对于土地二级市场的平稳建立也能起到积极的作用。

3）物流用地中非经营性用地可按照国有土地使用权划拨方式供地

物流用地中的非经营性用地主要指那些属于公共产品性质的机构用地，如依附有大型交通枢纽中心的物流企业，其用地范围包括有部分铁路、公路、机场设施或者物流园区内的部分具有公益性质的基础设施。为鼓励物流企业的发展，这部分用地可以参照我国当前法律规定，在合法合规的情况下，按照《划拨用地目录》采用划拨方式供地。

通过上述的分类别供地。能充分发挥市场作用，高效配置物流用地；另一方面，有利于推进物流产业结构化优化升级，促进经济增长方式的有效转变；同时，有利于强化政府对土地市场的宏观调控；最后，能更好地促进依法行政，推动廉政建设，从制度上保证了物流土地供应的阳光透明，对于政府来说，也是实行依法行政的必须过程。

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责任编辑：李老师

中州建设杂志社编辑部

2016-12-08