基于《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》相关问题探析

2017-01-17姜坤

中州建设 2017年8期

关键词：界址使用权宅基地

姜坤

（徐州市丰县国土资源局，江苏徐州 221700）

基于《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》相关问题探析

姜坤

（徐州市丰县国土资源局，江苏徐州 221700）

农村房地一体不动产权籍调查测绘工作是农村不动产登记的重要基础，实现统一调查，统一确权登记发证，是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要措施。本文围绕基于地籍调查成果，依法确认宅基地使用权主体，补充房屋等建筑物、构筑物调查，形成房地一体的权籍调查成果，为农村房地一体不动产登记发证提供合法准确的数据基础。

房地一体；不动产；房屋调查；宅基地

0 引言

随着《不动产登记暂行条例》的实施，全国各地基本完成了不动产登记职责和机构整合，实现不动产登记“发新停旧”。但同时也遇到了一些问题，比如有的地方农村地籍调查工作基础薄弱，难以有效支撑和保障农村房地一体的不动产登记；有的地方只开展宅基地、集体建设用地调查，没有调查房屋及其他定着物；一些地方宅基地“一户多宅”、超占面积等问题比较严重，且时间跨度大，权源资料不全等。

早在2014年，国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》及《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》，要求“全面加快农村地籍调查，统筹推进农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物补充调查工作”。本文拟对《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》涉及权属调查的宅基地使用权主体的确认和补充房屋等建筑物、构筑物调查的相关问题进行探析，旨在新形势下为农村房地一体不动产权籍调查测绘工作提供参考。

1 权属调查中宅基地使用权主体的确认

根据《物权法》及《土地管理法》的规定，宅基地使用权主体为特殊主体——符合建房申请条件的集体经济组织成员。不是宅基地所在集体经济组织成员的，不得申请取得该集体经济组织的宅基地使用权。

严格执行“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房的，不得再申请宅基地。另外，考虑到实践中户籍管理与宅基地管理不衔接，公安部门规定有独立住址才能分户，而基层国土资源部门在户籍分户后才批准使用宅基地，因此导致符合当地分户建房条件未分户但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，可依法补办用地手续予以确认。

对于非本农民集体成员（含城镇居民和华侨）依法取得的宅基地，应依法予以确认，分两种情况：第一种是政府实施扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等项目组织农民易地建房使用宅基地，都是经统一规划和批准的，应予以确认。第二种1999年之前非农业户口居民（含城镇居民和华侨）合法取得的。对非农业户口居民（含城镇居民和华侨）因转让、赠与房屋以及经政府审批建房等方式占用宅基地的，认可其合理性予以确认。

已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定予以确认。

2 房屋调查

房产测绘规范（GB/17986.1）规定：房屋用地调查与测绘的单元为“丘”，房屋调查与测绘以幢为单位分户进行。结合已形成的地籍调查成果，房屋调查与测绘应以宗地为单位逐幢房屋进行调查。房屋用地可以理解为宗地，不再进行房屋用地调查与测绘。按照房产测绘规范及《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》的要求，房屋调查内容包括房屋的产权人、坐落、产别、层数、所在层次、建成年份、建筑物结构、用途、面积、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况。以及绘制房屋权界线示意图。本文就农村地籍和房屋调查中的一些特点，对有关内容的调查进行探讨。

1）房屋产权：农村宅基地其宅基地使用权主体一般与房屋所有权一致，在他人土地上建房的应该为少数。因此，在房屋调查过程中，应注意核实宅基地使用权主体与房屋所有人的一致性。对确实存在不一致情况的，对房屋所有人提供的房屋产权证明材料重点核实。同一宗地中如果出现一房多户的，应现场确定房屋的分户界址，并经双方房屋所有人签字确认。同时，应核实地籍调查表中宅基地使用权主体的正确性。

2）房屋产别：宅基地应为私有房产；集体建设用地应主要为集体所有权房产和私有房产两类，当然不排除有其他类型的产别，但应为少数。

3）房屋调查时，应注意对地籍测量时丢漏的、房产测量又要求计算全部建筑面积和计算一半建筑面积的房屋附属设施的调查，如阳台、挑廊、挑楼、架空通廊、室外楼梯、门廊等的调查，尤其应注意计算一半建筑面积的房屋附属设施的调查，以便房屋测量时进行补充测量，以此保证房屋面积计算的正确性。

3 房屋测量与面积测算

《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》中，要求“房角点的测绘宜采用与宗地界址点测量同样的技术方法一并开展”，可以理解为房角点的测量精度应与宗地界址点的精度相同。地籍调查规程（TD/T 1001-2012）规定，土地使用权明显界址点相对于邻近控制点的点位和相邻界址点间距中误差±5.0cm（一级），而GB/17986.1规定，房屋测量时房角点的精度分为三级，其相对于邻近控制点的点位误差和相邻房角点间距中误差分别为±2.0cm（一级）、±5.0cm（二级）、±10.0cm（三级）。对大中城市繁华地段的界址点及重要建筑物的界址点一般要选用一级或二级，考虑到农村房屋均为独立院落、权属清晰，因此城乡建设用地扩展边界外农房房角点可以按照三级精度执行。城乡建设用地扩展边界内及政府或集体通过集中建设的农村公寓、住宅小区按照二级精度执行，以最大限度地保护农民的合法权益。

另外，房产测量可以在地籍图的基础上进行测量，对房角点可以不采用全野外数据采集方法测定其坐标，而是在房产调查时对房屋边长及房屋附属设施实地丈量，根据外业丈量数据，对房屋进行修正，但要求地物点（包括房角点）相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm，同时要求房产面积测量精度，在农村公寓、住宅小区应满足二级房产面积测量的精度；对宅基地满足三级房屋面积测量的精度。但一宗地内，房屋所有权人为多个，已经通过调查直接签字确定各自房权界线的，其房权界线应按界址点的测量方法进行测量。

第三，在对房屋边长进行实地丈量时，应该注意房屋边长包括墙体厚度，对于实地无法丈量墙体厚度的，房屋丈量边长应加上墙体厚度才为实际的房屋边长。一定要特别注意地籍图上未表示的需要计算建筑面积的房屋附属设施的测量。综合考虑不动产登记、有关测量规范的要求，房产面积之计算房屋占地面积和建筑面积，对多层多户用房，计算其建筑面积和共有建筑的分摊面积。