租赁型公寓的出路

严跃进

2016年全国各大城市和各大房企正积极投资租赁型公寓。在实际运作过程中，部分房企也陷入了一些困境，比如说要如何寻找租客。探索这类蓄客模式，对于房企租赁型公寓空置率的降低、资金的快速回笼等都将具有积极意义。

近期部分房企拿地以后，开始积极与周边企业合作，鼓励此类企业职工未来一段时间内租赁其物业。目前看来，此类做法不仅能够提前锁定租客、降低对租客搜寻的成本，使得房企投资此类产品更有底气，且更为重要的是，还可实现提前回笼部分租金。不过，此类“招租”的做法，是否值得大规模推广，目前还值得商榷。若大规模采取此类方式，会引发一些新的问题，例如沦为职工宿舍或集体宿舍。从租赁市场发展的角度来看，租赁房源更多地应该给予社会各层级的租赁者。

那么，真正的租客应该从何处寻求？

实际上根据租客需求和结构的差异做划分，大致可分为三类：刚性需求、户型配套需求、人群数量。

其中，有房产者和无房产者的需求也明显不同。

前者由于工作或学习原因产生租房需求，此类群体对于租金的变化相对不敏感，而户型需求中，只需要床位、独立卫生间和简单的家具解决基本的住宿即可；而后者因为限购或房价高昂等原因而选择租房，其对于租金变动较为敏感，但也寻求更好的配套，包括会客厅、厨房、仓储用房甚至是停车位。

实际上，产生集体租赁需求的更容易集中在有房者人群中，比如说职工宿舍、集体宿舍、旅游团体等。此类需求背后的租赁量大、容易把控空置率。而无房产者主要是单个人的租赁，相对来说租赁需求更为灵活，但管理成本更高。

2016年开始推出的租赁市场显然和过去不同。对于此类租赁市场来说，需要植入新的模式和新的经营理念，而不能套用过去的模式。要积极研究租客比较敏感的地方，例如租金、地段、租赁便利程度、潜在福利等内容。

租金是租赁市场最核心最敏感因素。与传统的房东租赁房源模式不同，租赁型公寓主要为一手房，定价偏高，会以精装修的方式进行交付。因此在精装修环节把控成本，其性价比才可得到体现。

地段的因素主要为交通便利程度。当前活跃的租赁市场主要集中在一二线城市中，市区地段尤甚。这类项目市场认可度相对较高。若为郊区项目，那么则需要考虑配套一些便捷的公共交通系统。

租赁便利程度主要是指在寻找房源、租房和退房等方面所产生的潜在成本应尽量减少。因为在过去的租赁市场中存在一些问题，如房卡容易遗忘携带、续租缴费手续繁琐、邻居租客夜间喧哗等，这些都会影响租赁的舒适度。而后续针对此类问题进行技术和商业模式创新非常关键，此类因素足以影响各类租客决定是否租赁的判断。

潜在福利目前多数体现在新的租赁型房源推出以后，可以在办理居住证、暂住证等方面积极做创新，提供保障。另外很关键的一点是，这实际上重新定义了“居住”概念，进而使得此类租房模式和购房模式的差异减少。做到了这些内容，租客将会主动租赁，而且还会租赁更长的周期。

提前蓄客也成为租赁流程的重要环节。房企要积极和周边的产业和企业做接触。一般来说，若周边有大型商业设施，那么租赁方面可以考虑在 5 公里的半径内寻找租客。如果没有，建议缩小至 3 公里范围。

其次，目前很多开发租赁型公寓的房企往往同时具有销售型项目。那么可以在营销方面有一些小创意。例如意向购房者看房后最终未购房，可以及时做电话回访，若此类群体因为政策调整或房价上涨等因素丧失了购房资格，则可以建议其去租房，这不失为一种低成本、有价值的营销模式。

随着创客空间、众创空间等模式兴起，后续开发商还可考虑积极与社会机构、相关企业进行合作。两类产品背后共同点是都以年轻群体为主，因此能够导入此类产业背后的租赁需求，那么租赁房源背后的圈层感就可以快速营造出来。（作者系易居研究院智库中心研究总监）