房价的猜想

罗丽娟

刚刚过去的2016年楼市，在经历了上半年的疯狂上涨后，也受到了下半年政策的抑制降温。在房地产作为中国经济支柱十余年来，房价毋庸置疑已成为社会热门焦点之一。

根据国家统计局去年12月中旬公布数据，2016年前11月，全国商品房销售额和销售面积均已刷新历史纪录。数据显示，1至11月，商品房销售额102503亿元，突破10万亿元。商品房销售面积135829万平方米，也刷新了2013年全年13亿平方米历史纪录。

另外根据合富辉煌监测数据显示，全国21个重点城市2016年前11月成交均价13155元/平方米，同比上涨接近10%。以2015年的数据作为参考发现，全国城市中，2年期间价格上涨最明显的是深圳，上涨109%。除一线城市外，其他重点城市前三名为东莞、合肥、南京，分别上涨了82%、68%、68%。

为何2016年的房地产销售如此疯狂？

回顾市场发现，2015年6月以后，国内股市自高位回落，房地产市场成为资金流向的主要场所，同时人民币加速贬值，促使资本进一步向房地产靠拢。2015年下半年以后，房地产市场流动性大幅增加。

其次，在政府开放对房企“债券融资”的背景下，房企融资在2015年下半年至2016年上半年达到高峰。大量低成本的债券融资，使得房企在全国土地市场上开启了疯狂拿地模式，土拍市场持续水涨船高。

另外，2015年年底中央经济工作会议提出去库存作为五大任务之一，因城施策推动市场销售，同时，人民银行、银监会同时松绑限贷政策。

由此看来，结合2016年的余温效应，看2017年房价走势尤为重要。

2016年9月30日起，全国房地产政策转向，多地出台密集调控政策，房价过快城市成为重点调控对象。截至2016年12月，全国已有至少24个城市出台了50多次调控措施。2016年第四季度这些热点城市已经开始降温，成交量下滑，房价涨幅缩小或微跌，调控效果正在显现中。其中深圳最为明显，由领涨全国转为领跌全国。

而国家统计局发布的2016年11月下半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况数据显示，济南、武汉、广州、郑州价格仍呈现上升态势，12月郑州、武汉、济南先后出台更为严格的限购政策；广州原定于12月26日出让的商业/居住用地，7宗延期出让、2宗终止出让，不排除与房价上涨压力较大相关。

“房地产的发展是一个必然。近五年中，中国的产业转型还存在传统模式至上，也就是投资带动和房地产为主要行业的经济模式还不会有大的变化。”合富辉煌集团副总裁谢宇晗表示，随着土地越来越稀缺，房企在获取土地时成本也将加大，行业利润空间或受压缩。

政策风向转变之下，即使房价能够继续趋于上升的城市，房价涨幅将较2016年大幅收窄。“一线城市基于其要素价格上升及供应下降趋势，预计房价具备较佳支撑。”合富房地产研究院认为，基于各城间规划利好、买家构成、供求关系、政策松紧程度等影响因素差异，全国房价发展趋势将分化发展。

不过，值得一提的是，经过数年调控受得潜在购房者对政策调控的耐受性增强，2016年各重点城市地价普遍上扬看来，即使房价趋于下降的城市，今年房价跌幅也将相对有限。