“漲”聲一片，珠海新模式？

陳志

中國的南方有座明珠之城：珠海，這裡有著宋朝皇室後裔遷居形成的趙氏村落，唐家古鎮中出過民國第一任內閣總理唐紹儀，當代與深圳等一同成為中國改革開放的特區之一。直面澳門，未來的港珠澳大橋更是讓珠海成為首個連接港澳的陸上城市，於此同時高昂的房價與兩年一度的航展同樣一飛衝天，這是珠海模式嗎？

向上突變的市場

談及珠海房地產市場的發展，我們不難發現是在這10多年來通過政府的重大規劃和大量基礎設施建設的投入來帶動房地產興起的，典型的案例就如橫琴自貿區、十字門到西部的生態新城等，在近5年都有良好的政策導向在推進。其他的如機場、廣珠城軌、港珠澳大橋、香海大橋、金海大橋和洪鶴大橋等的大交通規劃和建設，使珠海成為一個輕鬆對接粵港澳地區的魅力窗口。

相對於一線核心城市的群聚和特殊吸引力而言，珠海房地產市場是根據珠海各片區在功能定位差異化的基礎上不斷變化的。珠海一直以來以海岸線為優勢，加以諸多山脈、浩瀚的海洋、眾多高等院校坐落等，生活環境非常優美，這是外來人對珠海的首要印象，且尤以吉大、唐家片區等更為突出。從2008年開始逐步開發大橫琴之後，到2015年時，珠海城市整個重心已由迎賓路以西至華發商都為中軸線，以金灣城區、十字門及灣仔為“泛中軸線”。迎賓路以東已成為老吉大、老香洲人居住之地，居住人口、階層與當年老香洲類似，其文化和生活規律，基本上已經走進了一個“中老年”狀態。另外兩個是橫琴自貿區和珠港澳大橋出口，目前都集中在前山河以西，是珠海現在最大的兩個發展爆發點。2015年以後，這也是南灣成為珠海最核心的一個片區之一的重要原因。而隸屬珠海具有衛星城鎮屬性的金灣，將依照主城區T級的理解，成為珠海最具改善性需求分流處。反觀橫琴，橫琴是珠海最大的希望，也是近十幾年來國家對珠海最重視的一次，未來將是整個城市資產最高的地方。它擁有珠港澳大橋第一個出口和第二個出口兩個優勢、香港的第一個出口和第二個出口分流的流向地優勢。此外，橫琴這塊片區是全新的，也符合香港、澳門客戶過來珠海尋找第一居所時的落腳點的需求，未來一旦珠澳同城化進程加快，加之港珠澳大橋連接粵、港、澳三地的優勢，橫琴必將散發出巨大的魅力吸引新興需求的港澳居民等入住，屆時這一片區的活力也將不斷強化。

當然在美麗的宜居環境外，珠海一夕在兩岸四地聞名的原因便是2016年珠海房價蹭蹭蹭地快速上漲，有人用瘋漲來形容，珠海人也時常感慨珠海樓已非珠海人可以承受起的，市場上剛性需求入市的悲觀情緒逐漸產生，特別是一些突發事件對房價一再的影響。當然，我們看待樓市必須從一個較為長遠的角度來看，如果把觀察整個樓市變化的視野從2003年延伸到2020年或更久，珠海樓價一直是一條向上的曲線。對於限購令出臺前的珠海而言，珠海房價真正的推手是社會對橫琴自貿區的期待以及珠海各項大基建落地吸引了大量購房者的高關注，但實際上可供開發的土地較少，在這些疊加效應下倒推購房者的緊迫感，導致出現珠海房價量價齊升並屢創新高的局面。

再者就是“19050金灣”和“29120唐家”拍地的顯著影響，使原本處於價值窪地的一些區域瞬間變得火熱，原本以主城區作為同心圓發展的城市格局在短短幾個月時間變為橫向和縱向的發展，購房客戶群的流向也隨之改變。

在10月6日限購令的前一個月，2016年9月珠海市新房成交均價為18988元/㎡，環比增長了5.95%，同比增長了40.39%。而今年1-9月份的網簽達到了52589套，比2015年全年的32310套上漲了近63%，樓市的確出現了過快和過熱現象，在新政前的市場狀態，是有些透支了珠海未來的消費力，需要一個恢復和消化的過程。

澳人置業，橫琴新機

當然，珠海市場進一步地開放，吸引了來自港澳台地區的不少居民和投資者的資金進入，特別是對一關之隔的澳門而言，前來珠海買樓、投資、自住等開始成為一種趨勢，涉及到各種社會階層。而這十多年來，澳門人逐漸來珠海買樓對珠海房地產市場發展的影響也有不少人時常提及。首先，我們必須看到澳門存在的特殊狀況：實行“一國兩制”的澳門，存在地少人多的客觀現實情況，這十年來房價高企亦是事實，加上臨近珠海的拱北和橫琴兩大區塊，自然造就了澳門人在置業上無論是自住還是投資的必然選擇之一。珠海，對於很多澳門人而言，其認為珠海房地產一定可以成為很好的通路。客觀來看，澳門人在珠海置業對珠海的房價有推動作用，但事情總有一體兩面的情況，從另一方面看，大量澳門人湧入珠海購置房產也會提升開發商對居住環境和產品質素的高追求，再者就是澳門人口帶來的外來人文生活方式和本土文化的交融與取長補短，這種文化上的融合和先進理念與生活方式的融入都將對於珠海本身的社區文化、社會氛圍有進一步提升改變的幫助。

從傳出中央的利好政策與珠海開發橫琴的實際行動後，橫琴吸引港澳民眾投資、自住的趨勢也在不斷加強。近期，在總理視察澳門過後提出各項利好大禮包中，也明確指出澳門單牌車進出橫琴的新政策即將落地，這一利好將進一步方便兩地交通往來，活化澳門的發展，進一步緩解澳門本身的交通、道路等壓力，而且也是推進人員、社會的雙向流動。當然從澳門大學新校區在橫琴開發建成到澳門青少年創業谷再到澳門企業進駐橫琴享受財稅優惠政策等等，都是國家對橫琴自貿區的肯定與大力扶持。未來將有更多來自全國各地的頂尖企業總部、創投、金融公司和創業公司進駐橫琴，對比澳門這位貌似錦衣富足的“中年人”而言，橫琴未來應該更像是朝氣蓬勃的初生牛犢，亦更像澳門的第四個島，為澳門的發展和社會的提升提供廣闊的資源與腹地。

未來，流入OR流出

樓市的發展離不開城市本身的發展狀態，在加速建設中的港珠澳大橋未來對珠海的影響是不言而喻的，一座當今世界最長的跨海大橋成功將兩個特別行政區與內地城市連結，在政治、經濟、社會等方面都必然產生重大影響。大家在看待未來五年、十年珠海發展時，亦會提到港珠澳大橋建成通車後對港人赴珠海置業、生活帶來很大吸引力，認為這對珠海的人口流入有幫助，我們必須辯證全面地來看待這一現象。從現有的政策規定來看，未來通過港珠澳大橋進入珠海的香港居民，基本是開兩地車牌過來，珠海目前已無工業化產業，和當年從香港進入羅湖從事前店後廠的人群不一樣，這一輪的港人赴珠海是真正有居住、生活等需求的，因而會根據珠海的城市特點找到自己的落腳點，甚至有一批人會選擇珠海養老，安度晚年，因此會帶來一種不一樣的人文文化氛圍。未來隨著港珠澳大橋的落成，新的機遇必將會給珠海帶來不一樣的人群，不一樣的文化，屆時珠海將成為一個文化的交匯處，隨之帶來的是珠海人口構成的3.0時代，珠海將一如既往以開放、包容的姿態來迎接五湖四海的居民來到珠海發展、生活，一同構建更加區域化與國際化的新城市，這對於珠海是一個絕佳的發展契機，同時必然也存在不少挑戰，就是如何善加運用各方資源、人員往來來提升珠海實際的城市競爭力。

因為在現有的氛圍中，高昂的房價已經讓不少人望而生畏，珠海雖然有不少高等院校的分校區，但是過快上漲的樓市對於初入社會的年輕人有一定的排擠效應，加之珠海現階段的工作機遇與經濟成長遠不如廣州、深圳的實力，因此必須要綜合考量。當然，最直接最主要的影響目前高校生留城的前提就是就業和發展機會，這和高房價會流失人才沒有直接關係，高房價是一個城市財富的象徵，對人才而言，更是一個發展機會。未來珠海也必將在人才落戶政策上進一步放寬，持續吸引本地高校學生留珠，也更加吸引外來人才進入珠海發展。

當然，十月新政出來後，珠海樓市呈現出量跌價穩、客戶觀望的持續平緩期，今年房地產企業基本已完成全年任務，2017年3月，也就是過了農曆新年後，珠海房地產市場應該會更加明朗些。

新政之後，開發商對於銀行融資、或者對土地的追捧，都按照新政去操作，逐漸使得房地產回歸到良性循環的發展過程中去。在調控過程中，開發商則會更加注重於產品打造、環境營造等等。貸款買房的本質就是用未來貨幣的價值鎖定現在的資產價格，等同零存整取的存錢過程，每一次供款就是一次存款，目前中國已進入中度通貨膨脹的階段，中國的城鎮化和產業升級正在急速上升期，我們如果只是觀望，不參與經濟發展，就會無法分享到經濟增長的紅利。

因此，從長遠來看，珠海的樓市必須走出可持續的健康發展之路，要真正達到宜居城市的目標，必須從以下兩點重點切入：

1、加大土地和保障房的均衡供給，加大對高端人才的優惠政策提出、基建交通和樞紐交通的投入，平衡東、西城發展。

2、面對港、澳陸路交通優勢，強化南中國窗口城市形象，創造更多港、澳、珠交流平臺，力爭成為中國一國兩制文化交匯示範區。

只有一個不斷融合、改革的城市才能在中國經濟新常態發展中尋求更大的立足之地，也才能真正讓珠海躋身一流城市的行列，成為宜居宜遊的海濱之城。