大学城地区房价与地价变化研究报告

王子浩

摘要： 随着中国经济的稳定发展，房地产市场发展迅速，房子作为居民的刚需，房价的变化时刻牵动人心，因此，着手对房价与地价进行研究，对改善居民生活水平与协调经济健康发展都具有重要的现实意义。

Abstract： With the steady development of China's economy， the real estate market has rapid development. House is the rigid demand for residents. The change of housing price affects people's heart. Therefore， the study of housing price and land price has important practical significance to improve the living standard of the residents and coordinate the healthy development of the economy.

关键词： 大学城；房价；地价；研究报告

Key words： university city；housing price；land price；research report

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）36-0008-04

0 引言

随着中国经济的稳定发展，中国房价持续处在高位，其影响因素也是错综复杂。自二十一世纪以来，房地产投资增长迅速，房价也随之上涨。中国各地商品房房价一涨再涨，地价作为房价的一个重要组成部分，其上涨是推动房价上涨的主要因素。同样的，房价在受到市场这双“无形的大手”的推动下，通过一定的传导机制也影响着地价的变化。而人们对住房的需求属于生产资料消费需求，是维持生存的必要条件。而引起房价变动因素较多，因此，我们着手对房价与地价进行研究，对改善居民生活水平与协调经济健康发展都具有重要的现实意义。

1 对象与方法

1.1 对象江宁大学城内7个小区一年之内的房价走势（按月平均），见图1。

1.2 调查方法

①调查采用抽样调查，随机选取江宁大学城内七个不同的小区的房价和取得地价，以及江宁大学城房价的均价作为样本；

②期间为2015年10月至2015年9月；

③辅助调查中有问卷调查，为了获取人们对大学城房价地价变动的看法；

④总计发放问卷80份，收回问卷80份，其中有效问卷80份，有效回收率为100%；

⑤根据回收的样本数据，进行统计学处理分析。

2 调查结果

2.1 江宁大学城近一年房价回归方程（表1）

根据（图1）图像趋势，由于统计期间为近一年，是短期变化，可近似视作直线变化来测算，此处采用最小二乘法。

假设t坐标为时间，假定2015年10月为1，每增加一个月t增加1个单位；P坐标为房价，单位是元/m^2

设：Pc=a+bt

a=∑P/n-b∑t/n，b=（∑P∑t-∑tP）/（∑t^2-（∑t）^2）

∴将a、b带入直线趋势模型中得出的江宁大学城近一年内的房价变化趋势直线是P=13841.3+393.94t （2015年10月时t=1）

以同种方式测的南京房价的回归直线方程为：P=13391.23+483.7t

2.2 江宁大学城各个小区与江宁大学城房价变动的相关系数（表2）

测算方法：？籽XY=■

公式中Cov（X，Y）为X，Y的协方差，D（X）、D（Y）分别为X、Y的方差（X为每月江宁房价，Y为每月小区房价）。

2.3 江宁大学城各个小区地价及楼面地价（表3）

3 调查分析

3.1 房价与地价的变动影响

①房价的基本组成是，房价=地价+建筑物价格，它是房地产经济的一个重要指标，也是房地产市场运作和配置资源最为关键的调节机制。

②地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入，是买卖土地的价格。在我国，由于土地不允许自由买卖，所以地价也指出让一定时期内的土地使用权的对价。

③房价与地价的变动在无外界干扰的情况下基本趋于一致，地价作为房价的一个重要组成部分起到了极大的推动作用。

3.2 数据分析

3.2.1 江宁大学城近一年房价

根据（表2）数据显示，随着月份的推移，江宁大学城在近一年房价逐月递增。我们小组利用最小二乘法数学建模求出江宁大学城近一年内的房价变化趋势直线是P=13841.3+393.94t （2015年10月时t=1）。也就是说，在我们组最初统计的2015年10月江宁房价就达到了13841.3元/m^2，每个月江宁房价就会上升393.94元/m^2。为了方便数据比较分析，我们小组以同种方式测的南京房价的回归直线方程为：P=13391.23+483.7t。由此可见，江宁房价并没有南京整体房价长得多。

3.2.2 江宁大学城各个小区与江宁大学城房价变动的相关系数

根据（表3）显示，江宁大学城各个小区房价变动几乎与江宁大学城房价变动趋同。为了更有说服力，我们小组随机抽样了江宁大学城7个小区，利用资本资产定价模型中测算相关系数的方法计算出这7个小区和江宁大学城总体房价的变动的变化趋势。结果显示，相关系数最低的方山熙园也达到了0.70，相关系数最高的东方龙湖湾和文博苑更是达到了0.96，其他小区的相关系数情况由表3显示波动并不大。因此，我们小组得出的结论是，整体房价趋势可以表现房价变动。

3.2.3 江宁大学城各个小区地价及楼面地价

①根据（表4）显示，江宁大学城各个小区地价大概占房价的50%。其中，楼面地价房价比最低的保利梧桐语是29.40%，楼面地价房价比最高的方山熙园是60.71%，楼面地价房价比均值是48.40%，而全国平均水平大概是33.3%，由表4的数据，我们小组分析出江宁大学城的地价较全国占房价比高出15%左右，集资房楼面地价房比商品房楼面地价房比低。

②我们知道，楼面地价代表着一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包含着楼面地价，所以开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。现在，只需要了解江宁大学城地价的情况，就可以粗略估计出江宁大学城大概的房价情况和变化趋势。但是，也要注意，房价上涨并不能全部归于地价上涨，地价的波动也未必会促使房价波动。

综合分析：由调查数据不难看出，江宁大学城内的房价与地价仍处于持续上涨的趋势，但增长速度相比于南京市的增长速度基本趋同，但根据近期拍下来的高价地块可以推论，若政府不及时出台相关政策控制过高地价成交或限制房价上限，江宁大学城房价在16年10月之后仍会保持一个持续高增长的态势。

江宁大学城内的各个小区房价的变化也与整体房价的变动有着密切的联系，地价上涨推动着房价；外来人口由于难以支付市内过高的房价，将眼光放在了房价较低的大学城地区，从调查情况来看，房价与地价影响机制总体可表述为：成本与需求同时推动房价上涨。

从地价角度来看，江宁大学城地价在近五年内暴涨近五成，房价也在两年内番了近一倍，房屋的基础设施建设费以及地价作为既定成本，对房价的变化虽不直接，但作为一个必要成本，房价的市场变动时刻影响着房价的变动。

因此，无论土地成本在房价中的比例是高还是低，只要地价在涨，房价就涨得更快。而房价的上涨又推动地价上涨在充分的市场环境下，地价上涨的原因是因为房价升高导致对土地的需求增加。房价升高增加了土地需求，而导致地价的飞速上涨。

4 大学生房价和地价的影响因素

一个地区的房价首先决定于它本身的地理位置，所处地区的经济发展水平，交通等。南京的江宁地区，原本位于江北，交通相对于南京其他地区而言相对落后，产业结构简单，经济相对不发达，房价也自然比南京市房价均价底许多。而随着政策，以及地铁1号线的通车，对其房价与地价产生了巨大的影响，近期在2016年9月22日的土拍会上，江宁方山区域紧邻老小区印湖山庄的G61地块地价超2.2万元/平米，成为区域新高价地，根据分析推测，未来江宁大学城方山地区的房价可能达到近4万元/平米。

4.1 政策因素

在这个市场经济社会，价格由市场这只看不见的手操控，但房地产这一特殊的产业，由于关乎国民的根本生活，关乎着国家经济的基础，以及近年来出现的不正常快速的房价上涨情况，相关政策也就随之而出台，对房地产市场进行调控。

“去库存”是今年楼市政策的主基调。各地一季度纷纷出台鼓励去库存的系列措施。虽然政策的落地需要时间，但各地纷纷跟进“去库存”，至少说明在供给一侧，楼市有部分供大于求的现象。作为楼市“四小龙”之一，南京房价自今年上半年开始开启了一波快速上涨，截至2016年9月份，南京二手房挂牌均价达到24108元/m2，同比上涨32.31%。房价的快速上涨，使得购房者加快入市步伐，市面上的优质房源显得格外抢手。

飞速上涨的房价引发了消费者与市场的高度关注，人们对于楼过度火热的担忧以及调控政策的期盼也不断加深。

不可否认的是，调控政策对于房地产市场有着直接的影响。成交量受政策影响巨大，可谓是立竿见影。

①2011年年初的限购令直接把楼市成交量推进谷底。

②2013年年底“宁八条”二套房首付提至7成，再加2014年3月出台“宁七条”控制房价，让2014年整年成交低迷。

③从2014年年底到2015年整年，从取消限购令到营业税改革、二手房首付降至4.5成，外加不停的降准降息，一系列政策导致南京楼市的十八连涨。

2016年下半年，南京更是出台了最严厉的限购措施，规定本市二套房家庭不得购房，一度引发了离婚潮。

目前看来，南京市场的拐点已经出现，成交量开始下降，库存量呈现逐渐上升的趋势，政策调控已经显示了效果。

4.2 “炒房热”带动“地价热”

“炒房热”带动“地价热”，这个在现今房价与低价问题上，已经是一个非常明显的现象。以江宁大学城为例，方山大学城作为风头最劲的版块当仁不让。近期的金洽会上，江宁高新园区更是吸金200亿投资，引入了11个重大项目。方山大学城本次共有3幅地块出让，其中G66地块为龙眠大道以西、格致路以南的商办混合用地，G57、G61皆为住宅用地。G56地块则相对较远，沿着G53地块最南端的云台山河路，一路向西，大约需要走1、2公里后。G56地块最高限价仅有15965元/平米，是本次出让的九龙湖4块地中唯一没有突破1万9的，是4块地中最"便宜"的一幅地。

从版块现状（九龙湖为例），方山大学城板块整体均价在2万/平米+左右。中粮祥云、中航樾广场，分别以23520元/平米和24450元/平米的售罄价让南京人看见了方山的潜力。九龙湖板块整体均价在2万8/平米+左右，且整个九龙湖板块在售楼盘并不多，且多处于“房慌”状态。有多个楼盘已经断供好几个月了，板块内一房难求。

具体来看，其中主力热盘8盘仅有3盘有少量房源在售，且面积、楼层可选的较小，"房慌"之言所言非虚。其中，最值得一提的要数新城玖珑湖和万科翡翠公园，目前都无房在售且下批房源放风都要卖3万+/平米。最有意思的要属骏景华庭，不仅是九龙湖唯一的在售毛坯住宅，也是板块的价格洼地，但最后一栋房源加推时间一推再推，大半年了还是没有动静。目前，项目最后一栋确定毛坯改精装上市，加之即将到来的土拍大战，房价"大跃进"成为必然。在如此热销且明显还有很多剩余需求量的版块，土拍结果达到地块最高限价（直逼2万）也并非不可能。此次九龙湖4幅地块的出让，很有可能就将板块推上新的高度！

综上，房价与地价始终始终是相辅相成的。

4.3 周边设施条件

在调查问卷中，江宁地区购房的人们更倾向于选择在高校学区内或地铁附近购房。地铁交通、学区等因素成为人们购房首要考虑的对象。

①教育设施：教育资源质量作用大于学校数量。

教育的地位越来重要，学区已经成为居民选择房屋时重点考虑的因素。教育资源对周边住宅价格存在正向影响。教育资源存在数量越多，品质越好，其周边房价相应较高。从整体来看，小学与初中教育对于房价的影响更多侧重于学区房的划分。以江宁百家湖为例，其辖区内的百家湖小学，翠屏山小学的学区房房价都逼近两万。而其他教育资源则表现为交通便捷度以及人文环境的影响。比如江宁大学城带动了地铁周边市场的发展。

②交通通达度：大学城地区由于新校区的建设和整个城市规划的需要，往往位于城市的外围郊区等房价较低的地区，广大大学生和居民通往市中心主要依赖的就是地铁，地铁是他们出行最便利、快捷、廉价的方式。

在没有地铁前，到达江宁、仙林要花上一个多小时的时间，地铁一号线南沿线及二号线的开通，使南京真正构成了老城新城“半小时便捷圈”。地铁的开通让人们住的更远，当然，也刺激到这些地方楼市的发展，“地铁楼盘”成为人们关注的焦点。

根据一号线刚刚开通时江宁地区二手房价的走势图，08年1月09年8月江宁房价较为平稳，并有一段短暂的下跌。自09年9月开始，房价呈现波动式快速增长趋势。10年的5月是江宁房价的顶峰，而此时也是南延线通车的时候。在一号南延线建设的3年中，江宁房价翻了整整三倍。江宁地区的房价不仅持续上涨，并且和南京市的平均房价差距越来越小，南京市的均价上涨了大约2000元，而江北地区的房价均价上涨了4000元左右，是南京市均价上涨价格的两倍。

江宁的房价快速上涨正说明了地铁对房价有着巨大的影响。交通通达度往往决定了一个地区的发展前景，对房地产市场而言是一种巨大的推力，大大提高了买房需求，由于投资人和买房者的集中大量购买，房产市场顿时变得火热，市场上有钱买不到房的现象出现，房价在供求关系的影响下，一路快速上涨，也就不难理解了。

4.4 房价和地价的相互影响

从初期调查情况来看，房价与地价影响机制总体可表述为：成本与需求同时推动房价上涨。

房价与地价上涨趋势基本一致，地价作为房价的一个重要组成部分起到了极大的推动作用，此结论与立项初期设想一致。

另外，房价与地价的变化是相互影响、相互作用的，而不是简单的单方向影响。

简单来说，地价的上升会提高房地产开发的成本从而提高房价，这是显而易见的；地价提高后，政府为了考虑到房地产开发商的利益，将会大幅提高容积率，使得分摊到每平方的地价减少，减轻房地产开发商负担，因此高层住宅房增多，刚需提高，导致房价的进一步上涨；而这一轮上涨趋势会被消费者误以为是房价又将上涨的信号，导致人们更加急需要买房，需求进一步被刺激。

因此，无论土地成本在房价中的比例是高还是低，只要地价在涨，房价就涨得更快。而房价的上涨又推动地价上涨在充分的市场环境下，地价上涨的原因是因为房价升高导致对土地的需求增加。房价升高增加了土地需求，而导致地价的飞速上涨。

4.5 需求推动

商品房是特殊商品，房价主要由供求关系决定。在中国买房的除了炒楼盘的人和有钱人外，大部分都是普通工薪阶层，买房目的不是为了投资生财，而是简简单单为了满足生存需求。多少人买房是因为孩子要上学，是因为有户籍享受当地福利和住房保障。由数据可知大部分买房人的心里价位维持在一万左右，然接连上涨的房价已经让许多买房者望而却步。

在过去10年时间内，我国的物价大幅上涨，但是涨速远远小于房价上涨的速度。蔬菜大米食品价格大约上涨了4-6倍，也就是说通货膨胀大约4-6倍。但是房价大约上涨了20倍左右。现如今的高房价已然成为一个恶性循环。一方面高房价会迫使普通民众大量贷款来买房，造成一定的经济泡沫。另一方面，在股市萎靡不振的现在，一路高歌的房价使人们仿佛看到了它可观的稳定的盈利能力，促使人们将更多的资金投入房地产，进一步又推动房价上涨。

5 关于大学城未来房价地价走势分析

5.1 高地价必然推动高房价

随着近日江宁地区土拍频繁爆出高价江宁大学城板块甚至拍出22241元/平米楼面价的天价地块（G61），而其余的地块也大多过万，目前江宁方山大学城板块的整体均价已经达到了2万/平米的水平，所以，我们有理由相信，坐拥方山这样得天独厚的自然资源，又具备地铁1号线以及景枫KINGMO、太阳城等新建大型购物广场，在加上不断涌入的外来人口和应届大学毕业生的住房刚需的江宁大学城，房价快速上涨是必然趋势。按照统计的趋势，来年江宁大学城均价破2.5万几乎已是板上钉钉之事。

5.2 未来政策将主导江宁大学城房价走势

在南京，买房人怕买不到房，开发商却怕抢不到地。这使得本身稀缺的土地资源变得更加紧张。

苏州在今年年中的时候，出台土地限价令，设定了地价红线，按照政府给出的最高限价，最高的一幅地块溢价率为231%，最低一幅地块溢价率为89%。此政策比南京和杭州更为严厉，若超过最高限价，则竞价无效。将熔断机制作用于管控房地产行业，其效果也值得期待。

南京市人大常委会第二十七次会议中，京市市长缪瑞林作关于2016年上半年工作情况和下半年工作安排的报告。他在报告中指出，南京房地产市场风险加大。近日来连续拍出的天价地块也验证了这点，未来南京市是否对严格落实房地价管控标准，设置价格管控线，严控区域楼王，是控制未来江宁大学城房价的关键因素。

6 结语

房价和地价持续上涨已成必然趋势，也是众所周知的现实。对于来自各方面的因素的推动，房价的上涨显得波动但总体是上升趋势。房价与地价的变化是相互影响、相互作用的。无论土地成本在房价中的比例是高还是低，只要地价在涨，房价就涨得更快。而房价的上涨又推动地价上涨在充分的市场环境下，地价上涨的原因是因为房价升高导致对土地的需求增加。房价升高增加了土地需求，而导致地价的飞速上涨。本文认为，如今房地产市场的调控，政策的导向才是最为关键的因素，若一味由市场导向，必定会使得房地产泡沫加剧，重蹈美国次贷危机的覆辙。

参考文献：

[1]中国房地产估价师学会编.房地产估价理论与方法[M].北京：中国物价出版社，2001.

[2]刘润秋，蒋永穆，论房价决定地价[J].社会科学研究，2005（6）：44-48.

[3]王学发.我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究[J].价格理论与实践，2007（3）：41-42.

[4]严金海.中国的房价与地价：理论、实证与政策分析[J].技术经济数量经济研究，2006（1）：17-26.