房子住而不炒

谢九

“房子是用来住的，不是用来炒的。”这是中央经济工作会议对房地产的最新定位。换而言之，也就是房地产要回归居住属性，剥离投资属性。

对于如何实现房地产居住属性的回归，中央经济工作会议提出了一些具体办法，包括“在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”。“去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三、四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三、四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三、四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。”

从国内房地产市场的特点来看，这些举措都有很强的针对性，也确有对症下药之效。不过，国内的房地产市场之所以具有极强的投资属性，很大程度上是由于当前中国经济的大背景所决定，所以，如果想要褪去房地产的投资属性，仅仅对房地产自身进行改革还远远不够。

让房地产实现居住属性的回归，首先要做的可能是降低中国经济对房地产的依赖程度。过去十几年来，虽然政府经常对房地产市场口头上喊打，但是由于房地产体量巨大而且对下游产业具有极强的带动效应，每当房地产市场陷入阶段性低谷时，政府总会出台相关的刺激政策来提振房地产市场，以此实现经济稳增长的目的，这几乎已经成为宏观调控的定势。从最近十几年来看，我国的房地产市场只经历了大概两三次向下的短暂低谷，然后很快重新恢复上涨，政府每每在关键时候刺激房地产市场，在很大程度上赋予了房地产市场只涨不跌的刚性，从买房者的角度来看，如果房地产市场是一个只涨不跌的市场，“买买买”就是最理性的选择。所以，如果要褪去房地产市场的投资属性，首当其冲的就是打破房地产市场只涨不跌的心理预期。

2016年的经济增速连续三个季度稳定在6.7%，房地产市场的火热起到了很大的作用，从“9·30”新政以来，国内开始新一轮楼市调控，预计2017年的楼市遇冷将是大概率事件。失去了房地产市场的贡献，2017年的经济增长将会面临更严峻的考验，因此，经济下行压力之下，2017年能否抵制住重启刺激楼市按钮的冲动，将在很大程度上决定住房能否褪去投资属性。如果再度将房地产视为刺激经济增长的引擎，住房市场回归居住属性也就遥遥无期。从短期来看，房地产的确能够对经济增长起到立竿见影的效果，但从长期来看，房地产对于一个经济体的增长也并非是必要选项，如国外的德国、新加坡，甚至国内的重庆等地，经济增长和房价上涨并没有呈现出很强的必然联系。对于中国经济，短期之内忍受房地产低迷带来的阵痛，长期来看才有可能迎来更多的经济增长点。

除了降低房地产在中国经济中的支柱地位，掌控好货币龙头是抑制房地产炒作的源头所在。过去十几年来，我国货币供应量高速增长，2000年，我国广义货币供应量M2余额为13万亿元，截至2015年底，这一数字已经扩张至140万亿元，增长了10倍。而同期我国GDP从10万亿元增长至68万亿元，涨幅不到6倍，货币供应量远远超过经济增速，必然会带来大量的流动性过剩，以及通货膨胀压力。在这样的背景之下，房地产市场必然会成为承载过剩流动性的最佳载体，也成为居民避免资产贬值的最佳投资标的。从房地产暴涨的源头来看，如果不能管控货币水龙头，很难真正让住房回归居住属性。

2016年底的经济工作会议，为2017年的货币政策定调：货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。这是近年来我国货币政策首次从“稳健”转为“稳健中性”，意味着货币政策的宽松力度可能会有所收紧，不过“稳健中性”也只是一个定性而非定量的表述，货币政策的具体尺度还是有很大的弹性空间。只有当真正面临经济增长压力的时候，货币政策的真实尺度才会真正体现出来。

国内投资渠道的匮乏也是房价持续暴涨的一个重要原因。由于国内大量资金存在强烈的保值增值需求，而国内资本市场可以提供的投资渠道又相当有限，因此，房地产成为人们寻求资金保值增值的首选。如果投资渠道足够丰富，居民可以有足够多的投资选择，大量资金也就不会拥挤在房地产市场，进而将房价一再推向天价。

中国经济过去几十年的高速增长，居民积累了一定规模的财富，加之货币超发带来的过剩流动性长期在实体经济之外寻找出路，国内有限的投资渠道已经很难满足国内资金的投资需求。但是由于我国实行较为严格的资本管制，从个人来看，每年只有5万美元的购汇额度，远远无法满足大额资金的海外投资需求，大量资金无法在全球范围内自由配置资产，因此只能堆积在股市、楼市等有限的空间内，因此导致国内的资产价格居高不下。如果能够打开资本管制的阀门，国内资金可以在全球范围内自由流动，房价上涨的压力也会减轻很多。

过去几年，在我国外汇储备高速增长的背景下，国内一度有放开资本管制的迹象。2015年，国务院批复同意的《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出“择机推出合格境内个人投资者境外投资试点”，也就是业内所称的QDII2，是指突破现有的个人5万美元的购汇额度限制，允许合格的境内个人投资境外资本市场的股票、债券等有价证券投资业务。国内很多媒体一度报道称QDII2将很快发布，首批试点城市共有六个，分别为上海、天津、重庆、武汉、深圳和温州。不过随着人民币贬值压力和资本外流压力加大，外汇储备也开始迅速缩水，包括QDII2在内的资本开放也变得杳无音讯。短期来看，资本管制虽然可以为人民币贬值和资本外流争取更多的缓冲空间，但是并不能从根本上解决贬值压力，而从长期来看，严格的资本管制使得国内的流动性没有宣泄的出口，最终只会使得国内资产泡沫越来越大。

从2017年来看，中国经济一个新的挑战可能是通胀压力明显抬头。上游的PPI（工业品出厂价格指数）结束了54个月的负增长开始报复性反弹，下游的CPI（消费者物价指数）也开始创出近期新高；另外，美元上涨带来国外大宗商品价格反弹，输入性通胀压力也开始在国内体现出来。过去几年，资产配置荒一直是困扰投资者的一大难题，随着2017年通胀预期上升，以及人民币贬值的压力不减，居民寻求资产保值增值的需求比过去几年只会有增无减。如果不能解决居民的资产贬值恐慌，房地产还是随时可能成为炒作的对象。