房地产企业应收账款管理问题与建议

文/王春玲

房地产企业应收账款管理问题与建议

文/王春玲

本文针对房地产企业的应收账款管理，首先简要概述了房地产企业应收账款的概念以及主要类型，进而分析了房地产企业应收账款管理中存在的问题，最后就加强房地产企业的应收账款管理，提出了建议措施。

房地产企业；应收账款；管理

近年来，我国房地产市场迅猛发展，房地产行业面临的市场竞争也越发激烈，在这种形势下很多房地产企业在项目开发过程中，都采用了应收账款作为重要的信用销售手段，这虽然有助于提高房地产企业的市场占有率，但同样存在着一定的风险隐患。特别是如果房地产企业的应收账款处理不当，出现应收账款回收困难，不仅会直接导致房地产企业出现现金流紧张、资金周转困难，而且也非常容易出现严重的财务风险以及营运风险。因此，加强房地产企业的应收账款控制管理，已经成为房地产企业经营管理成败的关键，这对于确保房地产企业经营安全稳定也具有重要作用。

一、房地产企业应收账款有关内容概述

应收账款主要是指企业在自身产品或者是服务的提供过程中，为了促进销售而以债权的形式完成收入的确认。作为房地产企业而言，由于房地产产品的特殊性，因此应收账款不仅仅是房地产企业会计核算方面的资金提现，更主要的还是房地产企业的账外管理，也就是房地产企业的应收账款更加侧重于现金流。按照应收账款形式的不同，应收账款的类型大致可以分为应收银行按揭款、应收客户按揭款以及应收分期付款欠款等几种类型。

二、当前房地产企业应收账款管理存在的问题分析

按照相关的统计资料表明，当前房地产企业的应收账款比例一般可以达到房款的70％以上，应收账款管理不当，很容易造成房地产企业的利润和资金结构出现问题。全面分析房地产企业应收账款管理中存在的问题主要有以下几方面：

1.对房地产企业的应收账款风险控制重视不足。现阶段很多房地产企业为了实现自身的利润收益目标，在销售管理过程中销售政策的制定过于宽松，有的降低首付比例幅度过大，有的分期付款时间延长过度，这些都直接增加了房地产企的应收账款，增加了出现呆账和坏账的比例。

2.对房地产企业客户的信用评估不足。信用销售的前提是全面准确的掌握房地产企业客户的信用状况，但是目前我国普遍存在着信用体系不完善的问题，信用制度体系建设不完备，对于购房者的偿债能力评估不足，造成了一些坏账问题时有发生。

3.缺乏有效的应收账款风险控制管理制度。在当前的房地产企业内部应收账款管理过程中，有的房地产企业合同管理不完善，合同中的付款条件以及时间节点要求等不明确。有的没有完备的信用政策评价体系 ，审批权限约束不力，有的在应收账款回笼方面缺少制度管理，导致应收账款不断增加。

三、加强房地产企业应收账款管理的措施

1.转变房地产企业的应收账款管理理念。首先，房地产企业的账款管理部门，应该根据自身的实际需要，特别是对客户按揭政策的要求、风险偏好、贷款额度以及贷款期限等，合理的选择按揭银行开展合作。其次，在房地产企业的信用销售政策以及付款方式、合同管理要求方面，应该对应收账款风险进行全方位的分析，科学权衡以后作出决策。第三，应该注重落实应收账款管理责任，将应收账款的销售、账款回笼、按揭管理、统计核算等落实到房地产企业内部的具体部门以及具体岗位。

2.加强房地产企业应收账款的内部控制管理。在房地产企业应收账款内部控制管理方面，应该注重完善合同管理制度以及应收账款管理制度，进一步加强对房地产企业客户合同金额、首付款、贷款金额、还款期限等的规定和管理。其次，应该建立房地产企业的应收账款分析处理制度，合理的分析应收账款的发展趋势以及应收账款管理制度的具体落实，确保应收账款各项管理制度得到有效落实。此外，还应该进一步完善房地产企业的坏账准备金管理，对有可能出现的应收账款坏账损失进行预估，提前应对。

3.加强房地产企业的信用评估以及账款回收责任管理。在房地产企业的应收账款管理方面，应该重点做好房地产企业客户前期的信用调查，特别是对购房者的信用情况、资金流水、收入能力证明、偿债能力等作出科学的评估，提前防范可能出现的信用风险。其次，应该完善房地产应收账款回收责任管理，落实房地产企业经办人、部门经理的应收账款追帐责任，按照优化的业务流程及时进行账款回收。同时，在房地产企业的应收账款管理环节中，还应该注重加强内部有效的信息沟通，对各种付款条件、付款金额以及收款情况等及时与财务部门进行沟通，做好账款的管理。

4.及时转移应收账款风险问题。为了降低应收账款风险对房地产企业造成的损失，在房地产企业的应收账款管理过程中，还应该综合运用多种方式，及时的转移降低房地产企业的应收账款风险。房地产企业在具体的管理过程中可以探索实现应收账款证券化、进行整体抵借、进行债务重组或者是出售应收账款等多种方式，避免由于应收账款风险造成房地产企业的过大损失。

四、结语

房地产作为资金密集型的企业，应收账款管理问题直接关系到房地产企业的安全稳定运行，作为房地产企业，应该将应收账款控制管理作为内部控制管理的关键，特别是应该逐步转变应收账款管理理念，完善应收账款管理的制度体系建设，同时加强回款管理，以确保房地产企业账款的安全可靠。

［1］胡志华.试论企业应收账款管理存在的问题及对策［J］.中国乡镇企业会计，2014（02）.

［2］余强生.浅谈企业应收账款管理现状及完善对策［J］.财经界（学术版），2011（09）.

［3］马玉芝.浅析企业应收账款管理的问题与对策［J］.会计师，2014（07）.

（作者单位：济南铁路房产建设集团有限公司）