基于风险定位的房地产企业财务风险预警分析

文/姚慧林

基于风险定位的房地产企业财务风险预警分析

文/姚慧林

目前，国内的房地产行业发展迅速，由此产生了产业过热等一系列问题，随之产生的还有一些财务风险问题，国家就此进行了相关宏观调控措施，但是房地产企业内部也需要正视自身所处的环境，针对财务风险采取预警和防控措施，如此才能保障房地产企业稳步发展。就此，本文在风险定位基础上进行了相关研究，望对企业发展提供帮助。

风险定位；房地产企业；财务风险；预警分析

纵观房地产行业的发展情况，主要与宏观经济环境、行业的景气度等影响密切相关，在行业发生动荡时势必将引发企业的财务风险等问题［1］。以往的房地产企业财务预警机制主要是从内部采取防控措施，缺乏对外部环境的分析研究，最终导致风险防控效果较差，对此，本文基于风险定位理念对房地产企业的财务风险预警机制进行了系统研究，现将研究内容论述如下。

一、房地产企业财务风险概述

（一）房地产企业财务特点

房地产产业是带动宏观经济发展的重要产业，其行业的财务问题一直备受关注，总结其企业财务特点主要包括以下几点：①筹集资金的困难性较大，筹资方式较为单一。②企业资金链存在一定的风险，负债率持续走高。据统计［2］，目前我国的很多房地产企业的负债率高达70％。③对于债务而言，缺乏短期偿还能力。自2013年上半年开始，企业的速动比率持续下滑，说明了国内的房地产业的偿债能力较差。

（二）房地产企业财务风险形成原因1.内部原因

内部原因主要是指企业发展的内部管理出现问题或纰漏，多包含这几点原因：缺乏风险防控意识、投资决策失误、资金结构有误、资金链周转不灵或断裂以及缺乏内部风险管理和防控能力等。

2.外部原因

外部原因主要是指企业发展的大环境造成的风险，具体为宏观经济关节影响、行业周期波动不规律以及出台的政策与产业发展供需关系不协调等。

（三）风险定位

房地产的财务风险多表现为利率变动风险、企业资产负债率风险、投资回收风险等，若想进一步明确风险，仍需要剖析风险传导方式和传导流程，其中，传导方式与周期波动密切相关，表现为房地产财务状况周期性波动受宏观经济的周期波动和房地产企业的经营状况周期波动影响较深。而财务风险传导路径则是经风险因素导致的风险事件在风险载体的传播下以及风险流的扩散作用下形成实质性的风险损失。

二、房地产企业财务风险预警机制的建立措施

（一）构建企业财务风险预警指标体系监测风险

首先，设计财务指标，包括经营风险指标、筹资风险指标、投资风险指标以及资金链风险四大指标。其次，设计非财务指标，主要从微观、中观和宏观层面确定风险类别，设计其指标和代码。接下来，设计滞后指标、同步指标以及先导指标，采用时差相关分析的方式选取指标并进行相关计算。为了确保体系的正确性，对相关指标需要进行相关测度，具体的方法如下［3］：①测度非财务指数。对非财务指数设定标准，进行专家打分，汇总统计进行加权平均，得出风险测度值。②测度财务指数。主要包括界定财务指标标准和测度单相功效系数两方面。③编制财务风险预警综合指数。依照相关流程进行指数编制，确定风险预警界限，获取财务景气状况的相关预警信号。

（二）采取财务风险防控措施

1.防控外部因素导致的财务风险

首先，顺应外部环境的变化情况，依照政策导向获取最佳的政策扶持帮助。例如，使用房地产抵押贷款证券化等新型的融资渠道，降低银行业对房地产业贷款产生的问题几率。其次，正视行业的周期波动规律和特点，制定合理的财务计划，采取相关的财务解决措施，例如，在行业繁荣时相对减少资金扩张，降低行业走势较差时带来的财务风险，而在行业萧条期时，准备扩张，确保在行业复苏时抢占先机。

2.防控内部因素导致的财务风险

该防控措施也要从四方面进行把握。①防控投资风险。首先，做好项目前期勘察工作，分析市场，进行成本评估和风险评估。其次，采取最优化的投资组合方式。有意识的组合不同的风险项目，提高风险规避能力。例如，设立物业管理子公司，以此分担房地产母公司的财务风险。②防控经营风险。首先调整经营理念，将房地产建设转向小城镇，整合土地资源，细分建设项目，扩充企业经营模式。可以适当与旅游行业等其他行业加强合作［4］。其次，加多方合作。走多区域联合发展、共赢道路，建立强强联合，提高行业竞争力。最后，完善营销手段，切勿盲目投资，确保企业资金回笼迅速，降低财务风险。必要时可以适当放弃一些高风险项目。③防控资金链风险。首先，合理控制成本。加强成本控制 在前期做好投资部署，确立收益预算。在项目实施过程中控制成本，减少项目变更情况，在项目竣工时依据合同约定的条款进行核算。其次，建立企业资金控制系统，合理把握和管理企业资金，做好预算，明确资金使用情况。最后，管理好应收账款。建立科学化的客户资信等级，设立应收账款的比例和相关的回款的责任制。④防控筹资风险。主要措施包括构建合理的资本结构以及增加产业投资信托能力。

三、房地产企业财务风险预警实证探讨

（一）选取样本，获取数据来源

本文样本为万科企业股份有限公司，选取2009年3月份-2013年6月份的财务数据为样本数据，对其进行研究分析。

（二）筛选预警指标

1.分析其探索性

检验万科的原始财务数据是否异常，使用SPSS20.0的探索性分析，对样本季度数据M值进行统计，最终发现长期股权投资比率X10的数值为0，不具有显著性，所以可以剔除在外。此外，变量中的X7、X12、X17的奇异值较多，可以直接剔除。

2.分析其相关性

经相关性分析后，结果显示经营风险指标保留X1、X3、X5、X6；投资风险保留X9、X11、X13；资金链风险保留指标X21和X23；筹资风险指标保留X15、X16和X19。

（三）测度个体指数

1.测定财务个体指数

首先，确定财务指标中的临界值。明确其极小型变量、极大型变量、稳定型变量以及区间型变量［5］。然后计算指标单项功效系数。通过样本测算结果显示，不良资产比率X5、资本保值增长率X11、长期资产适合率X19的得分均符合指标要求，这表明万科的长期偿还能力和资本结构无风险。但是资金流动性较差，存在问题。

2.测定非财务个体指数

采取专家打分形式对万科的非财务指标进行评价，最终结果显示万科的风险管理水平较好，内部控制也较好。但是投资风险较高。

（四）编制综合指数

1.对指数进行分类

应用上述多种方法最终得出万科的财务风险预警综合指标体系，依照时序相关法，最终计算出同步、先导、滞后的财务风险预警结果。

2.确定综合指数预警界限

经计算结果显示，万科的综合预警指数的序列平均值为125，将该值作为万科的财务风险预警警戒线。

（五）绘制预警信号图，做好分析

将之前求出的同步、先导和滞后指数以及综合合成指数制成指数走势图，将此作为万科的财务景气走势图。其中先导指数图显示了财务风险与外部环境的关系。同步指数图反映了万科财务风险与净资产收益率同期的财务状况和波动情况。滞后指数反映了万科财务风险与行业景气的关系。综合指数综合反映了上述财务因素和非财务因素与财务风险的关系。

（六）定位风险

制定风险雷达定位图，最终发现万科的外部环境较好，但是内部管理相对不佳，现金量较少，所以显示万科交易具有一定的财务风险。

四、总结

目前，在现行的宏观政策调控下房地产企业仍然面临着多种财务风险，主要源于外部环境不稳定和内部管控措施较差，本文就此发展现状下分析了房地产企业的发展特点，并设计了相关风险指标体系，提出了正确的房地产企业财务风险预警方法，力求建立最佳的房地产企业发展模式和态势。

［1］战昱达.上市公司财务风险预警研究——基于房地产行业实证分析［J］.财会通讯，2013（17）：117-118.

［2］曹建梅.房地产企业财务风险分析及预警研究［J］.中国外资月刊，2014（2）：58-58.

［3］杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范［J］.会计之友，2013（10）：44-47.

［4］潘输飞.房地产企业财务风险预警机制的重要性［J］.江苏商论，2012（26）：263-263.

［5］王茜，张洪.基于信用风险模型的我国房地产上市公司财务预警［J］.经济研究导刊， 2016（3）：100-102.

（作者单位：湖南科技大学经济与管理学院）

上接（第48页）

低，从而减少交易时间和信息获取成本，提高交易的透明度和供应链各个节点的高度统一及信任，进而达到降低货币时间成本，交易成本，提高核心企业动态适应心及核心竞争力的目的。

二、供应链财务整合相关风险控制的策略

企业在其生产经营过程中，财务风险始终伴随其左右，如何控制及规避财务风险，对于财务管理工作非常重要。供应链环境下，通过对于核心企业及其上、下游的有效整合，虽然可以达到降低资金成本及库存成本的作用，但是如果供应链上的任何一个环节出现了财务风险，而又没有被发现，将产生一系列连锁反应，正所谓“城门失火，殃及池鱼”。

（一）识别供应链上的财务风险

在供应链管理下，核心企业的财务风险不仅来自于企业自身，还来自于企业所依附的供应链上企业。比方说，轮胎企业的上游炭黑企业，就有可能因国家环保政策的调整，出现减产的情况，或是因国际成品油价的提高，从而提高了炭黑的产品成本，而同时炭黑生产企业有可能因合同已签订后进行融资而形成的财务风险；还比如，轮胎企业的下游汽车生产企业，同样是因为国际汽车市场的影响，或是国家进口汽车关税下调等原因，造成汽车积压，进而影响到轮胎款不能及时给付的状况。上述假设都有可能给核心企业带来一定的财务风险，因而必须识别各种财务风险。具体方法，可以有专家调查法、模型回归法等。

（二）提高财务风险一体化控制水平

供应链上，每个企业出现财务风险，最终对于核心企业都有可能带来不可估量的经济损失，因此核心企业不仅要在事前、事中、事后等方面规避自身财务风险，还要借助信息流、资金流及物流共享的便利条件，及时掌握供应链条上每家企业财务整体状况，及时发现参与主体存在的财务风险隐患，对于涉及的资金问题都要给予充分的准备，同时要不断完善涉及到企业内部经营的各项财务管理制度，建立信息化共享平台，强化企业预算管理，以便从整体上掌控及化解将要或是已经出现的财务风险。

三、总结

理想的供应链理念是核心企业通过一定的努力、沟通及协调，将上、下游供应商、分销商、零售商甚至银行机构进行有效的财务整合，让整个供应链条上的每一个单元为核心企业所用，并发挥其最大的效用，这样就无形中将链条上的企业似乎都成为核心企业内部的一个组成部分，与核心企业融为一体，并且在核心企业实现其价值最大化的同时，带动其他企业也能够实现其目标，进而实现供应链条上企业“多赢”的局面。同时，核心企业要在努力规避自身财务风险的基础上，通过建立信息化共享平台的手段，及时识别供应链上参与者的财务风险，并对其进行有效的防范、化解，从而使得供应链在一种健康、良性的状态下运转，并最终为企业实现其财务管理目标，发挥出其应有的作用。

［1］郭晓鹏，胡光阔.基于产业链融资的中小企业融资及风险控制［J］.中国商论，2015.

［2］李明.企业经营风险成因分析及其控制［J］.价值工程，2015.

（作者单位：青岛双星轮胎工业有限公司）