中小房地产企业财务管理问题浅析

2016-12-30林晓军

当代经济 2016年35期

关键词：财务人员财务管理对策

林晓军

（厦门夏商房地产有限公司，福建厦门361000）

中小房地产企业财务管理问题浅析

林晓军

（厦门夏商房地产有限公司，福建厦门361000）

房地产行业在我国持续升温，已经历了二十多年的繁荣。但从前几年开始政府逐步加大对房地产行业进行调控，部分中小房地产企业在财务管理方面面临很多困难。本文分析了中小房地产企业财务管理问题，并提出了几点管理对策。

中小房地产企业；财务管理；问题；对策

一、引言

随着房地产行业在我国持续升温，已经历了20多年的繁荣。在此期间，房地产市场一直处于卖方市场，房屋销售供不应求，房价居高不下，房产泡沫日益严重，政府部门意识到问题的严重性，从前几年开始，已逐步加大对房地产行业进行调控，先后出台多项有关房地产政策，房地产企业暴利时代宣告结束，利润开始逐步下滑。在此背景下，房地产企业开始认真反思如何获取利润，如何从管理上下功夫，并逐步提到议事日程上。部分中小房地产企业开始从财务管理方面着手，并从中寻找对策。本文从多个方面分析中小房地产企业财务管理方面面临的问题和采取的管理对策。

中小企业是一个相对的概念，是指与本行业大企业相比生产规模较小的企业；中小房地产企业一般指的是营业收入在80000万元以下或资产规模在80000万元以下的中小企业。中小房地产企业具有在开发规模和资金实力方面都较小、资金回笼快等特点。另外，相对于大型房地产企业而言，中小房地产企业比较灵活，适合在中小城市开发项目，以满足部分消费者的市场需求。由于中小房地产企业规模较小，资金实力不足，抗风险能力薄弱，在财务管理方面会遇到许多问题。

二、中小房地产企业财务管理问题

中小房地产企业在经营过程中，会遇到很多问题，其中一个比较突出的问题是财务管理问题。中小房地产企业财务管理问题主要有自有资金量少、筹资方式单一、财务管理不规范和财务人员素质不高等。

1、自有资金量小

中小房地产企业显著的特点是：企业规模小，自身资金量不足、企业信誉不高、信用等级普遍较低。一方面，中小房地产企业可用于抵押的资产少，进而影响到企业的借贷信誉。另一方面，我国的金融机构没有面向中小房地产企业贷款的政策优惠，完全靠企业个人信用，因而导致利息过高，使得中小房地产企业采用贷款形式获得融资成本高，风险相对来说要大得多，造成筹资困难。从而会造成中小房地产企业的资金严重不足，阻碍自身的可持续发展。

在房地产开发过程中，主要经历四个阶段：项目立项阶段、项目前期准备阶段、项目建设阶段和项目销售以及售后服务阶段，在这四个阶段中，前三个阶段需要使用大量资金。在我国，中小房地产企业自有资金量严重不足，需要大量筹资才能满足日常经营所需。

2、筹资方式单一

中小房地产企业的经营资金主要依靠自有资金，另外还有银行抵押贷款和房屋预售款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，还可以把部分市场风险转移给购房者，但是房地产企业单纯依靠内部融资不能满足全部资金需求，更多的资金需要通过外部融资获得。通常情况下，中小房地产企业需要通过银行贷款才能解决自身资金不足问题，但由于企业规模小，信誉不足，很难从银行贷款。贷款之前需要用土地使用权作为抵押条件才得以贷款，但贷款数量有限，风险高。

3、财务管理不规范

在当今，许多中小房地产企业的老板或高层管理人员特别重视工程部门和销售部门，不重视财务部门和人事部门，把工程部门和销售部门看作一线部门，而把财务部门和人事部门放在次要位置，甚至是二线部门。在重大事项中，比如经营决策、招投标、合同签订中，不让财务部门人员参加，只把财务人员看作是“账房先生”，只是记账而已，没有意识到财务部门的重要性，没能意识到财务人员能为高层决策提供重要信息支持。

中小房地产企业的管理模式通常是所有权和经营权相统一，企业的所有人又是经营人。这种模式给财务管理带来不利的影响，具体体现在：集权式领导、家族式管理、企业领导人缺乏财务管理的理论和实务知识、财务管理部门受到企业领导人干涉较多、财务管理混乱、信息失真等。在项目立项阶段、项目前期准备阶段、项目建设阶段和项目销售以及售后服务阶段等过程中，不能系统规划每个阶段需要的成本支出，以及项目资金预算，致使资金投入有时过量有时不足，造成工期延误、资金使用效率低、风险高。另外，企业所有人为了少缴税，对财务工作干涉过多，导致出现“两套账”现象，向税务部门提供虚假的财务信息。

4、财务人员素质不高

中小房地产企业财务部门的人员组成中，可能部分财务人员以前做过房地产行业，具有较高的专业和行业知识，但大部分财务人员缺少与房地产企业有关的专业知识，对房地产企业会计制度不熟悉，缺乏现代财务管理的观念，业务技能欠缺，导致财务管理工作处于无章和混乱状态。比如，出现不依法建账，突击做账，兼职做账，以票代账，白条抵现等问题。另外，出现审计不严，监管不到位，暗箱操作，会计信息失真时有发生；更严重的是，由于业务不熟，出现漏税或多缴税等现象，给企业带来信誉损失。

三、中小房地产企业财务管理对策

针对上述四个方面的问题，中小房地产企业在财务管理方面可采用下列四个对策。

1、加强企业合作，提高自有资金

在财务管理上，中小房地产企业经常遇到的问题是自有资金量小，容易发生资金链断裂危险，影响企业可持续经营。为了提高自有资金量，各个中小房地产企业可联合起来，共同出资，这些共有资金可作为单个企业经营过程中急需使用，使用之后及时偿还，但需支付利息，利息多少可借鉴银行利息，各个出资方也可共同讨论决定利息多少。这种合作模式，可缓解中小房地产企业的燃眉之急，但在合作过程中，需要制订详细的合作协议，在协议中明确规定合作方应履行的义务和享受的权利。

2、拓宽融资渠道

中小房地产企业在融资手段上，主要依靠银行贷款，但银行贷款会遇到很多问题，主要表现在：贷款之前需要抵押、手续复杂、时间长等；作为中小房地产企业，应积极开拓多渠道融资模式，以拓宽融资渠道，比如可以采用民间借贷，这种融资方式手续简单，时间短，容易操作，但也有缺点，主要表现在利率高，风险大，不适合长期贷款。因此，中小房地产企业可根据经营需要，采用多种融资模式，以保证企业可持续经营。

3、提高财务管理水平

针对中小房地产企业财务管理不规范问题，应采取相应措施。首先，作为企业老板和高层管理人员，要重视财务管理，要转变财务管理理念，把财务管理作为企业核心管理对待，努力加强中小房地产企业财务管理水平，要认清财务管理的重要性，确立财务管理在企业管理中的中心地位。同时，高层管理人员还需要强化企业法人的法律意识，明确企业负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性和完整性负责。其次，应建立现代财务管理制度，详细制订各个岗位的操作流程，严格按流程办事，特别是在资金的使用上，更应按照审批程序操作，避免不必要的费用开支。再次，要制订科学合理的财务管理计划，通过制订科学的计划，把一些不确定因素变得可以控制，减少可能产生的风险，变被动为主动，减少不确定性的产生。最后，要建立责权利财务运行机制，使得每位财务工作人员的责任义务和权利相匹配，充分调动财务人员的积极性和主动性。

4、多渠道提高财务人员素质

中小房地产企业财务人员素质不高的原因主要有两个：一是企业在经营过程中，老板担心会泄露商业机密，往往采用家族式管理模式，财务管理人员、会计、出纳主要由亲戚朋友担任；二是企业老板不重视财务人员素质的培养，缺少培养财务人员素质的观念。针对财务人员素质不高的原因，可采用的对策有：引进人才和内部培训。作为企业负责人，要能抛弃家族式管理的想法，从外部引进一些高素质的财务人员补充到现有的财务队伍里面。另外，要加大内部财务人员的培训力度，使其掌握现代财务理论知识和实践技能。

在引进人才方面，中小房地产企业可用高薪聘请有过大型房地产企业财务管理经验的财务管理人员，这部分人员具有丰富的与房地产企业财务管理有关的理论知识和业务技能，不需培训，即可上岗，并且可以给企业财务管理提供新的思路；在内部培训方面，主要让内部财务人员学习一些前沿的财务理论知识和与当前工作紧密相关的实践技能。中小房地产企业可通过与高等院校建立合作关系，派财务人员到高等院校进修学习，掌握一些前沿的财务理论知识。另外，可以与大型房地产企业联系，派财务人员到大型房地产企业学习一些与当前工作紧密相关的实践技能；当然，需要给高校和大型房地产企业相应的培训费用。