房地产开发项目成本控制与管理

2016-12-30罗劲文

中国管理信息化 2016年11期

关键词：管控成本施工

罗劲文

（广西桂林国奥城投资开发有限公司，广西　桂林 541000）

房地产开发项目成本控制与管理

罗劲文

（广西桂林国奥城投资开发有限公司，广西桂林 541000）

在项目管理过程中，成本控制不仅是其中非常重要的一部分，还是房地产企业对相应的项目进行有效管控的重点内容，因此它在房地产项目开发的整个过程中都有非常重要的体现，所以对项目进行成本管控是房地产企业必须要进行重视的问题。而房地产行业自身还具有一定的特殊性，加之其受到诸多因素的实际影响，使得房地产行业已经成为了高风险的行业，所以想要保证房地产企业能够在激烈的市场竞争中站稳脚步，并得到良好的发展，就需要对房地产项目进行有效的成本管理，进而推动房地产企业更好的发展。文章对房地产开发项目的成本管控进行探究，希望能够为房地产成本管控提供参考。

房地产；开发项目；成本控制；管理

我国自改革开放以来，在社会和经济快速发展的同时，有效推动了房地产行业良好的发展，现阶段房地产行业发展已经具有一定的规模，不仅成为了社会发展过程中的重要支柱企业，还为国家以及地方财政做出了巨大的贡献。而随着一些国有大中型企业的加入，使得房地产行业竞争越发激烈，但是不少房地产企业依旧使用传统的方式和手段来进行预算，而企业自身都不具备事前防范的意识，通常都是在事情发生以后再进行管控，因此使得房地产成本管控水平的提升就受到了严重的影响，所以一定要将成本管控落实到实际中，进而更好的推动房地产企业的发展。

1　简述房地产开发项目中的成本管控

1.1成本管控的含义

在房地产开发项目中所使用的成本管理，就是房产企业在建设相应开发项目过程中对所支出费用、消耗各项资源等进行有效且合理的管控过程。简单来说，就是对房地产开发项目的全过程进行有效的管理和控制，进而减少实际成本投入，提高开发项目的整体收益。一般开发项目全过程中包含了获取土地阶段、投资阶段、决策阶段、规划阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段［1］。

1.2管控原则

在对开发项目进行成本管理一定要按照以下原则来进行，只有这样才能够保证成本管控的有效性。首先，整体成本最小化原则。在对房地产开发项目进行成本管控期间，一定不能过于片面的追求某一时期内成本最小化，而是要放眼全局，从整体的角度上来对项目成本进行管控，进而保证项目整体能够将成本控制在最小范围内。其次，全面成本管控原则。在成本管控期间，一定要借助于整体的力量，并在各部门和人员良好沟通的基础上，对影响项目成本的实际因素进行管控，进而对项目成本管控进行合理且科学的管控［2］。再次，责任制原则。想要保证项目成本管控能顺利且良好的进行，就一定制定完善的成本管控目标，进一步明确各相关部门以及人员职能和责任，然后再按照管控目标的完成情况，来对其进行相应的评价和考核，进而达到激励相关人员主动参与到项目成本的管控过程。第四，有效化原则。就是以最少的成本、人力、物力等方面的投入，高效率的完成相应工作，进而获得最大的收益，达到经济有效性目的。最后，科学化原则，在进行成本管控过程，一定要使用科学且有效的方式来完成管控，这些科学方法中包含了科学的预测和决策方法、价值工程以及不确定分析法等。

1.3管理内容

通常情况下，对房地产开发项目成本管理过程中不仅包含了项目计划、成本估算、成本预算、成本控制以及成本核算等。其中项目资源计划就是对开发项目的建设期间所使用的资源类型、使用数量以及使用时间等进行分析和确定，进而保证成本管理能够顺利进行；成本估算就是以完善的资源计划作为基础，并充分结合相应的市场价格信息，进而对开发项目实际成本支出进行估算和确定；成本预算一定要按照开发项目的实际施工进度和水平，从而对各分项目的成本以及工程总成本进行预算；成本控制是按照房地产开发项目进行成本复算，然后对成本预算与实际成本之间所存在的差异进行分析，并使用完善且科学的措施和方法来对误差进行纠正，进而使项目成本预算在可控范围之内；成本核算就是对开发项目建设期间所产生的各项成本、单位面积建设成本以及项目总成本进行相应的记录，进而有效为项目成本管控提供相应的数据参考［3］。虽然对成本管理的内容进行了有效的明确，但是在实际成本管控过程，并不具备十分明显的且较为严格的界限，使得管理内容之间经常会出现相互影响又相互促进的现象，因此在实际管理过程中就要按照完善且科学的流程来进行成本管理。

2　房地产开发项目进行成本控制的策略

2.1投资决策过程中的成本控制

想要保证项目成本管理的科学性以及合理性，就一定要保证项目实际决策的正确性，因为一旦项目决策不准确就会使成本支出没有任何效用，并且还会在一定程度上造成严重的浪费，严重的就会导致无法挽回的损失出现，所以一定要在事前就对其成本进行有效管控，保证所做决策的正确性，进而减少因为决策失误而导致的损失出现。因此投资决策阶段的成本管控需要对可研成本进行编制，并且还要求企业内部各职能部门能够进行良好的沟通与配合，进而保证可研成本的全民性。但是还需要注意的是，可研成本的编制以及开发项目决策是一项具有系统系以及专业性较强的工作，因此一定要保证可研成本测算的精准性，进而保证决策的合理性。此外在实际编制过程中，一定要根据开发项目的实际情况，在充分结合房地产企业内部各部门和人员的状况来组建全新的项目小组，从而保证投资决策期间的成本控制工作可以顺利的完成［4］。

不仅如此，想要进一步保证可研成本工作能够做到测算准确、合理，就要做好以下几个方面的工作：首先，要尽最大限度的做好市场调查工作。加强对可能会影响开发项目因素的研究，如，社会因素、市场因素等。同时为了进一步保证项目预测的准确定，一定要对项目建设期间的市场需求以及供给情况进行调查分析，进而保证项目成本测算的合理性。其次，要对项目规划设计做出正确的评价。在进行评价工作时，必须要按照开发项目的实际规划情况，充分对项目容积率、建设密度、建筑面积、建筑物实际高度以及不能够出售的建筑面积比例等因素进行考虑，并对这些影响因素进行逐个分析，进而保证评价的准确性。同时，还要对项目自身开发建设的性价比以及经济性等进行评价，从而保证规划设计方案的有效性。最后，开发项目的实际定位一定要精准。在对项目进行定位之前，一定要对项目所处地区、周围环境、人流量等信息进行汇总、分析、研究，然后在与项目周围同类型的房地产的实际售价等进行分析，之后对产品、市场以及客户等方面的定位，进而有效对项目的回款周期以及回款额度等进行预估，更好地对财务成本进行预算。

2.2规划设计过程中的成本控制

现阶段，大部门房地产企业会在开发项目实际的规划方案确定以后的一段时间内，就要求对目标成本进行定稿和实施，这样可以游侠达到成本前置的目的。一般情况下目标成本是建立在可研成本基础上，它还可以将科研阶段内所制定的指标、方案、标准等进一步落实和细化，一旦目标成本完成落实以后，就不会轻易做出更改。同时，在规划设计期间一定要对以下几点进行有效管控，进而保证规划设计期间成本控制工作的良好［5］。如，项目中楼座组合形式、面积指标、建筑结构形式、项目结构自身的经济性、项目层数、窗地比、外墙装饰、园林景观等。而在规划方案确定以后，目标成本也会随之确定，但是一定要保证规划设计的科学性以及合理性，只有这样才能保证开发项目能够顺利进行。并且确保建造成本的可控性，这是由于规划设计方案对项目进入市场、项目实际获利等有着极为严重的影响，所以，在这一阶段对成本进行管控是非常重要，这样一来不仅能够提升项目各方面收益，还能提升成本控制成效和水平。然而想要更好的保证规划设计成本管控的良好就需要做好以下几点：第一，做好投资估算工作。在对项目进行规划设计之前，就需要对市场同类型项目信息进行收集、分析，然后编制出合理的投资估算报告，并且将其作为规划设计以及目标成本管控工作的参考和依据。第二，做好方案选择工作。因为设计方案的差异也会使项目成本的不一致，因此在进行规划设计时，一定要编制多个可行方案，然后对成本测算进行对比，并从中选择一个最为合适的方案，这样不仅达到了对成本进行管控的目标，还能保证成本管控工作能够顺利进行。第三，执行成本限额设计。在对开发设计项目过程中，一定要严格控制设计方案以及施工图纸方案的随意变更，减少因为设计不足或者是失误而导致的无效成本出现，进而致使目标成本总额预算不足，使得房地产企业产生大量不必要的成本支出。

2.3招投标过程成本控制

在开发项目进行招投标期间，可以从以下几个方面来对成本管理进行控制，首先，选择最为适合的施工企业。在招投标过程中，如果三级施工单位的情况能够满足开发项目的实际需要，能够满足工程项目本身施工要求即可，就不用在找寻更高水平和资质的施工企业。这是因为在对预算编制过程中，资质较高的企业收取的费用也会相对较高，因此房地产企业所要支出也会更高，这样一来就提升了房地产企业的开发成本。其次，做好招标文件的编制文件。相关人员一定要在编制招标文件之前对相关数据、资料等进行收集、整理和探究，并结合市场行情、工程图纸、以及行业规范等来对工程造价进行确定，然后还对有关条款、文件等进行多次推敲，进而可以对工程造价进行控制。再次，要对招标参考价格进行合理的编制。在实际招标过程中一定要对招标参考价格进行合理编制，并且还要保证其精准性以及合理性、符合市场规律性，只有这样才能将其自身作用充分发挥出来。此外，保证招标参考价格的合理性，还能达到减少工程成本，有效控制项目实际投资等目的。不仅要做好以上几个方面的工作，还要做好施工范围界定划分、工程量清单的编制、参考价编制以及做好定标与合同签署等工作，只有这样才能对招投标过程中的成本进行合理、有效管控［6］。

2.4项目整体施工期间的成本管控

首先，要根据房地产企业自身成本以及财务管控制度的相关规定，来对合同进行有效的执行，并且还要明确房地产企业自身成本目标和成本管理的实际需求，制定完善的管理体制，并将其相应责任落实到各部门、各人员身上，这样能够有效使责任、权利清晰明了，更好地对成本支出进行管理。

其次，要做好合同资金计划管理工作。在对开发项目进行建设期间，必须要根据施工现场的实际情况、施工进度等对成本资金支付计划进行编制，进而更好地达到对资金合理科学使用、节约成本，提升项目实际收益的目的。同时还要对资金使用计划进行监控，并且要根据施工方案来进行有序施工，尽最大限度保证施工建设的顺利，避免资源不必要的浪费，只有这样才能保证成本管控的合理性。此外，还应该对项目合同、施工组织结构、施工技术标准以及成本技术等多个方面进行重视和管控，从而保证项目建设在成本支出方面是合理的。但是还需要注意的就是，在施工建设过程中，开发项目可能会受到多种外界因素的实际影响，因此一定要对施工期间做好现场签证以及设计变更等工作进行重视。所以为了进一步签证和变更工作的有序进行，还要制定完善的制度，进而对其进行有效的约束，保证项目施工建设的顺利，同时还有效减少了项目成本的支出，提升了项目的实际收益。

最后，做好合同变更工作。在项目开始成立时，就需要组建相应的合同管理组织，然后对合同进行研究和优化，保证合同内容、范围的合理性，符合国家以及行业的规范和制度。尽可能减少合同中不清晰的条款存在，加强对合同变更的审查和审批，进而从根本上提升合同执行效率，提高成本控制水平。此外，在施工过程中经常出现工程索赔等问题，因此要使用具有前瞻性眼光来看待索赔事件，尽可能减少工程索赔事件的发生，并且还要对索赔风险进行分解、规避或者使转移，进而达到对工程造成进行控制的效果。

2.5项目完工以后的成本控制

首先，要对有管资料进行收集。按照完整性原则来进行收集，为成本管控提供参考。其次，要按照合同项目来进行有效结算，同时还要对这些资料进行收集整理，然后编制成相应的结算文件，为其他类似项目提供参考依据［7］。