房地产项目管理风险分析及规避措施

◎孙成申

房地产项目管理风险分析及规避措施

◎孙成申

房地产行业被视为获利空间很大的行业，近年来房地产行业发展的速度确实非常快，但是往往事情的本质和表面现象会有很大的区别。房地产项目的管理也存在很大的风险，假如不能将风险处理好，很可能“牵一发而动全身”，某个地方出现问题可能会使整个项目崩溃。因此，首先阐述房地产行业的现状，以及风险的具体表现，再分析房地产项目管理风险的成因，以探讨规避和控制风险的更好的办法，以期对提高房地产项目开发的经济效益有所帮助。

房地产行业的现状

虽然房地产行业仍然被认为是最容易赚钱的行业之一，有这种想法的人往往是因为忽略了房地产项目管理所存在的风险。近年来，由于国家政策、土地资源、消费者需求以及心理等因素的影响，房地产行业发展的势头比较猛，升至国家的支柱行业地位。尤其是商品房，有些地方，房地产开发甚至成为了当地政府财政的重要来源。由于房地产行业获利大，所以其中的投机行为多。目前房地产项目的管理人才缺乏，很多房地产项目的设计缺乏科学性。繁荣的背后隐藏着房地产项目管理一定的风险，房地产这块香饽饽并不是那么容易吃的。

房地产项目管理风险的具体表现及其成因

房地产项目目标计划不够科学。我国经济不断崛起，不断进入国际化，所以市场的变动速度加快。房地产行业在近年来也迅速升至国家的支柱产业。我国对市场的宏观调控明显，国家会对房地产产业的变动出台调控政策。科学技术不断进步，其更新周期也不断缩短。由于消费者的收入日益增加，其消费偏好也会产生变化。目前，我国房地产行业依然火爆，投机行为过多。很多房地产项目管理者没有对市场环境、国家政策等进行充分的调研，便盲目地进行决策，使房地产项目计划目标不够科学，容易导致整个项目的指导方针出现偏差。

房地产项目项目设计不合理。房地产行业发展过快，被视为获利最大的行业。所以很多人都试图涉足房地产行业，有些决策者可能比较缺乏房地产项目管理方面的知识，设计项目时缺乏科学性。某些开发商可能更多的关注利润，忽视了项目的科学性，忽视了技术性与经济性相结合等原则，导致项目的设计不合理。项目在实施过程中易产生问题，也难保证工程的质量。这不但增加了工程的建设成本，也会对楼盘的销售产生巨大的影响，无法实现利益最大化。如果过于注重追求利润，预期的工期便会缩短，便会影响项目的功能，增加建设成本。

项目管理队伍的专业素质不够高。房地产项目管理是一门新兴学科，虽然具有很大的生产潜力，但是目前的发展依然有限，房地产项目管理人才缺乏。当前的房地产项目管理者很多不是专业人才，多是跨行业跳槽。项目管理队伍专业素质不够高，便提不出最科学的建议，在设计项目时不能综合考虑各方面的因素，导致设计的项目不够合理。房地产项目综合性很强，可能会出现很多突发状况，项目管理者不能事前评估好风险，便不利于控制和防范风险，这样会增加建设成本，还可能不能实现项目的预期目标。房地产业对项目管理人员的岗位考核制度不完善，也容易导致项目管理人员的工作效率低，项目设计的质量也不够高。

规避房地产项目管理风险的措施

科学地制定房地产项目的目标计划。房地产项目管理者要对具体项目进行充分的战略研究，制定正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。开发商可以聘请专家对项目进行评估，做好全面科学的预测，增加项目的科学性。避免项目的指导方针出现偏差，以致工程建设过程中出现重大损失，增加工程的建设成本，降低被动性。还应提高风险防范意识，事前对项目做好相应的风险评估，判断其风险类型及其严重程度，提出相应的应急方案，不应盲目地实施项目，缺乏科学性的项目所面临的风险更大。发生突发事件以后，要善于进行总结，提高应对风险的能力，避免再犯。

进行充分的调研，战略决策要科学。要对项目技术方案进行科学、经济的设计。在设计的过程中，要坚持技术先进与经济合理相结合的原则，坚持资源可持续利用的原则，坚持经济发展与人类生存发展相结合的原则，加强人居环境的改善，保证项目实施的安全性和使用的高效性。设计项目之前要对市场环境、国家政策、消费者偏好等做好充分的调研，不应盲目地决策，避免与市场的需求实际相脱节，影响楼盘的销售。为了使一个项目的可持续发展，项目管理者还应考虑经济与资源、环境、人文的关系。不能为了项目的进行而不择手段，现实生活中得到“钉子户”就是很好的例子，项目管理者必须综合考虑各方面的因素。脱离市场实际的项目，只会使项目不断地进行改造，损害项目的功能性，增加建设成本。

提高项目管理者的素质。要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。只有具备高素质的项目管理队伍，才能将上层系统的战略目标计划和复杂的工程技术方案同具体项目的实际情况结合起来，一个足够团结的项目管理队伍才能把所有的项目参与者调动起来，融为一个统一的整体，才能把项目所有的活动联系起来，形成一个有序的整体。因此，高素质队伍的建立是项目成功的关键。但由于房地产项目管理是一个新兴的学科，这方面的专业人才还很缺乏。可以建立完善的岗位考核制度，定期对项目管理者进行考核，提高其工作效率和质量。也要对项目管理者进行培训，使其专业知识体系得到不断的完善和更新，以适应市场的变化。

收益越高的行业所面临的风险往往就越大，风险是不可能杜绝的，只能规避和控制。虽然放弃项目是最好避免风险的方法，但这时收益为零。所以开发商应积极应对风险，这样才能实现利润最大化。开发商应提高风险防范意识，建立一个高效率高质量的项目管理队伍。一个具有良好合作能力和过硬专业素质的项目管理队伍才能更好地防范和控制项目管理的风险。项目管理者要有敏锐的洞察力，及时感知市场的变化，及时调整项目，以适应市场。项目管理者只有综合考虑各方面的因素，才能科学地设计项目，降低工程建设成本，提高效益。

（工作单位： 山东华新房地产开发有限公司）