长春市“三旧”改造潜力评价与改造策略

王艾琳， 郭紫燕， 温馨燃， 张 宁

(吉林大学地球科学学院，吉林长春 130012)



长春市“三旧”改造潜力评价与改造策略

王艾琳， 郭紫燕， 温馨燃， 张 宁

(吉林大学地球科学学院，吉林长春 130012)

在长春市中心城区“三旧”现状调查的基础上，利用ArcGIS 10平台构建数据库，绘制专题图件，着重构建“三旧”改造潜力指标体系，核算改造的规模潜力、经济潜力，进行“三旧”改造潜力评估与分析，结合可持续发展理念及研究区土地开发利用实际情况提出更加优化的土地改造模式。

“三旧”；潜力评价；指标体系；长春

“三旧”最早于2007年出现于广东佛山市《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》中，是“旧城镇、旧厂房、旧村居”的简称[1]。国外关于旧城改造相关的研究包括：城市更新、城市再开发、城市再利用、城市再生和城市复兴等多种称谓[2-3]。国外研究侧重于改造过程中的参与主体和组织模式分析[4]，具有一定的理论借鉴意义[5]。我国“三旧”改造工程仍处于初级阶段，相关理论还不成熟。广东省作为国内“三旧”改造先发地区[6]，在研读中央相关政策的基础上，结合当地实际，为解决快速城市化过程中形成的问题而提出并推行 “三旧”改造政策。

长春市的旧城区、城中村、旧厂房规模较大，如黑水路、长春拖拉机厂。对于长春市已出现的低效、粗放的用地现象[7]，笔者对长春市“三旧”进行研究，在实地外业调查的基础上，依据城市规划展开潜力评价，构建“三旧”改造潜力指标体系，进行“三旧”改造潜力评价与分析，提出更优的土地改造模式。

1 研究区概况及数据来源

1.1 研究区概况 长春市地处吉林省中部，是吉林省省会，中心城区面积312.9 km2，辖6个区，常住人口240万[8]。此次评价范围是长春市中心城区“三旧” 用地。

长春市作为东北老工业基地，经济、社会快速发展的同时也伴随着大量的土地资源消耗，城市原有的土地利用开发方式、结构功能已经不能适应当下的发展需求，推进 “三旧”的改造工作，是城市经济社会实现可持续发展、提升城市发展综合效益的必然选择。

通过长春市“三旧”调查，评估土地改造潜力，优化土地利用结构，对加快“振兴东北老工业基地”的城市战略目标，促进经济社会的可持续发展有着重大的现实意义。基于此背景，对长春市中心城区“三旧”进行改造潜力评价。

1.2 数据来源 调查组于2015年7月9日—2015年8月1日对长春市中心城区进行 “三旧”实地调研，累计踏勘了研究区域内566个调查样点。基于ArcGIS 10平台构建了长春市中心城区“三旧”改造潜力评价数据库，数据库属性字段包含用地权属性质、权属人名称、坐标、地理位置、建设时间、现状用途、楼层、区域地价水平、用地面积、建筑容积率、建筑密度、建筑质量等。根据调查结果绘制长春市“三旧”土地利用现状图(图1)。另外，人口、经济类数据来源于2014年《长春统计年鉴》。

图1 长春市“三旧”土地利用现状Fig.1 “Three old” land use status of Changchun City

2 “三旧”改造潜力指标体系构建

2.1 评价指标选取 指标体系是“三旧”改造潜力评价的核心，是评价“三旧”改造的土地状况和预期综含效益的基础，根本目的在于通过制定适当的度量指标，定量地反映“三旧”改造挖掘土地利用的潜力，为各项规划以及项目设计提供科学依据。“三旧”改造潜力评价指标体系是在土地评价、土地资源学、土地经济学以及城市规划等理论科学的基础上，在具体分析“三旧”改造目标、土地利用现状的基础上，建立的能够比较客观地反映和表征通过“三旧”改造使待整理的土地资源增加基本的空间、提高土地利用率、提高建筑密度从而达到现代城市发展要求的一系列度量指标集合的总称[9]。

指标体系的选取直接决定结论的真实性、客观性，指标选取过程中遵循代表性、相互独立性、可操作性的原则，借鉴国内外构建指标体系的相关经验，进行指标甄选。

最终确定指标体系分为：规模潜力和经济潜力2类。其中规模潜力主要从建筑年代、建筑质量、地块容积率和地块建筑密度4个方面来评价；经济潜力是从拆迁成本、商服繁华度和基础设施完备度3个方面来分析。

2.2 指标体系的构建 为反映各种因子指标在整体评价中的相对重要程度，需要确定各指标的权重。考虑到指标体系评价因子较多，采用具备主客观赋权的优势、系统性较强且简单实用的层次分析法进行分析。

根据外业调查结果、长春市土地利用总体规、控详规划，对指标体系中7项指标赋分。首先将指标要素划分为不同等级，并按照1～5分进行赋值，同时按照分值与评价指标的正负相关性分成正、负2种指向。然后通过对各指标的相对重要性进行比较、判断，得出指标的权重。

“三旧”改造潜力评价指标体系包括规模潜力和绝对潜力，具体见表1。

表1 长春市“三旧” 改造潜力指标体系

2.2.1 评价指标及其量化。建筑年代主要是以既有建筑所在地块为单位，在大量外业调查基础上，对其进行年代划分。主要分为1995年以后、1981—1995年、1965—1980年、1950—1965年和1950年以前这5个级别，并且按照正相关关系对各个级别赋分。

建筑质量的评价应从多个维度和层面来衡量，不仅包括外观结构、安全性能，更包括建筑的适用性、耐久性、环境性、经济性等。通过对建筑的材质、破损程度、所处区位等方面的调研评判，对整个长春市中心城区“三旧”建筑质量分为5个等级并赋分。

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地块容积率分为实际容积率和规划容积率。该研究采用的评价准则是地块实际容积率R与《长春市控制性详细规划(2011-2020)》规划容积率R0的差值△R，按照△R所在的范围分对指标打分。

建筑密度的规划值应符合长春市控制性详细规划。建筑密度与规划理想值差值越小，相应的改造潜力越小。与地块容积率类似，该研究采用的评价准则是按地块实际建筑密度P与《长春市控制性详细规划(2011—2020)》规划建筑密度值P0的差值△P，与规划建筑密度值P0的偏差确定5个分数级别。以此反映一定区域内的空地率和建筑密集程度。

规模潜力各项指标评价等级分值见图2。

图2 长春市中心城区“三旧”改造规模潜力评价结果Fig.2 Evaluation results of the “three old” transformation potential in the central urban area of Changchun

在适当范围内，拆迁成本越高，地块的改造潜力越小。根据长春市国土资源局对2015年长春中心城区的地价统计，划分出拆迁成本的高、中、低3个等级。

在分值权重设计上，弱化了拆迁成本的权重，设为0.10，主要原因是“三旧”改造工作是改善城市布局、促进经济发展的政治推手，其直接效益为社会效益而非经济效益，改造工作的实现将更多依赖政府，包括对当地居民的安置、道路和配套设施的建设等，故与经济效益挂钩的拆迁成本可适当弱化。

商服繁华度是城市土地开发潜力定级的重要因子，包括具备一定的规模的商业中心和集贸市场。商服中心重点选择商服繁华状况突变的地段，以明显的地物标志或非商业建筑作为商服中心的边界。根据商服中心的半径辐射区域，在ArcGIS 10上建立缓冲区分析确定指标分值。各调查点的商服繁华程度得分为各级商服中心的功能衰减分值的叠加和。当同时存在多级商服中心影响时，各级商服功能影响作用分仅取值1次并求和[10]。

为简化数据获取工作，采用在ArcGIS 10平台上建立缓冲区分析确定指标分值的方法。基于普查数据，提取学校、医院、主干道、大型超市、公园绿地等作为评价基础设施的指标。由于公共设施的辐射范围不同，对不同的区域需设置不同的缓冲区半径。等级1、3、5分别代表基础设施完备度低、中和高。

经济潜力各项指标评价等级分值见图3。

根据潜力评价指标的分析计算可以得出各个地块“三旧”改造的潜力分值，以此为基础对后续的具体改造方案做引导。

3 “三旧”改造潜力评价

3.1 综合评价潜力等级划分 基于上述指标的分析评价结果，运用表1构建的评价体系，分别将各地块各项潜力评级等级分值按权重求和，将长春市中心城区“三旧”用地分成三级潜力级，得出长春市中心城区“三旧”改造综合潜力评价结果(图4)。

3.2 空间分布 根据图4，得到长春市中心城区“三旧”改造潜力空间分布统计结果(表2)。

由表2和图4可知，长春市中心城区 “三旧” 调查地块共471个，主要集中在二环及二环以外，二环内问题更为突出，数量多规模大，分别有251、183个。其中二级潜力地块最多，占总面积的74.72%，“三旧”改造高潜力区主要集中在红旗商圈、长春站周边、荣光路—乐群街、开发区。由于城市发展的需要，城市中心辐射范围势必加大，城市规划对于集约节约用地的要求使得该区域问题的解决更为迫切，改造潜力较大。

图3 长春市中心城区“三旧”改造经济潜力评价结果Fig.3 Evaluation results of the economic potential of the “three old” transformation in the central urban area of Changchun

图4 长春市中心城区“三旧”改造综合潜力评价结果Fig.4 Evaluation results of comprehensive potential of “three old” transformation in the central urban area of Changchun

Table 2 The spatial distribution of “three old” transformation potential in the central urban area of Changchun

潜力等级Potentiallevel数量Quantity面积Aream2面积比重Areaprop⁃ortion∥%一级潜力First⁃levelpotential8551213620．26二级潜力Second⁃levelpotential343188885174．72三级潜力Third⁃levelpotential431267755．02总计Total4712527762100

由以上数据可知，一级、二级潜力地块共386个，面积比例占94.98%，因此政府部门在投入“三旧”改造资金时应优先考虑一、二级潜力区，在改造的过程中应同时协调好社会、经济、环境等因素，争取构建和谐优化的城市新风貌。

3.3 改造策略 以上述“三旧”改造潜力级别划分为基础，对各地块土地再开发的具体策略提出引导(表3)。对于优先改造区域本文研究建议拆除重建,适当变更土地用途；对于重点改造区域建议进行整体改造；对于机会性改造区域建议进行局部改善利用。

(1)一、二级潜力区主要改造为集商业、办公、服务、居住、景观于一体的现代化多功能社区[11]，基于城市总体规划，通过“三旧”改造整合用地结构，充分利用闲置用地，按照城市控制性详细规划的建设标准和用地要求进行开发建设，改造中力求降低建筑密度以获取更多的开放空间，调节建筑容积率，在节约集约用地的基础上提高住宅用地的居住适宜性、城市空间的绿化率。优化资源配置，适当变更用地类型，迎合区域发展需要。

表3 基于评价结果的潜力级分等及策略引导

Table 3 Potential grading and strategy guidance based on the evaluation results

评价等级分值Evaluationgradescore潜力等级Potentiallevel区域类型Regionaltypes策略引导Strategyguidance5一级潜力优先改造区域拆除重建3、4二级潜力重点改造区域整体改造1、2三级潜力机会改造区域局部改善利用

(2)三级潜力区按照就地改造原则，进行局部改善利用。一方面更新外观，改善市容；另一方面结合周边用地特点，注重区域规划和需求，建造功能型地块，适当增加城市绿化面积。

(3)保留长春市的传统城市风貌特征，长春市拥有众多国家级、省级文物保护单位及古建筑、古遗址，例如地质宫—文化广场—吉林大学第一医院沿线范围。改造工作应注意传统风貌区的建筑体量与立面建筑材料，谨慎布置高层建筑，包括玻璃幕墙、金属板和高彩度涂料可能带来的景观影响[12]。

4 结语

根据对研究区进行自然和社会经济条件、土地利用结构与布局、土地利用程度与效益、土地潜力等方面的全面调查，评价分析长春市“三旧”改造潜力，提出“改造”意见与模式，为“三旧”改造工作奠定理论基础并提供数据支持，为长春市乃至东北老工业基地“三旧”改造工作提供借鉴和参考。对“三旧”改造潜力的研究可以从侧面揭示影响城市活力与发展的缺陷，有助于丰富城市发展理论、土地利用方式与土地增值理论的研究，有效推进城市全面升级进程。

该研究也存在一定不足:第一，研究范围为整个长春市规划中心区，但由于技术、设备、资源等原因难以详尽覆盖整个调查区，“三旧”的完整性和全面性有待提高；第二，该研究提出的评价体系是静态的，而城市建设及城市规划的发展是一个动态过程，变动因素更难把握，受社会、经济发展水平的影响，土地改造潜力评价指标也将随之出现波动，评价指标也更趋于合理；第三，研究数据获取主要依据实地外业调查，随着技术手段的发展与完善，数据资料的获取将更加便捷，数据内容将趋于丰富。

[1] 广东省人民政府.关于推进”三旧”改造促进节约集约用地的若干意见：粤府〔2009〕78号[A].2009-08-25.

[2] BIANCHINI F,DAWSON J,EVANS R.Flagship projects in urban regeneration[G]//Rebuilding the city:Property-led urban regeneration.London:E&F N Spon，1992.

[3] WAGNER F W,JODER T E,MUMPHREY A J.Urban revitalization:Policies and programs [M].Thousand Oaks，CA: SAGE Publications,1995.

[4] KNOX P L,MCCARTHY L.Urbanization:An introduction to urban beography[M].Englewood Cliffs，NJ: Prentice Hall,2005.

[5] 王林盛.广州城中村改造实例研究:解读猎德村[D].广州:华南理工大学,2011.

[6] 郭晓丽，冯淑怡，吕沛璐，等.建设用地节约集约利用的制度创新和理论解释：以广东省佛山市“三旧”改造为例[J].资源科学，2014，36(8):1554-1562.

[7] 雷霆，胡月明，王兵，等.“三旧”改造实施评价的指标体系构建[J].安徽农业科学，2012，40(21):10955-10957，10963.

[8]中国排行网.中国城市主城区人口排名2014年[EB/OL].(2014-12-06)[2016-08-03].http://www.phbang.cn/city/145656.html.

[9] 刘筱非,杨庆媛,廖和平，等.西南丘陵山区农村居民点整理潜力测算力法探讨：以重庆市渝北区为例[J].西南农业大学学报(社会科学版)，2004,2(4)：11-14.

[10] 王海云,王红梅,郑敏辉，等.基于规划的“三旧”改造潜力分析[J].现代城市研究,2015(3):78-85.

[11] 赵律相，胡月明.旧村庄改造潜力评价研究[J].广东土地科学，2012(6):20-25.

[12] 路旭，柳超，黄月恒.沈阳城市色彩演变特征与成因探析[J].现代城市研究，2015(3)：98-103.

Transformation Strategy and Potential Evaluation of “Three Old” Transformation in Changchun

WANG Ai-lin, GUO Zi-yan, WEN Xin-ran et al

(College of Earth Sciences, Jilin University, Changchun, Jilin 130012)

Based on investigation of “three old” status in the central urban area of Changchun, using ArcGIS 10 platform to construct database, drawing maps, establishing “three old” transformation potential index system, accounting scale potential, economic potential, “three old” transformation potential was evaluated and analyzed. Combining with sustainable development idea and actual situation of land development and use in the study area, a more optimized mode of land transformation was proposed.

“Three old”; Potential evaluation; Index system；Changchun

2015年吉林大学大学生创新创业项目(2015610799)。

王艾琳(1995- )，女，辽宁沈阳人，本科生，专业：土地资源管理。

2016-09-30

S 201

A

0517-6611(2016)33-0182-04