郑州市房地产业税收中存在的问题及对策建议

郑州市财政局 刘巍巍

郑州市房地产业税收中存在的问题及对策建议

郑州市财政局 刘巍巍

随着经济的发展，近几年我国大中城市房地产市场迅速发展，房地产行业成为经济发展的重要支柱产业和地方税源的主导产业。本文通过分析郑州市房地产业的税收情况、存在的问题，以及影响郑州市房地产税收变化的原因，提出促进郑州市房地产业税收可持续增长的对策建议。

房地产业 税收 建议

近年来，郑州市房地产行业进入快速发展期，逐步成为全市经济发展的重要支柱产业和地方税源的主导产业。经济决定税收，郑州市税收收入的持续快速增长很大程度上受益于房地产业税收的大幅增长。但是房地产开发周期长、受政策调控影响大、易受土地资源制约等特征，决定了房地产税源具有极大的不稳定性，不利于税收收入持续稳定增长和结构优化。本文通过分析2011年以来郑州市房地产业税收中存在的主要问题，并剖析影响房地产业税收变化的根本原因，从而提出促进郑州市房地产业税收健康发展的对策建议。

1　郑州市房地产业税收概况

1.1房地产业基本情况

随着中原经济区、郑州航空港经济试验区及新型城镇化建设的不断推进，郑州市房地产业发展迅速，主要表现在以下几个方面。

(1)房地产开发投资快速增长。郑州市房地产开发投资从2011年的923.6亿元上升到2015年的2000.2亿元，年均增长20.94%；2016年上半年，全市房地产开发投资完成1063.31亿元，同比增长17.8%，占同期全社会固定资产的比重为37.69%[1]。(2)房地产价格增速过快。郑州市商品房累计销售均价从2011年的6621元/平方米上升到2015年的8857元/平方米，年均增长6.75%。2016年上半年，全市商品房累计销售均价为9592元/平方米，同比增长7.96%，房价收入比为3.77，一般而言，房价收入比保持在6以内比较合适，郑州市房价水平基本处于合理区间。(3)市场供需两旺。郑州市商品房销售面积从2011年的924.93万平方米上升到2015年的2223.84万平方米，增长了2.4倍，年均增长28.09%；2016年上半年，全市商品房销售面积为1487.4万平方米，同比增长56.59%，商品房销售快速增长。

1.2房地产业税收收入情况

房地产业作为第三产业的重要组成部分，已成为各地经济发展的重要引擎产业，对拉动经济快速增长发挥了积极作用。近年来，郑州市房地产业增加值占同期第三产业增加值的比重基本维持在10%左右，房地产开发投资额占同期全社会固定资产的平均比重约为32%。房地产开发投资年均约增长23%，有力地带动了郑州市固定资产投资较快增长。房地产业的迅猛发展，拉动了税收的增长。

(1)房地产业税收增长快速。随着房地产业的飞速发展，郑州市房地产业税收从2011年的139.26亿元增长到2015年的260.9亿元，年均增长17.47%，高于同期全市税收收入年均增幅11.67%的5.8个百分点；2016年上半年，全市房地产业税收完成144.47亿元，同比增长20.76%，增长29.99亿元。(2)房地产业对税收收入拉动作用明显。随着房地产业税收的快速增长，对地方税收的贡献日益突出。房地产税收占地税税收收入和财政一般预算收入的比重逐年稳步提升。郑州市房地产税收占税收收入的比重从2011年的35.75%提升至2015年的37.31%，2016年上半年回落至36.37%；占全市财政一般预算收入的比重从2011年的27.72%提升至2015年的30.20%，2016年上半年回落至27.58%[2]。(3)房地产税收呈现阶段性起伏。2011年以来，郑州市房地产税收在整体持续增长态势下，也出现了阶段性的波动。由于经济成果转化到税收成果需要一个时间段，不考虑炒房等人为因素，房地产业销售形势往往具有明显的周期性，每年第四季度至次年第一季度一般为房市淡季，反映到税收上一般是每年的3月、12月房地产税收处于全年低谷，而6月～8月则为峰谷。

2　郑州市房地产业税收中存在的问题

(1)房地产税收处于高位的风险已显现。房地产业高速发展期和调整期的相互转化，符合经济发展的规律，但每次房地产业进入调整期，房地产业税收就会开始下滑，并拉低总体税收的增幅，甚至制约税收收入的持续平稳较快增长。2016年上半年，全国政策面延续宽松基调，郑州市房地产市场呈现了小幅调整的发展态势，在刚性需求的推动下，房地产业销售形势不断向好，税收逐月回升，但持续上升的基础并不稳固，在国家新一轮宏观政策调控下，房地产税收对税收收入总量的拉动力正在逐渐减弱，房地产业税收高位滞长现象已初显端倪。(2)经营环节税负分布不合理。在房地产市场的开发、保有和转让三个环节设置有不同的税种，郑州市房地产税收集中在建设的增量方面，即在房产和地产的流通交易环节，而在房地产保有期间的税种非常少，房地产存量税源没有得到充分利用，最缺失的是税收对存量的调节，且免税范围极大。房地产保有环节总体税负水平仅相当于房地产价值的1.5%～2%左右，而房地产流转税类的近10个税种是对房地产交易过程征收的，房地产交易过程整体税率过高，交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右，势必增加新建商品房的开发成本和二手商品房的交易成本，最终反映到住房价格上，提高了居民购房的门槛，造成商品房的积压和空置。(3)房地产税收精细化管理难度仍较大。一是受所得税体制改革影响，房地产企业所得税由国、地税两个部门共管，势必在管理和执法方面存在差异，不利于企业的公平竞争。二是国家针对房地产业出台的政策较多且多变，在执行政策上难免会出现偏差或执行不到位。三是税务部门对房产企业从开发到销售全过程介入难度较大，与相关行政管理部门之间信息缺乏有效沟通，对销售收入的实现时间和金额等也无法及时全面的掌握，对房地产项目建筑成本核定存在难度，不利于深度税源监控。四是对部分税种管理缺乏有效手段，如土地增值税目前尚停留在预征和初级清算上，一套成熟的清算方法有待进一步探索。

3　影响郑州市房地产税收变化的原因分析

(1)宏观经济形势变化是影响税收收入变化的根本原因，房地产业受宏观经济因素影响较大。宏观经济形势中最主要的经济指标是国内生产总值(GDP)，一般而言，房地产业税收与GDP之间具有一定的关联性。近年来，郑州市亿元GDP产生房地产业税收总体呈逐年增加趋势，2011年亿元GDP产生房地产业税收为279.65万元，到2016年上半年上升为 408.44万元(见表1)。

表1　郑州市房地产业税收与GDP情况

从房地产业税收和GDP的增幅分析，由于受政策、征管等因素影响，房地产业税收增速与GDP增速存在一定的关联，但不存在一一对应的关系。2011年以来郑州市房地产业税收增速与GDP增速走势大体一致，但由于部分年份受其他因素影响，房地产业税收起伏较大，与GDP实际增幅差异较大，如2014年GDP实际增幅为9.5%，而房地产业税收增幅为15.55%。

经济学通常用弹性系数代表两个指标之间的依存关系，税收弹性系数为税收对经济增长的反应程度，即税收收入增长率与经济增长率之比，2011年以来GDP与房地产业税收的弹性系数为1.4，即GDP每增长1%，带动房地产业税收增长1.4%。

(2)房地产价格直接影响房地产税收增长。房地产价格上升会带动房地产业税收快速增长。从2011年以来郑州市房地产业税收与商品房销售价格的平均增幅看，房地产业税收与住宅销售价格指数的弹性系数为2.2，即住宅平均销售价格每上升1%，相应房地产业税收增长2.2%。

(3)随着国家宏观调控的持续实施，政策调控因素也成为影响房地产业税收的一项重要因素。近年来，国家连续使用包括行政、金融、税收政策等严厉的房地产调控政策，对房地产价格进行控制，郑州市房地产出现了波浪式增长态势。2013年2月，国家出台新的房地产调控政策，导致1季度市区二手房呈爆炸式增长，相应地实现房地产业税收大幅增长，增幅达到65.89%，政策调控因素对房地产业税收影响显著。2013年3月，市政府印发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，并出台了更加严格的调控政策，遏制了房价过快上涨势头，自2013年8月份起，市区商品住房销售均价连续5个月出现下降，全年房地产税收增幅也回落到35.75%。2015年，郑州市房地产市场在经历一段时间的低迷期后，随着“3·30新政”、公积金政策松绑、央行连续降准降息等一系列组合拳的实施，购房者信心也逐步恢复，市场成交不断复苏，楼市回暖加速，特别是2016年上半年以来，全市商品房销售额为766.7亿元，同比增长30.4%。

(4)税收收入征管水平的高低也是影响房地产业税收的重要因素。征管水平的提高会使房地产业税收增长加快。例如，2011年，郑州市调整城镇土地使用税土地等级范围，加大对城镇土地使用税的征管力度，使得当年城镇土地使用税增速大幅加快，同比增长47.59%。此外，由于房地产业税收缴纳特点，房地产业税收的产生与缴纳时间并不同步，有时会产生较大的时滞。例如，由于《河南省地方税务局关于调整契税纳税期限的公告》(公告〔2013〕5号)推迟了纳税人的纳税期限，影响契税的增长，2014年、2015年上半年契税分别同比下降13.96%、19.27%，比上年同期分别回落62.7%、17.53%，从而进一步影响房地产行业税收增长。

(5)自然灾害、经济危机、区域调整或者重大项目建设也将影响房地产业税收状况。2013年3月，国务院正式批复了《郑州航空港经济综合实验区发展规划(2013年～2025年)》，这是全国首个上升为国家战略的航空港经济发展先行区。航空港经济综合实验区建设，带动周边房地产的开发，促进房地产业税收大幅增加。2015年6月，市政府公布《郑州市2015年国民经济和社会发展计划》，新的发展计划的实施，必将对全市房地产业的发展产生重大推动作用。

4　促进郑州市房地产业税收可持续增长的对策建议

4.1规范土地供应，完善住房供应机制

一是实行土地招拍挂。严格执行《郑州市国有建设用地使用权网上挂牌出让交易管理暂行办法》，促成地块充分溢价，形成可用财力。二是提高土地供应率。把土地清理作为提高土地节约集约利用的工作重点，全力消化清理“转而未供”的土地，为稳定房价、扩大房地产市场供给提供保障。三是抓好住房用地供应。科学编制年度住房用地供应计划，控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏，稳定、均衡供应住宅用地。四是完善住房供应结构。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，支持房地产开发企业建设各类满足市场需求的商品房，拓展房地产业税收增收的潜力。

4.2加大资金投入力度，解决低收入群体和困难群体的住房问题

加大保障性安居工程建设，积极利用地方融资平台建设保障房，加大银行信贷力度，鼓励通过发行企业债券解决企业建设保障房的资金需求，通过增加保障性住房投资来弥补商品住房开发投资形成的缺口，避免房地产税收出现大的滑坡。

4.3优化房地产业税收结构，建立合理的房地产税收调节体系

充分发挥税收在房地产取得环节和保有环节的调控作用，不断优化房地产业税收结构，促进房地产业稳定健康发展。在房地产取得环节，一方面，扩大契税征收范围，适度提高契税征收水平；另一方面，改变耕地占用税计税依据，变“从量计征”为“从价计征”，以体现耕地质量等级和物价水平变动，充分挖掘征收潜力。在保有环节，深化房产税改革，对居民的投资性购房征收较高的城镇土地使用税，提高其保有成本，降低其预期收益，从而抑制过高的投资性需求，促进房地产市场健康发展。

4.4强化综合治税，加强房地产业税收征管

加强郑州市税源经济信息共享平台建设，强化部门协作，完善征管措施，实施综合治税。加强各涉税部门的沟通联系，定期召开联系会议，全面掌握房产企业的各种信息，加强房地产业税收“一体化”管理，防止偷税、避税、漏税等行为发生。同时，建立工作台账，完善指标体系和预警机制。动态掌握存量房数量，对房地产业各会计指标进行分析、测算和判断，逐步建立健全房地产业价格、成本、税费等预警机制。通过对纳税人申报信息的系统比对、房地产业税收收入统计、税收政策执行效果分析评价等途径，依法核定计税价格。

4.5积极引导住房消费，优化市场发展环境

一是支持居民自住和改善性住房需求。加强与支持房地产信贷银行的联系，协调各金融机构支持居民自住和改善性住房需求。二是充分发挥住房公积金作用。落实市政府《全市促进房地产市场平稳健康发展实施意见》(郑政办〔2015〕79号)，进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。三是进一步提高服务水平。全面梳理制约住房消费和房地产业发展的政策规定，严肃查处违规收费行为，切实减轻企业负担。大力推进简政放权，实行一站式服务，优化办事程序，缩短审批时限。四是规范房地产市场秩序。强化房地产市场秩序监管，严禁开发“小产权房”，严肃查处土地市场违法违规行为。五是加强房地产市场分析监测。加强对房地产市场运行情况及发展趋势的分析研究，及时准确发布市场供求信息。加强对房地产市场调控政策宣传，引导媒体全面、客观、公正报道房地产市场情况，正确引导住房消费，稳定市场预期，为促进郑州市房地产市场平稳健康发展营造良好氛围。

[1] 郑州市统计局统计月报[EB/OL].http://tjj.zhengzhou. gov.vn/tzyb/index.jhtml.

[2] 郑州市财政收支月报[R].

F203.9

A

2096-0298(2016)11(a)-136-03