浅析房地产的价格

刘子硕

【摘 要】房子作为人们居家之地是生活的必需品。本文从房地产价格的概念入手，简要分析了影响房地产价格的因素，对今后房地产价格的变动做了预测。

【关键词】房地产；房地产价格

房子作为人们的居家之地是生活的必需品。一直以来中国房价处于不断的增长状态，房地产价格的升降关系到中国的千家万户。

一、房地产价格的概念和特点

1.房地产价格的概念

房地产价格是房地产价值的货币表现。与其他商品无异，但又有其特殊性。主要表现在房地产价值涵盖了房屋建筑物的价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值，即房地产价格涵盖了建筑物连同其占用土地的价格。

2.房地产价格的特点

（1）房地产价格具有明显的权利价格特征。房地产是固定的和不可移动的，这一点不同于其他商品，不能通过买卖转移到另外的地点使用，房地产价格只是一种权利关系的转移，即房地产价格是权利价格。

（2）房地产价格具有特殊性。在房地产的物质构成中，作为重要组成部分的土地本身不是劳动产品，只有加工在土地上的劳动才能以社会必要劳动时间来计量，因此房地产不完全是劳动产品，房地产价格也不完全是社会必要劳动时间决定的。因而，房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。另外，由于土地资源的不可再生性，供求关系严重影响到土地价格，市场需求的无限性和土地供给的有限性，必然导致土地价格的上涨，房地产价格也跟着水涨船高，呈现出长期上升的趋势。

（3）房地产价格具有多种表现形式。房地产作为价值量大的超耐用品，房地产买卖和租赁是主要的交易方式，此外还有抵押、典当、作价入股等。对应着不同的交易方式，房地产价格表现形式不一样，售卖价、租赁价、抵押价、典当价都是房地产价格的表现形式。

（4）房地产价格总水平具有上升趋势。这是房地产价格的显著特点之一。一个城市或地区的房地产价格总水平，虽然受供求关系影响会出现周期性上下起伏，但从一个较长时期看却呈现出上升趋势。原因在于土地的稀缺性和供应量的有限性，同时，城市基础设施建设的展开，加工在土地上的劳动积累也使土地不断增值，地价上涨必然引起房地产不断升值。此外，一个城市或地区房价还同经济发展水平密切相关，随经济发展和收入水平提高，房屋的内在品质和外部环境不断改善，也使房价相应上升。

二、中国房地产价格的影响因素

影响房地产价格的因素很多，主要可归纳为经济因素、社会因素、行政政治因素及房地产的内在因素和环境因素。目前我国经济迅速发展，人民生活水平不断提高，住房需求增大，因而，未来中国房价仍将处于上升的过程中。

1.经济因素

影响房地产价格的经济因素包括国家、地区或城市的经济因素。国家或地区、城市经济的发展水平、经济增长状况，甚至是产业结构、就业情况、居民的收入水平都可以通过左右房地产市场的供需来影响房地产的价格。通常，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房地产价格总体水平也越高。反之，价格越低。目前各地区之间房地产价格的差异，主要也在于经济发展水平的差异。

2.社会因素

影响房地产价格的社会因素主要包括人口因素、家庭因素、文化与时尚等。其中，人口因素指的是人口的数量、密度、结构，家庭因素则指家庭数量、家庭构成状况；文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯。社会因素对房地产价格的影响很是复杂，具有根本性、渗透性的特点，且影响久远。诸如某一个特定的区域，由于其独特的发展历史，而始终成为房地产价格水平的高值区，如上海的外滩、厦门的鼓浪屿等。社会因素对房地产价格的影响还具有阶段性的特征，随阶段不同而特征也不同。如随着人口密度的提高，房地产需求增加，房地产价格上升，发展到一定程度后，人口过多导致生活环境恶化，则可能出现需求量减少，房地产价格下降。

3.行政与政治因素

房地产价格也受行政与政治因素影响。其中行政因素主要是国家或地方政府所推行的系列制度、法规、政策和具体的行政措施。政治因素主要指政局安定程度。在实际过程中，行政和政治因素的影响一般通过国家机关来体现，对房地产价格有着突出的影响。如地方政府在城市规划赋予某一土地的用途，在一定程度上决定了这一地块的价格水平。与经济和社会因素相比，行政和政治因素对房地产价格的影响是突变式的，作用的速度较快，如国家的宏观调控政策，会在短时间内使房地产价格上涨或下跌。

4.房地产内在因素和周边环境因素

房地产内在因素和周边环境因素主要是指房地产自身及其周边环境的状态。在实际操作过程中，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。此外，商品房内在品质的提高及效用增大也会使房地产价格上涨。

总之，房价不仅是个经济问题，还是关系国计民生的社会问题，现阶段，房地产业是国家的支柱型产业，房地产价格调节着房地产经济的运行，控制着房地产产业的资源流向。政府必须着力于深化改革，充分发挥市场的调配作用和宏观调控的作用，并将两者有机结合，努力做好房地产业的运营管理，建立和完善房地产市场体系，促进房地产业健康稳定发展的同时提升国民生活水平。

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