试析我国房地产开发与投资的经济效应

2016-12-06毕强大连市建设工程集团有限公司辽宁大连116000

中国房地产业 2016年4期

文/毕强大连市建设工程集团有限公司辽宁大连 116000

试析我国房地产开发与投资的经济效应

文/毕强大连市建设工程集团有限公司辽宁大连 116000

房地产业在国民经济框架中占据绝对的主要地位，房价的水平变动将直接影响到我国的经济运行。从经济微观的角度来看，以低价和税收为主的政府性费用支出占整个房地产开发费用支出中的55%以上，而房地产开发所得的2/5以上的销售费用也流向的政府。因此，抑制国内过热的房地产市场，控制不断剧增的房价，是国家政府单位应尽的责任和义务。本文就将对我国的房地产开发与投资的经济效益进行一个大致的分析。

房地产开发；项目投资；经济效应

一、我国房地产开发成本及相关费用的框架结构

通过对我国房地产开发成本费用进行系统化的分析，能够便于我们清楚看到房价高涨的原因，进而找出相应的政策切入点：

（一）我国房地产开发成本费用框架的构成要素

1.开发成本费用

主要包括土地费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发间接费。

2.期间费用

期间费用主要包括了施工管理费、财务费、销售费和住宅开发项目等费用支出。管理费用就是指企业行政管理部门为了开展管理经营活动所产生的费用；此外费用就是指开发商为了筹集资金而产生的费用支出，包括企业在营业期间所产生的各项经济支出；销售费用就是指开发商在销售房地产或是提供劳务薪酬过程中所产生的费用。

3.税金

税金是指国家相关部门依法征收的法律资金，我国相关法律文件中规定的营业税、城市建设维护税等。

4.其余费用

房地产在开发建设过程中还应当依法缴纳其他行政性费用。

（二）房地产开发总成本构成的量化分析

笔者于2013年下半年对成都、北京、广州等国内七大城市的开发商，涉及到近百个房地产开发项目进行了市场调研，并且结合了房地产网的研究报告数据，分析了房地产开发费用的构成及各部分的占比，调查详情如图一所示：

图一：中国房地产开发费用占比构成图

（三）房地产开发总支出及销售收入流动方向量化分析

从我国房地产开发费用支出的总体来看，房地产开发费用大致可以分为两个部分，第一个部分就是总成本，另一个部分则是总税收，即总费用等于总税收加总费用。房地产开发销售收入的流向主要有三个方向，即土地出让费、总税收和非税收费流向政府；而另一部分则是非土地成本补偿费用，而用全部销售费用减去流向政府的部分税金和非土地成本补偿则为企业的剩余资金。

把房地产开发成本费用重要性环节排列起来，成本控制的重点顺序则为：

土地费用→建筑安装费用→财务预算费用→销售费用→企业行政性支出费用→工程前期及开发商间接费。

另外，我们可以清楚看到，包括地价和税收在内的政府性费用支出占到了房地产开发费用整体支出的55%以上，甚至更多，而且还有2/5的房地产开发商所得的销售收入流入到政府当中。所以，抑制过热的房地产市场，控制不断高涨的房价，维护房地产开发商基本权益和健康持续发展的必要工作，也就是从房地产开发成本上下手，从政府发展的角度来规范房地产的发展方向，根据国家政府的法律法规和文件制度来对我国的房地产市场进行宏观经济调控。

二、中国房地产投资的经济效应分析

房地产行业具有回报时间长、投资额度大等特点，因此房地产的投资风险相对较大，但是与之相对应的经济效应也是比较明显的，可以说房地产投资是一个长期的产出过程。在对房地产投资经济效益进行分析时则应该从以下几个方面去接入：

（一）对现有数据的平稳性进行分析

房地产中投资与开发的GDP增长往往都是从增到减的一个流程，而想获取这些数据发展趋势则应该对现有数据的平稳性进行科学的分析。如今，国家政府正在对日益火热的房地产市场进行科学调控，各项数据的变化也逐渐趋于平稳。房地产宏观调控政策的出现将会起到一定的抑制作用。如果房地产数据缺乏宏观调控政策的控制，那么数据的发展将会跌宕起伏，随之影响到国内房地产行业的稳定性，而通过对数据的检测分析我们则可以清楚看到房地产开发与投资之间大致的经济效应，对数据未来的发展趋势有一个大致的把握。

（二）使用协整的方式对其进行验证检验

协整方法是房地产开发中对平稳经济变量进行客观分析的主要方法，对数据中的两个极端要素进行分析检测，进而将数据偏差度控制在有效范围内，借助协整的方式来进行平稳检测。合理运用协整方法能够获得房地产企业开发投资数据的效益特点，对房地产每次的投资这就意味着新的经济数据增长。在获得这些数据之后则可以对相应的功能进行相应的辨析了解，借助房地产各环节的费用支出数据，更加清楚看到房地产投资的整体经济效应，而房地产投资方则可以依据此数据选择科学合理的房地产投资方式，促进房地产投资经济效应的最大化发展，扩大原有的资金使用范围，让其能够发挥出现最大的统筹经济效应。