房地产开发企业融资渠道研究

边金梅

【摘要】在我国的住房体制改革的过程中，融资机制从以前的计划融资向市场融资转变，大部分房地产企业来说资金来源主要依靠各种融资，在这样的背景下，对房地产企业融资渠道进行研究，有助于房地产企业选择合适的融资渠道。本文主要分析房地产开发企业融资渠道存在的问题，并对其进行分析，并探讨房地产企业一般融资渠道，对其利弊进行分析。

【关键词】房地产  融资  渠道

我国的房地产发展极快，一方面拓宽了房地产开发企业的融资渠道，给房地产企业的发展带来了一定机会，但与此同时，房地产企业在国内、国外市场面临的压力也随之增加，融资渠道变得广阔的同时也变得更加复杂。房地产企业是资金密集型行业，无法回避融资难、融资环境复杂的局面，只有企业内部管理作出改变，提供多样化的融资方式，以更好、更深入的解决融资问题，从而实现企业的进一步发展。本文将分析房地产企业融资渠道存在的问题，并对一般的融资渠道进行探究，分析其利弊。

一、房地产企业融资渠道存在的问题

资金是企业发展尤其是房地产企业发展中不可缺失的资源，因此，房地产企业在选择融资渠道时就更应该注意，我国当前企业融资渠道情况在一定程度上有利于企业的发展，但另一方面，房地产开发企业融资还需面临不少问题。

（一）缺乏规模化、集团化企业

我国房地产企业的发展已经到了一个前所未有的势头，而其中，有近百分之七十为规模偏小的房地产公司，这就导致了我国的房地产企业出现了一个恶性发展的现状，即很多企业都认为房地产可以给企业带来利润，便都加入这个行业，但因为其自身的不专业、不规模，导致该行业中企业数量多，但好的企业、规模化的企业少，甚至有的企业不具备房地产开发的基本条件。由于这类小型房地产公司规模小、资质不高，致使小型房地产企业融资困难。

（二）依赖银行贷款，加大风险

随着房地产行业的发展，直接融资市场也保持着较快的发展速度，但事实上，在未来一定时间内，我国房地产企业仍旧在很大程度上依赖银行贷款支持，简单来讲，房地产企业的资金来自于银行贷款。这对于银行是不利的，举个例子，房地产企业过多，就会导致商品房空置量增加，房地产市场就会出现供过于求的状况，那么企业就无法偿还银行贷款，于是很多企业只能将房子进行抵押。而房地产发展有一定的不稳定性，房子价格在波动过程中，银行的利益也就受到了影响，甚至可能出现银行无法收回本息的情况，而在这个过程中，银行成了损失者。

（三）高负债经营

依赖银行贷款只是房地产企业依赖外部融资的一个部分，房地产企业要发展，最重要的是企业自身就要拥有一定额的开发资金，降低企业自身的负债额。根据数据分析，我国房地产企业资产负债率高达百分之八十，这就造成一个后果，企业的抗风险能力较弱，一旦房地产市场受到冲击，融资渠道受阻，这类企业资金链出现问题，企业直接面临倒闭的风险。

（四）相关法律体系不健全

市场的安定、繁荣，很大程度上需要强大、健全的法律体系作为保障，尤其是在发展不稳定、波动极大的房地产市场，如果有法律保障作为后盾，其发展才可能顺风顺水。我国房地产抵押贷款方面的法律主要是《担保法》，除此之外，对于住宅抵押贷款就没有详细的规定，这将直接影响银行资金的安全性。

二、房地产企业一般融资渠道研究

（一）贷款融资

贷款融资在房地产企业的融资渠道中仍旧占据着重要的位置，甚至可以说银行贷款是房地产企业最重要的融资渠道。企业通过向银行支付利息而取得资金的使用权，即房地产企业贷款的主要方式一般是信用贷款、担保贷款、抵押贷款三类。在这三个基本方式中，抵押贷款的使用率较高，能有效降低银行的贷款风险。银行贷款在房地产企业选择融资渠道时占据主导作用，自然是有一定的优点，首先，银行贷款的程序、条件是固定，企业在办理银行贷款时就不会受其他因素的制约，严格按照银行规定进行，且银行贷款能够很快拿到资金的使用权，时间较短。其次，银行贷款只需要房地产企业按照规定支付利息，企业付出的成本较低。正是因为这样，房地产企业基本上会倾向于银行贷款融资。但是银行贷款仍旧是有一定的缺点，首先是银行贷款时对于企业的条件审查很严格，其次是银行对于贷款资金的监管也比较严格，资金的使用有一定的限制。

（二）房地产上市融资

上市融资一般适用于规模较大、发展较好的房地产企业，是指通过发现股票，并在证券交易所交易进行融资的方法。姑且不论上市融资的融资效果如何，房地产企业如果有上市融资的做法，企业的品牌效应就在无形中取得了。与此同时，企业的竞争力将得以提升，企业规模、实力也得以扩大。目前我国房地产企业大部分是中小企业，数量多，规模小，不利于市场的发展。因此，房地产企业如果有上市融资的实力，不仅对企业自身发展有利，对于整个房地产行业的发展更是有推动作用。上市融资主要的优点在于和银行贷款相比，筹资量大、融资力强，对于资金的使用和安排也不用受到限制，对于企业的知名度的提升也有一定帮助。而上市融资的缺点主要表现为融资成本高、公开部分企业信息，不利于同行业的竞争。

（三）债券融资

债券融资是国际融资的主渠道，是指企业或政府在房地产开发资金的筹集过程中，按照相关规定，在一定期限内还本付息的有价证券。债券融资的优点包括以下几点，首先，债券融资可以发挥财务杠杆作用，可以在一定程度上增加股东的收益;其次，债券利息具有抵税作用;第三，债券的风险小，成本也较低。而债券融资的缺点主要为条件限制严格、支付风险大、增加债权人的风险等。我国房地产开发企业利用债券融资方式的很少，主要是因为我国在这方面的条件限制较为严格，但债券融资也在侧面对企业有一定的激励作用。

三、总结

房地产开发企业融资不仅仅依靠企业自身的发展，同时还需要政府的政策推动和市场的发展，所以对于企业来说，只有增强自身实力，才能够更多样的利用各类融资渠道，也才能进一步加快企业的发展步伐。本文主要分析了我国房地产开发企业在融资方面存在的问题，并列举了贷款融资、上市融资和债券融资三个融资方法，并分析了其利弊。

参考文献

[1]杨小峰.我国房地产企业融资渠道研究[D].四川大学.2007.

[2]侯海云.房地产企业融资渠道研究[D].北京交通大学.2015.