地产老兵的第三方理财之路

王丹阳

金融业，更需要信用度。

出走国企

在网络上，有报道称倪建达是“突然出走的国企少帅”，如今，他已经出走近两年。某天午后，在他给上海某大学的EMBA课程讲课之前，我们在一个咖啡厅聊起了这转行的事。现在，他是上海钜派投资集团的CEO，入主之际，这家公司正引进易居中国的战略投资，并迅速在美国纳斯达克上市。

这两年房地产市场一直波澜不惊，不管国企还是民企纷纷悬崖勒马，拿地难、资金荒逼着企业做战略调整，倪建达作为上海的“国企少帅”，也是地产老兵，去年1月提出辞职时，上海2014年的商品住宅成交量同比下滑23%。辞职前的职务是上海实业控股有限公司（HK，0363）执行董事、上海城开集团董事长，后者是上海独霸一方的国企地产巨头，脱胎于徐汇区城市建设开发总公司，基因里有深深的计划经济时代国有住房体制的烙印。

倪建达这一走，52岁的年纪突然站在互联网金融的风口，是他曾在体制内不曾想到的。现在能确认的是：这一辞等于也辞掉了厅局级干部的身份。

他对我这样调侃自己在上海地产圈的资历：做过勤杂工、泥水匠，当过三产老板、国企老总，“等我成为上海房产界的‘爷叔，比我资历更深的要么已经退休，要么已经去世”。在1981年的上海，他以顶替父亲的身份来到徐汇区枫林房管所，开始做他父亲做了一辈子的勤杂工。18岁的他从海门的某乡级中学高中毕业，从青龙港出发坐船绕过崇明岛、吴淞口，6小时后在十六铺码头登岸。这已经不是苏州河畔“跑单帮”的早期移民时代，但其父从未在上海扎根安家，至今还是农民身份，倪建达只身一人来上海不亚于移民第一代的孤独和艰辛。

1996年，徐汇区住宅办和徐汇区城建综合开发总公司改组成立了国有独资的城开集团，筹建班子里必须有年轻人，倪建达接到徐汇区组织部一纸“调令”。这时，上海的商品房市场已经如火如荼，倪建达在房地局系统内10多年也是看尽风云变幻，从房管所副所长、房产服务公司经理，做到了徐汇区负责批地的房产经营公司董事长，“代表政府跟港资外资谈生意”。

吊诡的是，城开几乎在面世伊始就自带一种市场使命性的“原罪”——强拆，与李嘉诚合作的位于华山路上的某项目卷入史无前例的强拆风波，造成一死三伤。倪建达彼时尚在澳大利亚读MBA，作为密切关注的旁观者他知道，“那时市里领导来公司开会，指着说你们啊，真不应该啊，等于奥迪100的轿车排着队往黄浦江开”。那时晚交一天地，付违约金42万元，等于一辆奥迪车。

回来后，倪建达手上的烂摊子包括20万平方米存量房、5亿元烂账、员工工资拖欠……但他上马后首先决定要回归房地产主业。“连续受挫后，城开甚至做起了超市、百货、证券投资，但我始终看好房地产行业。”他说。在拆迁、拿地上他仍然杀伐决断，一手促成了千禧年前后的一系列响当当的商业地产项目。上海城开的架构比一般的房地产商来得稳健，除了开发住宅新项目，还有物业管理和商业地产等业务。而旗下动迁安置公司的改制，也促成“员工和经营者持股的多元化投资主体”。

从地产到金融

倪建达离开城开时，已经把城开从5亿坏账做到了账面资产达百亿的上海房地产开发企业50强。当人们把目光转向他入主一年多的钜派投资，也能蓦然发现它正冉冉成为理财行业的新星，行业老大诺亚财富创始人汪静波甚至评价道：“钜派太激进。”

去年，股灾和一批倒下的P2P公司让专业型第三方理财机构成了城市中产眼里最现实的资金渠道，互联网金融的春风吹到了倪建达这里，使他很偶然地进入了被看作最有前途的第三方理财行业。我问他能否给目前的高净值人群提示一些理财上的风向标，他首先谦虚道：“我只是一个职业经理人。”

对他来说，可以带给钜派这一本身不温不火的理财公司一线竞争生机的是“房地产金融”，哪怕不懂那些金融理财的技术模型，但从管理角度来讲，金融和实业都没有太大区别。其次就是眼光，他相信房地产市场还是前景大好，“只要找准一些好的项目”，可尽管放心投资。

业内形容他的面貌“小眼睛、小鼻子”，他的确目光如炬，透露着商场上培育的狠准猛，这点让他看起来就是一个驾驭者。但是在去年1月的时候，他本想急流勇退，去美国陪陪女儿，他对我坦言他并不怎么懂互联网金融。“这几年都没有好好陪过女儿，只想先休息一段，反正再过8年也退休了。”那次转型说来话长，源于一次与上海某位市长的谈话。

去年1月25日，上海“两会”期间，当时是人大代表的倪建达在下午的小组谈论会上碰见这位市长，趁机把他叫了出去抽了根烟。从上海世博中心会议厅走向外面的露天墙那段几百米的路上，他们谈了当时不景气的房地产业，市长忧虑地说道：“大家都说房地产现在不好。”“你放心，一定好。”当时城开连续8年在上海纳税额居前30名。最后他颤巍巍补了句：“市长，我要辞职了。”上实城开系香港上市企业，但归上海国资控股，所以他这一辞是要向市委提出的。“我们关系一直很好，说话也随便。早年他是上海联和投资公司的总经理，我是上海城开的总经理，我们是一起谈生意的。”

那位市长惊讶地看着他问“怎么回事”，他回答：“18年前，我们一起谈生意，18年后，我还是老总，我已经看见我退休后的样子。”在体制的“照顾”下，倪建达一直认为自己是顺利的，但从骨子里，这是一个17岁从江苏海门的农村到上海当学徒的“苦出身”农家子弟，作为异乡人的危机感贯穿至今。他多次向我提到他是一个不在乎名头，但看重决策权和自由度的人。做了30多年的房地产管理、开发、运行和资本市场，作为上海最年轻的地产老兵，已经该体验的都体验了。“体制当然受人尊敬，但位高权重、前呼后拥，这不是我想要的。如果人生三十年河东三十年河西，我在河东已经那么多年了，总要去河西看看。”他说。

从“国企少帅”到第三方理财机构经营者，倪建达不变的是一种纵横捭阖的架势

当时那位市长给了他三点建议：第一不要做房地产，考虑到这是一位从国企顶层出走的掌门人，去哪家私企“打工”都显得不合适。“他是觉得我不可能自己做老板，房地产开发资金是平衡的，如果我有钱，说明我是贪官。”倪建达这样跟我解释那位市长的意思。第二，赶忙去找个工作，马上上班，以免坊间风言风语。第三，在地产经济活动已经进入金融层面的阶段，不妨试一试金融业。“他的意思是再做地产实体就没意义了。”他这么解释。

请辞过关，心里的石头放下后，倪建达走出会场，第一个电话打给沈南鹏。两人是亲密的朋友，他想着找个近水楼台，做红杉资本的合伙人。“南鹏说，大哥你来我们当然欢迎。”倪建达常为很多人喊他大哥而得意，17岁出道，是圈内高辈分之人。“出走”的风声很快就传出，易居中国的董事长周忻也来电了，告诉他最近收购了一个第三方理财公司，请他出山。“虽然现在还不是很有名，但非常有活力。”那时易居中国通过旗下全资子公司易居资本正以37%股份成为钜派投资最大股东，两者完成合并。

易居中国本是最大的房地产全产业链服务商，2007年成为第一支在美国挂牌的中国地产服务概念股。最早业务包括发展商项目定位调研、信息咨询等，另外就是案场服务。“跟搜房网一样的模式，不过易居还做线下代销，给开发商卖房子。前两年开始进军金融。”倪建达本是周忻的乙方，如今两人在房地产金融上联袂聚首。2014年，易居中国打造金融服务集团，并与新浪地产共建P2P平台“房金所”，被看作是其在房地产金融上的精心布局之作。

“那天下午，他（周忻）和钜派的创始人胡天翔立即来找我，他们说无论如何要请你来。后来我条件也没谈就去了。”倪建达说。他表示自己并不懂这块，但听起来方向是对的。“这是一个快速成长的产业，高净值人群在除了房地产行业以外的其他领域的投资都在增加，这个是肯定的。”他说。

此后周忻曾对媒体表示：“倪总加盟易居，参与对金融服务集团的领导，使我们对这一新兴业务的发展前景更有信心。”由此，钜派在易居的主导下成了房地产特色极其浓郁的理财公司，地产项目约占60%左右。董事长胡天翔曾公开称，钜派投资除了做基础财富管理，还把资产管理作为核心业务，并且该业务是自己开发项目。

第三方理财之路

倪建达为钜派做的第一件事是在纳斯达克上市。他坦言，在他任职之前，钜派就已在考虑上市，之后征求他的意见，是在美国还是国内上市，倪建达坚定地认为该在美国上市。他的理由很简单，金融业比起房地产，更讲求信用度，“实物资产我可以带你去看，你是有安全感的，但是金融产品就是两张纸要你签字，买的是信任”。他认为，在美国上市和在新三板上市的认同度是不一样的，前者的监管门槛是金融行业信用危机的首道防线。

近两年，中国的第三方理财行业突飞猛进，继P2P折戟之后被看作是互联网金融的正确前景，虽然如P2P一样，它仍然是一个没有严格界定和成文规章的网络新生儿。倪建达认为，金融相比地产行业来说更市场化、更公平化，因资金周转周期大幅缩短而存在更大的发展空间。钜派的速度让业内惊叹，2015年全年总营业额为9440万美元，较上年同比增长142.5%;全年总募集金额为45.1亿美元，同比增长110.1%。

资本在滚雪球运动中，倪建达曾经在去年年底一次房产峰会上讲：“我们第一年只做了十几个亿（资产管理），第二年做了三十几个亿，去年做了100多个亿，今年我们做360亿，明年可能做800亿，这个量级是非常快的。”

传统发展商的一个问题就是资产太重，目前很多开发商正在向轻资产方向转型，做金融产品或物业化持有。长期搁置在手上的项目，用回报率计算压力很大，恰可以通过金融证券化的方式把它变轻，为这个行业寻找合理的金融组合就是房地产金融的核心。

目前，钜派的业务板块分为财富管理、资产管理、PE直投及P2P业务，然而P2P业务并不在上市范围内。倪建达底气很足地告诉我，正如他在公开场合所说的：“我们只卖我们自己风控过的产品，哪怕是P2P，其实跟卖给高净值客户的是一样的产品。”此外，其资产管理团队的人数“基本接近一个大型信托公司”。产品类型除了他自己老法师眼光下“风控”过的房地产项目，还有定增、契约基金、PPP、政府征信项目等。他表示作为第三方平台，回报率也就7%到8%左右，相形之下，公司的利润率仅为千分之三，作为佣金抽取，这在他看来非常正常。

当我问到在P2P公司大面积关门之际，作第三方理财的契机在哪儿时，他极其胸有成竹地“背书”：“说一句大白话，这个行业好得不得了，只要你不出意外风险，一定赚钱。M2增速百分之十几，人民币没地方去，即使给你7%的回报率，实际上你的财富还是在缩水，虽然财务账面上是盈利的。但老百姓是无奈的，他没有其他选择。去年上半年，所有的钱不碰房地产，到了下半年，所有人没有声音了。”他指去年股灾之后，热钱无处可去，只能回流房地产及房地产金融。

倪建达在辞掉所有国企职务后，仍然保留着中国房地产业协会副会长的头衔，体制的惠泽看起来还是会细水长流地伴随他的“再就业”。总之，他可以毫不讳言道：“我拿房产项目的安全程度，要远远高于别的理财公司，因为我有的资源它们不会有。”由人脉和圈子赋予的资源又可加固其风险处置能力，即借款人万一有烂尾的项目，不用拍卖，他有信心找到下家折个价接个盘。

谈到去年倒掉的一批P2P，他曾在上述提到的那个峰会上称，P2P有特别安全的，也有特别不安全的，而钜派“是特别安全的”。在他眼里，不一样的是有些P2P因资金池而极具风险，而优质项目可以避免这种模式。

说到P2P的38%跑路概率，在这一年里倪建达就总结出三条经验：第一，老板没见过大钱的很危险，“你不能让一个快饿死的人去管包子铺”;第二，团队没有管理过大资产，就无法在这个“人傻钱多”的草根金融市场甄别“骗子”。他补充道：“来钱太容易，监管又不到位，人傻钱多的地方一定有骗子。”

第三，所有声称高回报、高佣金、高利息的模式都要警惕，“我听不懂的商业模式，我觉得就是骗子，哪个行业可以没有风险地一年回报20%多？”这句话来自一个企业管理人的眼界。

这三条让我看似颇显得经验至上主义，不免有些个人专断，但倪建达的语气不容置疑，他也曾在多个公开场合抛出这三点观察。事实上，其言间更透露一种一线国企老板所见过的世面：一个见过大资产的人是不可能冒道德风险走卷款之路的。由此，我想到他曾经表示，中国目前有大大小小2000家金融理财机构，而市场真正需要的也就区区几家。钜派想做行业老大的野心是毋庸置疑的，倪建达能贡献其自身或资源有几目前尚雾里看花。但没错的是，他超级自信，一股浓浓的白手起家、看尽上海滩万壑争流后的霸气……正如周忻在向他介绍钜派时说现在还没有名气，“没关系，我来了不是就有名气了吗？”倪建达这样想。