关于房地产开发成本与风险控制策略探讨

余映华(云南昆钢房地产开发有限公司,云南昆明 650302)



关于房地产开发成本与风险控制策略探讨

余映华
(云南昆钢房地产开发有限公司,云南昆明 650302)

【摘 要】近年来,我国房地产行业发展迅速,俨然成为国民经济体系中的重要组成部分,但是针对房地产发展而言,其在运作过程中也遇到诸多问题,比如开发成本控制、风险控制,这成为房地产开发亟需解决的问题,文章主要介绍了在房地产开发过程中如何控制成本与风险,进而提出相关解决建议,促进房地产行业的良性发展。

【关键词】房地产开发成本 风险控制 策略 探讨

房地产是一个风险与机遇并存的行业，相关企业只有在市场发展过程中做好风险与成本控制，才能在激烈的竞争中拔得头筹，部分开发商在进行房地产开发之前，做好相应的成本控制，以便实现获得较高的投资回报率。本文针对如何房地产开发过程存在的问题进行分析，并就提高开发成本与风险管理提出有效解决对策，谨以此提供参考。

1 成本控制中需要注意以下几点

1.1 目的

房地产开发过程中，企业必须加强成本管理，并且将成本控制在最低范畴之内，而这样的目的在于提高企业投资回报率，但这必须是在一定的前提之下，比如保障工程质量、在规定的周期范围之内，确保成本的合理性，进而完成一个优质的建筑产品。而对于部分房地产企业来说，他们由于各种原因导致收入与支出预算不合理，投入产出未能在一开始就做好估值，进而致使他们在开工之前，无法有效管理成本，并且风险意识较淡，进而导致成本预测与决策缺乏有力的数据支持，相关信息存在缺失或是不准确，因而无法准确预估企业支出与收入的回报情况，所以，房地产企业必须强化成本管理。

1.2 特点

房地产开发过程中，其成本管理存在较大的弱势，并且主要表现在三个方面:一是时间跨度长，二是影响因素多，三是活动具有动态性。对于成本控制管理而言，它需要从获取土地前就开始进行管理，一直到建筑产品落成之后才结束。正是由于房地产开发的诸多影响因素，比如投资金额巨大、投资风险高等，因而从项目立项，再到规划施工，其都处于动态模式，很容易受到外界因素的影响，如政策、环境、市场等，这其中有很多变动是无法预料到的，进而无法进行有效控制，因此对于部分开发商来说，他们对于项目实施过程中的成本并不是非常了解，直到工程完工之后结算时，才能知道真正的投资金额，除此之外，成本控制又与以下几项密不可分，如工程质量、工程进度等，所以相对来说成本控制存在一定的变化性。

1.3 风险

针对上述因素可以看出，房地产开发过程存在诸多风险，并且这些风险随时都会出现。但是对于相关企业而言，他们在施工之初对于这些风险是无法全部预测的，因此对于施工支出与回报收益也不是很明确。在建设期间，一些不确定因素很可能引发风险，如招投标、合同管理、施工变更签证等等。因此对于潜在的风险必须进行深入的分析，尽量降低风险，或是避免建设过程中风险。

2 工程成本控制

2.1 成本控制节点

2.1.1 重点做好规划设计

工程施工过程中，设计方案非常重要，因此必须对设计师提出更高的要求，促使他们不断完善设计方案，进而促进整个项目投资顺利收益。在工程规划阶段，其成本投资较少，并且在总投资份额中所占比例也很低，仅仅占到建安成本的1.5-3%，虽然工程规划阶段资金投入所占比例最少，但是却具有巨大的影响力，并且可以左右项目整个投资过程。

2.1.2 控制现场施工签证

签证相对来说较为容易理解，在工程实施过程中，由于一些影响因素，需要补签相关合同，其属于动态调整，并且准确解决施工过程遇到难题，这种方式发生的频率较高，因而其对于成本也有影响。

2.1.3 做好综合协调工作

工程施工过程中，将会涉及到不同的技术人员，因而他们之间必须相互协调，做好施工配合工作，如若在施工过程中协调工作脱节，或是结果不尽如人意，工程质量将难以保障，直接的后果要么返工，要么工期滞后，进而影响到尾期结算。

2.2 工程风险控制

2.2.1 招标风险

项目招标过程中，如若招标人员素质较低或对项目特点不是很清楚编制招标文件不够仔细，或是对于较为重要的内容复述不够清楚，如合同条款约定、工程量清单描述，将会导致一系列的不良后果，如出现错项漏项，导致标书出现误差，留下较大的索赔隐患。合作双方签订合同过程中，若如对于部分细节问题没有引起足够重视，也将会留下隐患，产生纠纷。

2.2.2 施工成本控制

项目过程在施工过程中，由于建设周期跨度大，因而在施工过程中经常会出现无法预知的事情，一旦发生设计变更，必定导致施工现场签证增多，而这些签证规范性较差，随意性很强，如果签证人员对合同约定内容等方面了解甚少，没有认真审批签证，这在某种程度上加大成本控制困难，致使成本失控。

3 降低风险的应对措施

3.1 加强成本控制

3.1.1 做好土地成本预算

获取土地前，土地成本测算也是非常重要的一部分，因此，在获取土地前应对楼面地价、周边土地出让情况、预计开发楼盘建设成本、当地材料价格等进行调查，综合考虑后制定出最高摘地价，这有利于在项目前期控制好开发成本。

3.1.2 做好规划设计

工程在规划阶段应当引起重视，确保设计方案的可行性，并且做好规划方案报审。而通过报审的方案必须做好相关工作，如投资预算，一定要确保其科学合理设置，根据拟定设计方案，严格审查各项指标，并进行初步设计，同时做好施工图设计。细化目标成本，并且要真正落实到之后的工作中，确保每个施工环节都能做好工程成本控制。

3.1.3 完善签证环节

在实施过程中，针对施工现场签证环节必须完善。针对签证计量来说，检查其依据是否充分，客观看待取费原则，符合合同计费标准。在进行施工现场签证时，最好要落实到图纸上，针对最后的审批工作，审批权限必须充分。此外，如若签证费用过多，就应该完善相关合同，完善合同相关条款，做好相关证明工作，以防止日后成本结算时出现不必要的纠纷，签证变更基本上发生在施工环节，因而必须做好事前主动控制，这在某种程度上保障目标成本合理控制。

3.1.4 完善施工现场协调工作

由于在施工过程中涉及到不同种类的施工技术人员，因此必须从以下三个方面着手做好现场协调工作，如技术、管理、组织，与此同时，必须对于施工每个环节部门，做好成本控制，并做好相互之间的沟通工作，使其实现彼此之间良好配合，降低成本控制，提高风险可控。

3.2 减少成本控制风险

3.2.1 控制招标风险

第一、 在项目进入招标程序前做好招标方案及策划工作，合理设置招标时间节点。第二、编制招标文件前对施工图纸再次进行审核确认，避免出现三边工程。第三、针对项目情况合理划分招标范围或标段。第四、明确招标内容、技术标准、工期、质量、结算方式等合同主要条款。第五、将业主的其它需求明确告知投标人。第六、认真编制拦标价并对其进行严格审核，特别是清单细目特征的描述应准确明细。第七、合理设置评标办法，根据技术文件对资质、业绩、商务报价、技术评审、商务评审进行合理设置。减少施工成本风险。

3.2.2 减少施工成本风险

首先，确定成本控制目标，并制定相关计划，同时完善解决办法，按照相应计划做好每个阶段成本控制，如事前、事中、事后，针对施工过程，做好阶段调整预算。一旦出现签证问题，必须征求开发商意见，必要时签订合同，或是补充合同，并且预算一定要审批、审计，完善内部控制，保障成本控制范围。其次，针对现场施工签证，其范围与内容必须严格控制，健全相关审批流程。确保签证内容规范化管理，明确每项费用收支情况，避免造成浪费现象发生。

4 结语

综上所述，随着我国经济的快速发展促进了房地产市场的不断崛起，但在其开发与建筑过程中出现诸多问题，进而制约了房地产的继续壮大，其中开发成本控制与风险控制尤为重要，这关系到建筑产品能否收到高额投资回报率。文章主要介绍了房地产开发过程中，相关部门如何控制成本与风险，并提出了切实可行的建议，进一步保障房地产开发建筑整个过程，控制好成本与风险。

参考文献:

[1]姜晨翔,姜宝珍.房地产企业开发成本控制研究[J].生产力研究, 2014(10).

[2]朱梓菡.论房地产企业财务风险的生成机理与控制策略[J].会计之友,2012(24).

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