建筑工程规划条件核实测绘分层平面勘测图绘制的探讨

郭杰

(珠海市测绘院，广东 珠海 519015)



建筑工程规划条件核实测绘分层平面勘测图绘制的探讨

郭杰*

(珠海市测绘院，广东 珠海 519015)

规划条件核实测绘是城市规划管理的一个重要环节，基于测绘成果是规划验收部门验收审核的重要依据，目的将成果中现场实测的各层平面图详细描述便于规划部门判断建筑物是否按报建图纸和报批文件进行施建，采用实测结果与报建图元不同的功能、高度、尺寸等在分层图中进行详细的比对，规划管理部门将非常直观、快速、准确判定建筑物的违(加、改)建情况，对于规划执法部门的规划监督测量和行政执法具有非常重要的意义。

平面勘测图；条件核实；比对；报建指标

1 引 言

城市规划条件核实测绘是城市规划主管部门对城市建设工程报建审批后管理的重要环节，同时也为加强城乡规划管理和保障城乡规划顺利实施的重要保障。对于一栋复杂的建筑物报建几十层有多种功能，在进行规划条件核实测绘时分层平面勘测图如果不能在报告中进行详细、准确、系统地绘制，规划主管部门由于人员编制、时间等条件的限制不便于快速、正确判定哪些楼层存在违建情况，如将实测结果与报建图元不同的功能、高度、尺寸等数据在分层图中进行详细的比对，对于规划部门在验收管理阶段提高效率和审批具有非常重要的参考依据。

2 分层平面勘测图绘制时应注意的事项和要求

(1)“层套区平面勘测图”中的层次(层名)、户号(户名)、功能区名称取用规划许可的建施平面图中的相应名称。

(2)对于单一建筑功能、有分隔墙的建筑物，“层套区平面勘测图”应测绘出建筑物的最小功能建筑单元，如住宅分户、公寓房间、宿舍房间、酒店房间、车间、办公室等。

(3)1.20 m≤层高<2.20 m的建筑部位，应作为建筑物的最小功能建筑单元进行测绘。

(4)建筑物建设现状与规划许可图形比较，如分层平面布局(含最小功能建筑单元的分隔墙，如住宅分户、公寓房间、宿舍房间、酒店房间、车间、办公室等的分隔墙)、竖向布置、空间位置、内部用途或建筑功能等发生变化，则层套区平面勘测图应根据实际情况加注相应的内容：有(无)规划许可、有(无)建筑、规划许可是什么、建设现状是什么、增建面积、减建面积、核增面积、核减面积、改变建筑用途面积、改变建筑功能面积、位移建设面积、超出建筑红线建设面积、超出用地红线建设面积，等等。

(5)建筑物层内加建的建筑构造和加建(或减建)的建筑部位，应按下列规则进行判断：

①出现不符合规划许可的建筑构造者，应认为是加建的建筑构造；

②实测建筑外围轴线相对于其规划许可轴线，其轴线同向平均偏距超过 10 cm者，应认为是加建(或减建)的建筑部位；轴线同向平均偏距小于 10 cm者，可不认为是加建(或减建)的建筑部位。无论是否为加建(或减建)的建筑部位，均应按实测尺寸计算建筑面积。

③加建的建筑构造、加建(或减建)的建筑部位应注明在“层套区平面勘测图”上。

(6)建筑物建设现状与规划许可图形比较，如分层平面布局、竖向布置、空间位置、内部用途或建筑功能等发生较大变化，则应依规划许可建施平面图叠绘规划许可层套区图(采用细红色线条绘制)。

(7)“备注栏”应填注该层(或该标准层)可能出现的、因改变建筑物分层平面布局、竖向布置和空间位置、改变建筑物内部使用功能等所发生的面积合计值、增建或减建面积合计值、核增或核减面积合计值以及其他需说明的内容。

3 结合实际某栋局部层分层平面勘测图进行具体绘制说明

分层平面勘测图图框样式各地根据规划部门和实际管理及规范中要求的标准图框进行绘制；如小区在规划条件核实中存在多处违建现场，如图1、图2、图3分别代表首层、标准层、复式上层，现就各层平面勘测图实际勘测情况进行反映和说明。

(1)图1首层层高报建为6 m，勘测高度与报建一致，在分层平面勘测图绘制中应说明和备注的应有以下几点。

图1 一层局部平面图

①报建为架空层现状为配电间，改变内部用途建筑面积 40 m2。

②报建为架空层现状为地下室风井，改变内部用途建筑面积 24 m2。

③报建为消防通道现状为商铺，改变建筑功能建筑面积 72 m2。

④报建为2间商铺现状合并为1间商铺，关于计容面积的规划条件核实每个地方都有相应的标准与准则，例如《珠海市城市规划技术标准与准则》规定建筑面积小于 150 m2的商业建筑，层高不宜超过 4.5 m。对于建筑面积小于 150 m2且层高超过 4.5 m的商业建筑，按外围水平投影面积的2倍计算；对于图1一层所核实的商铺的现状可以看出，09号、10号商铺如按报建图纸施工，其建筑面积根据《珠海市城市规划技术标准与准则》规定要计2倍面积的，按现状根据地方标准其计容面积只计外围投影面积，根据现状核实的分层平图勘测图我们要在报告中注明如按报建图纸施工应计算的计容建筑面积为 192 m2。

一般情况下规划条件核实时，1层发生加建、违建、改变功能等现象的情况比较多，我们在分层平面勘测图绘制时应在合适的位置标注清楚，加建、违建、改变功能的位置和面积数值供规划管理部门进行验收和处罚。

(2)图2标准层层高报建为3 m，勘测高度与报建一致，在分层平面勘测图绘制中应说明和备注的应有以下几点。

图2 2-17标准层平面图

①01-04房每户均有2处报建飘窗现状为套内，增建建筑面积 18 m2。

②03房面向主干道路的报建为不封闭阳台现状核实为封闭阳台；根据《珠海市城市规划技术标准与准则》要求，因规划要求而封闭的主体机构外阳台，按其外围水平投影面积的一半计算计容建筑面积，这里所指的规划要求主要针对“住宅建筑沿城市主干道路及临城市广场、公共绿地的一侧不应设置开敞式阳台”。所以03房部分阳台封闭规划部门是允许的，但我们在规划条件核实时对于与报建不一致的部位我们都应在分层平面勘测时进行说明和备注。

(3)图3复式上层层高报建为3 m，勘测高度为 3.2 m与报建差异 0.2 m我们会在层高勘测中进行说明，在分层平面勘测图绘制中应说明和备注的应有以下几点。

①01-04房每户客厅上空均存在加建楼板现象，违建建筑面积 18 m2。

②01-04房报建为露台位置均存在部分露台加建为房间现象，加建建筑面积 29.4 m2。

复式上层加建违建的情况也比较多，如客厅上空加建楼板、露台加盖改阳台和房间、梯间上方加建水泵房等现象，对于复式上层在规划条件核实应引起重视，绘制分层平面勘测图应在其相应图元中进行详细说明和描述。

图3 复式上层平面图

4 结 语

在进行规划条件核实分层平面图勘测时，复杂的建筑物由于设计的缺陷和实际的需要，业主往往要求施工方在施工时对报建图纸进行一定的局部调整，这些调整与报建指标比对将造成减建面积、增建面积、面积使用功能改变、建筑高度改变等现象；根据地方计容面积计算规则与标准，阳台封闭、部分墙体的移位和高度增减等都可能引起计容面积计算的结果，对这些核实结果规划部门在规划监督测绘时非常直观、高效；其次分层平面图勘测时应采用真实坐标进行核实，将勘测坐标展会到报建总平面勘测图中，对照每栋报建位置核实该栋建筑物是否超出红线及建筑红线等现象，超出部分应在分层平面勘测图中标注出详细尺寸和距离。

[1] 珠海市住房和城乡规划建设局. 珠海市城市规划技术标准与准则(2015版)[S]. 珠海：2015，138～147.

[2] GB/T50353-2013. 建筑工程建筑面积计算规范[S].

[3] 国务院. 关于加强城乡规划监督管理的通知(国发【2002】13号)[R]. 北京：2002，1～3.

[4] GJJ/T8-2011. 城市测量规范[S].

[5] GB/T817986.1-2000. 房产测量规范[S].

Discussion on the Construction Project Planning Conditions to Verify the Surveying and Mapping of Surveying and Mapping

Guo Jie

(Zhuhai Institute of Surveying and Mapping，Zhuhai 519015，China)

Planning conditions to verify the mapping is an important part of urban planning and management. Based surveying and mapping results is an important basis for the planning department of the acceptance inspection audits and achievements in the field of floor plan described in detail for planning department to determine the building whether according to the construction drawings and documents submitted for approval of construction，with measured results and Gongchengbaojian primitives of different function，the height and size etc. in the layered graph for detailed comparison，planning and management departments will be very intuitive，quickly and accurately determine the building illegally (add，change) built the case and for the planning of law enforcement planning measurement and supervision of administrative law enforcement has very important significance.

plan survey；condition verification；comparison；build index

1672-8262(2016)05-148-03

P258

B

2016—03—17

郭杰(1981—)，男，工程师，主要从事工程测量、城乡规划测绘、房产测量等工作。