论2016“营改增”改革对房地产企业税负影响

曾艳

摘要：2016年李克强总理在国务院常务会议上提出全面推开“营改增”试点，将建筑业、金融业、房地产业以及生活服务业纳入到“营改增”范围之内，并于2016年5月1日起正式实施。对于房地产企业来说，实施“营改增”可以被视为是一把双刃剑，一方面“营改增”的实施在一定程度上能够解决重复征税问题，另一方面也是间接鞭策房地产业积极调整自身发展方向，如果不与时俱进将会被淘汰。本文从房地产企业税负角度出发进行论述，不仅讨论了“营改增”对房地产企业的影响，而且还提出了几点“营改增”大环境下的税务筹划建议，以促进房地产企业在“营改增”的浪潮中平稳发展。

关键词：“营改增” 房地产企业 税负

随着市场经济发展步伐不断加快，近些年我国进入了经济发展新常态，各行各业竞争日益激烈。房地产企业也不例外，经营管理压力日益增加，据国家统计局数据显示，2015年我国房地产企业销售利润增速较往年相比明显下降。同时，政府为了能够加强对房地产企业的税收调控，土地增值税税收政策的收紧在一定程度上也加大了房地产企业的运营压力。据普华永道会计师事务所提供的20家房地产企业税务相关数据显示，“营改增”全面推行之后这些房地产企业中的九成税负不降反升，而且接近四成的企业认为税负会明显上升。对此，房地产企业必须审时度势积极进行税收筹划，合理避税，为企业稳健发展提供保障。

一、“营改增”对房地产企业的影响

（一）上游企业税负转嫁的影响

全面实施“营改增”之后，不仅是房地产企业，其他相关行业也会受到一定影响，与房地产企业联系紧密的一些企业，诸如建筑业、金融业、服务业等上游企业为了能够减轻自身税负势必会采取一定措施将税负转嫁给处于下游的房地产企业，难免会给房地产企业带来一定的冲击。尤其是建筑业相对于其他行业来说受到的影响相对较大，并且建筑业与房地产业密不可分，直接会给房地产企业造成巨大影响。2016年5月1日起“营改增”实施之后，建筑行业的新旧项目就会出现一道分水岭，对于一些“营改增”实施之前的老项目，相关部门允许建筑企业采取简易计税方法进行税务核算，对于这些项目企业税负会得到一定程度上的减轻；而“营改增”实施之后的项目则不可以运用以上方式进行税务核算、申报，必须先选用11%的增值税税率核算销项额，再减去可抵扣的进项额进而核算出实际需要缴纳的增值税额。但是，建筑行业在开展项目过程中一部分人工费、管理费用等很难获取相应的发票，无法进行进项税额的抵扣，这样一来有可能造成一部分建筑企业的税负不降反升的情况。一些建筑企业为了能够保护自身利润不得不将税负转嫁给下游的房地产企业。

（二）对房地产企业建设材料采购造成的影响

房地产企业在开展项目过程中建设费用支出金额非常巨大，在各种支出费用中钢筋、水泥以及各类小型材料等建设材料费用占有很大的比重，从一些企业财务所披露的财务报表中可以看出，材料成本约占建筑业工程结算成本的60%。房地产企业在采购建设材料过程中不仅要考虑工程项目质量，而且还要考虑自身利润，对于一些大型建筑材料的选择通常较为谨慎，一般都会选择一些规模较大、资质较好的材料供应商，这类供应商通常能够为房地产企业通过增值税专用发票。但是一部分房地产企业在辅助材料的选择上为了能够降低成本则选择一些个体工商户、私营业主和其他小规模纳税人为其提供材料，这些材料供应商在销售材料过程中销售价格相对低廉，但是无法开具增值税专用发票。一般来说，水泥、钢筋的增值税率是17%，沙、土、石料的增值税率为3%，混凝土的增值税率为6%，木材的增值税率是13%，如果材料无法抵扣的话，“营改增”后房地产企业需要缴纳11%的增值税额，直接导致房地产企业税负增加。

（三）对房地产企业建筑劳务成本的影响

房地产企业建设成本除了材料成本之外还有另一个重要组成部分，那就是劳务成本。从一些企业所披露的财务信息数据中可以看出，一个工程项目劳务成本能够占到总成本的30%，而从事此项工作的人员通常为劳务公司派遣人员和农村的农民工。劳务公司在运营过程中没有进项税抵扣其所产生的销项税，只能将税负转嫁给房地产企业。同时，农民工由于处于零散状态更不可能为房地产企业提供进项税，这样一来就会导致房地产企业税负增加。

（四）对其他费用抵扣的影响

政府行政性事业收费是否可以抵扣增值税以及抵扣幅度都直接影响着房地产企业的税负。虽然一部分管理费用以及销售费用可以抵扣，但是抵扣金额具有一定的局限性，诸如交际应酬费、差旅费等都是抵扣不了的。同时，诸如资金利息拆迁补偿费等规费也是不能抵扣的，所以房地产企业可以抵扣的增值税进项税额占销售收入的比例就不会太大。特别是一些一二线大城市，由于这些城市的房价相对较高，而且费用抵扣也存在局限性，根本不能起到降低税负的作用，“营改增”在房地产业全面实施之后房地产企业税负出现不降反升的情况。

虽然全面实施“营改增”对房地产行业造成一定消极影响，但是也起到了一定积极作用，税制改革在一定程度上推进了企业税收制度的进一步完善，使以往企业重复征税情况大幅度减少，促进房地产企业市场行为更加规范，有利于社会整体经济效益的提高。

二、“营改增”下的税务筹划建议

（一）房地产企业应加强对“营改增”的重视程度

房地产企业要想在这个竞争激烈的大环境下脱颖而出稳健运营必须紧跟国家税制改革步伐，重视“营改增”这一政策。首先，房地产企业应当加强对“营改增”的宣传力度，不仅要使财务部门了解和认识到“营改增”与企业发展的关联性，而且还要通过各种宣传方式促进各个部门配合财务部门的工作，为财务部门反馈更加准确、全面的信息数据，为企业税务筹划工作奠定坚实基础；其次，房地产企业要重视税务筹划的岗位设置，安排专人负责税务筹划工作，合理选择计税方法，对2016年4月30日之前的老项目进行认真的测算，确定是采用简易计税方法还是一般计税方法。同时，财务人员还要对自身业务流程进行梳理整合，确认和分析房地产企业运营中各个环节的税收支出，及时反馈给领导层，共同商议税收筹划对策进行合理避税，进而达到降低企业税负，提升企业利润空间，提高企业市场竞争力的目的。

（二）完善对进项税额抵扣的管理，加大进项税额的抵扣

全面实施“营改增”之后能够从根本上降低房地产企业税负的方法还是进项税额抵扣。对此，房地产企业必须完善对进项税额抵扣的管理，加大进项税额抵扣力度。首先，房地产企业应当采取一定措施控制上游企业税负转嫁情况的方式，企业在提出此问题时难免会引起上游企业的不满。这时企业应当加强与上游企业之间的沟通交流，双方共同研讨能够平衡上游企业的税收负担和开发商的利益的方案，尽可能地获取更多的进项税发票进行抵扣。其次，企业在“营改增”大环境下应当合理选择建设材料供应商，不仅要严格要求大型建筑材料供应商的资质，而且还要重视五金电器等辅助材料供应商的资质，摸清供应商的性质，到底是小规模纳税人还是一般纳税人，在能够保证材料质量的基础上尽量选择一些能开具增值税专用发票的供应商进行合作，实现企业进项税抵扣，减轻企业税负。再次，房地产企业与其他行业存在着一定不同，其项目不仅成本巨大，而且开发时间过长。对此，房地产企业应当在工程项目实施期间对工程建设成本进行合理分摊处理，保持税负平稳，将所发生的增值税均匀的分摊到各个会计期间中去。这样在一定程度上能够更好地控制和防范财务风险的发生，有利于企业稳健发展；最后，房地产企业还应当重视劳务成本的合理筹划，可以通过公开招标的方式与一些能够缴纳劳务支出税款的正规劳务公司进行合作，尽可能地降低建设支出。

（三）积极开展税收筹划工作，提高财务人员的工作能力

“营改增”全面实施之后，房地产企业要想合理纳税必须积极开展税收筹划工作，而税收筹划工作是否能够顺利进行与财务人员的工作能力有着密切的关系。首先，房地产企业应当重视对财务人员的选聘工作，不仅要在学历上对其进行严格要求，而且还要通过笔试、面试等方式对其实务能力进行考核，尽可能地选择一些理论知识和实务能力都较强的人员担任相应职务；其次，房地产企业应当积极完善财务管理相关规章制度，明确权责，一旦出现问题能够落实到个人，并将财务人员工作情况与其绩效相挂钩，对于一些税收筹划工作完成出色人员要给予一定奖励，对于一些工作上经常出错的人员要给予一些惩罚，督促其重视此项工作；最后，房地产企业应当加强对财务人员继续教育培训力度，邀请一些权威人士到企业中来进行有针对性的指导，及时纠正企业财务人员工作不当之处。同时，企业还可以组织一些继续教育培训课程，提高财务人员对“营改增”最新法律法规的了解和认识，间接提升企业税收筹划工作质量，为企业能够合理避税提供一定保障。

三、结束语

“营改增”的全面实施对房地产业造成了一些积极和消极影响，企业不仅要合理利用有利于自身发展的政策内容，而且还要不断完善自身税收筹划工作来消除对企业发展的不利影响，充分提升企业的市场竞争力，保证企业健康发展。

参考文献：

[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014（12）.

[2]王玥菡.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界，2016（7）.

[3]毛苍龙.“营改增”改革对房地产企业的影响及对策分析[J].现代交际，2015（8）.

[4]张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014（14）.

（作者单位：长沙县星城建设投资有限公司）