中介：市场观望心态渐浓

刘朝晖

未来1-2年上海楼市或进入缓慢上升通道。

国庆长假刚过，上海楼市调控再出新动作，“沪六条”的出台，让沪上楼市升温势头像被踩了一脚急刹车般地戛然而止。作为“战斗”在楼市一线的沪上房产中介们，也深切地感受到了“沪六条”带来的凛然之意。经过此轮调控，楼市或将进入一个平缓稳定的时期，这是沪上一些中介在接受《新民周刊》采访时表达出的共同观点。

观望情绪开始出现

“沪六条”的出台，是上海在今年3月25日“沪九条”政策之后对过热的房地产市场的调控的又一次加码。再次显示了管理层的坚决态度。就在10月12日，上海银监局还专门召开房地产信贷专题会议，重申严格执行“沪九条”，贯彻落实“沪六条”，共同促进上海房地产市场健康稳定发展。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受采访时表示，“沪六条”对市场交易行为上的影响已经很明显，观望情绪已经逐渐形成。买房的人很多都是看一看，等一等，出手明显没有前段时间那么急了，这跟国庆之前的情况形成很大的反差。他介绍，之前有报道说二手房东开始惜售，但其实是在中介挂牌也卖不掉，只能暂时先不卖。有些房东想由售转租，但是也碰到问题，因为现在并不是房屋租赁市场的旺季。租赁房的租金从今年二季度后就一直在高位小幅度的盘整，也没有太大涨幅，但现在的价格挂在那里也租不出去。

卢文曦表示，从售到租的房产市场，其实现在都陷入了一种胶着停滞的状态，市场交易节奏明显慢了下来。二手房表现尤其明显，之前挂牌房价都很坚挺，但是现在的议价空间多了，9月份市场开始转淡的时候，议价空间也存在，但是不大，也就在1%上下浮动，到了国庆之后“沪六条”出台，形势马上转变了，议价空间扩大到2%-3%，个别地方甚至达到4%-5%的幅度。

而在爱屋吉屋上海沪中区区长曾小飞看来，从2005年开始，每隔几年房地产市场就会自动开启一轮新的调整期，这个调整受政策影响不大，包括现在也进入了一轮新的调整期。买家和卖家的心态相比较之前的表现，显得更加的冷静，买家做决定的时间增加了，卖家跳价的现象也更少了。

供应成交双双下滑

据爱屋吉屋AX研究院数据显示，3月底“沪九条”出台后，上海新建商品住宅（不含保障房）成交量在4月下降至97.19万平米，环比大跌57.64%，同比由正转负，下跌21.77%，调控效果明显。经过半年多时间，上海楼市过热势头已经得到一定遏制，所以“沪六条”相对比较温和。不过在全国其他热点城市密集出台调控政策的背景下，购房者的观望情绪有所加重，叠加“沪六条”的出台，10月份上海商品住宅成交量继续走低，楼市“金九银十”的成色明显不足。

数据显示，10月份上海新建商品住宅（不含保障房）新增供应29.9万平方米，环比下跌56.2%，跌幅相当大，从绝对量来说也是很低的。“10月份这样的月份新增供应量30万平方米都不到，之前也就是过年的时候才是这种水平，10月份的新房供应是有网签数据以来最低的月份”，卢文曦说。而10月份的成交量是86.87万平方米，环比下降16.32%，同比下降42.45%，卢文曦表示，这个水平和2014年的同期差不多了，甚至还不如。

卢文曦认为，“沪六条”很大的一个作用就是对市场情绪的影响，从3·25调控开始，市场是有些许降温，但是过了一段时间又急剧升温，这和购房者的恐慌情绪是有很大的关系，现在把情绪稳住了，热度也降下来了，市场的交易也回归到比较合理的一个状态。

二手房交易更规范

“沪六条”强调了持续开展房地产开发企业和中介机构违法违规行为专项整治行动，进一步加大整治力度，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。在查处市场违规做法方面，对中介业务的规范提出了更大的要求，这和此前中介企业各类违规做法较多是有关的。

目前开发商的工作中心明显开始调整，原来急着开盘做营销的，现在开始对以前明显是违规的行为做一些自检自查。由于“沪六条”还进一步加强了新建商品住房预销售管理，原来推盘很积极的开发商，拿预售证的节奏突然之间就放缓很多。

卢文曦介绍，现在一手房代理中介的推盘工作量减少很多，而二手房中介的客户也大幅度减少，10月份以来有的地方打对折都不止。二手房挂牌量现在还算稳定，下跌了一到两成左右，但是客户数量的缩水是最明显的。买家也就是看看而已，不急于出手，后续交易的促进存在着一定的阻力。 曾小飞认为，“沪六条”政策对新房交易的影响更大一些，但对二手房交易环境来说，是一个好消息。在这个时间点上强化交易过程中的规范以及执行力度，能够帮助中介行业形成更好的交易环境，交易资金也更加安全，这对买家卖家都是好消息。

房价或会不断寻底

随着市场交易节奏的放慢，楼市价格也出现了滞涨。数据显示，10月份上海新房的成交均价为43838元/平方米，环比微跌了2.2%。爱屋吉屋AX研究院认为，由于房价快速上涨势头已得到很好控制，预计第四季度政府出台更严厉调控政策的可能性不大，未来1-2年上海楼市或进入缓慢上升通道。

卢文曦则认为，房价在目前这个位置横盘是横不了多少时间的，而且交易量会连续不断地进行收缩，价格实质性的松动在今年底，明年一季度可能会出现，松动的区间大小则要看当时的信贷和货币等政策的调控程度。在目前的形势下，价格出现2-3个点的实质性下跌是很正常的事情。

卢文曦表示，整个四季度上海新房的月交易量可能就是在80万平方米左右进行一个波动，不排除年末还会出现一个下跌，以往年份出现的“翘尾”情况今年不太会出现，往下坠是个大概率事件。明年一季度，整个业内对市场应该会有一个重新判断，不排除房企会有一个“以价换量”的动作出现。今年前三季度各家房企的指标都完成得不错，年底没什么压力，但是在市场偏淡的情况下要完成明年的新指标，不用“以价换量”的这样有亲和力的动作的话，购房者都不会买账的。而且现在很明确的是，买涨不买跌的心态已经出来了，不拿点实际有诱惑力的销售措施，买家还是会持币待购。卢文曦个人判断，明年上半年房价有可能会处于不断寻底的这样一个过程中。