调控后的上海房价预判

孙华良

政府新一轮的房地产调控政策，就是去除房地产开发资金杠杆和购买市场的资金杠杆，遏制房价的疯涨和暴涨。

楼市新一轮调整之猛烈，犹如房价上涨之疯狂一般，同样令人感慨万千。常言道，世事轮回，变幻莫测……

我已好几个月未提笔评述楼市行情了，因为这一轮地价和房价疯涨，真的让人看不懂，连我这个所谓的楼市“老法师”也丈二和尚摸不到头脑。

但从市场发展专业角度而论，我早已预言这种楼市地价和房价疯涨现状，是一种吹大“泡沫”的行为。尽管我无法预测如今的楼市调控政策能如期出台，且如此之严厉。

这决不是什么“马后炮”的言行，只不过我之前“泼冷水”的楼市评论已被疯狂的市场喧闹之声淹没了。正如股市4000点时，大家都抱着上8000点的梦想而搏杀股市，没有人会相信股市会下跌。这是同样的道理，只有事后才能证明预言的正确与否，但已无济于事。

今年7月初，我在《新民周刊》发表了一篇“独家评论”——《上海“地王”疯狂上演是否正在吹大楼市之“泡沫”》。摘录如下，以证明我之预言：上海楼市“山雨欲来风满楼”。

自然界的炎热夏季尚未来临，而上海楼市正在上演“反季节”的地王酷热闹剧。这种疯狂抢地的表演，令许多人胆颤心惊.……

我一直自诩自己是上海楼市的谨慎看多派，我从来没敢预测过上海房价会暴跌。但面对如此疯狂的高价抢地风潮，我也不敢预测明后年上海房价会继续保持大涨，尽管我也不会预测明后年上海房价会出现大跌。

作为一名房地产行业的老兵，理论上来讲，本不该为上海房价上涨而泼冷水。但作为业内专业人士，我还是克制不住自己的“表演欲”，发表几点可能不合时宜的“独家评论”。

上海楼市出现“面粉比面包贵”，已不是什么新闻。而几乎每次高价买来的面粉，等到做成面包时，都能卖出更高的价格，这就是历年来上海房价持续上涨的原动力。因为拍来的楼板价高，所以必须卖出高房价才能盈利。而这些敢拿“高地价”的房地产企业的英雄们，屡次逢凶化吉而获利（个别的地王亏本销售除外）。因此，上海楼市谱写出的永远是“敢拿高地价者为王”的英雄战歌。

但是，如今的“地王”价格也确实高得离谱。那么，上海楼市的购买需求，是否还会让高地价再次幸运地谱写出英雄战歌吗……

我的分析结论很简单，企业高负债就是一种经济“泡沫”。一旦市场出现动荡，“泡沫”就有可能被挤破。也就是说，企业也会面临破产的风险。

因此，我认为，上海房价再继续上涨还是存在可能性的，但前提就是人民币要继续不断超发。货币贬值会导致房价继续上涨，但关键是我们的收入也必须成倍地增长，才能匹配房价的同步上涨。

如果房价无节制上涨，而导致市场无购买承接能力。那么，房价就难以再上涨，或者说会下跌。我这里指的下跌，是指与见顶时的高房价相比而下跌，我并不希望上海的房价会出现“暴跌之灾”。

行文止此，已无心多言。耳边忽然响起一句电影的台词：“愿上帝保佑追击者和被追击者。”翻译成白话为：愿市场保佑开发商和购房者都能如愿其梦！

摘录省略了文章分析的内容，因为现在已无须分析内容了，结论已很明确。政府新一轮的房地产调控政策，就是去除房地产开发资金杠杆和购买市场的资金杠杆，遏制房价的疯涨和暴涨。

房价疯涨，资金杠杆惹的祸

首先我们必须明确，此轮房价的疯涨，是由各种经济因素造成的。但仅仅以房地产市场而言，很明显的因素是，祸起资金杠杆。

上海“地王”的疯狂上演，幕后“推手”是融资的资金杠杆，甚至是违规的资金杠杆，也造成了上海的地王不断地推高。同时，地价的虚高，盲目地抬高了市场对房价上涨的预期，因为地价的“面粉”价格，比房子的“面包”价格贵。因此，购房者普遍会认为，贵的面粉会造出更贵的面包。这是因为“地王”对房价上涨产生了挤压效应，所以，房价会不断地随着地价上涨而更加疯狂。

有关房地产企业利用资金杠杆疯狂制造“地王”的现象，我在此不想作太多的分析评论。据悉，近日在香港主板上市的融信中国股价跌破6元港元，以其自今年9月份创下9.8港元的高点计算。短短两个月，最大跌幅已经达到四成。今年8月17日融信中国以总价约110亿元拍下上海静安（原闸北区）一地块，成为上海新的总价地王而震惊业界。但融信中国的高负债率经营一直受到诟病，而融信中国总市值仅为70多亿人民币。值得庆幸的是，新一轮调控政策明令禁止违规资金进入土地拍卖市场，并且强调去除土地拍卖的资金杠杆。

结论很简单，政府管住了开发商的拿地资金源头。那么，再出现“地王”的概率要降低很多。至少，如果开发商以合理的自有资金再拍出“地王”来，也降低了市场的资金风险。

如果楼市保持着地价的平稳发展，那么，就从源头控制住了房价的疯涨。

同时，上海楼市这一轮房价的疯涨。我从市场专业角度得到的结论是，购房者也在使用资金杠杆。也就是说，购房者加大了向银行贷款的资金数量。

购房者加大购房贷款的资金数量，会获得资金杠杆的收益。如果购房者坚持这种投资置业的理念，他肯定会坚定不移地跻身于购房行列。而事实上，市场上产生的这一轮巨大的购买力，此类购房者就是生力军。而且房价越涨，对购房者的诱惑力越大。

由于上海实行“限购限贷”政策，使富豪阶层已丧失了购房的资格。而拥有二套房以下的购房者，依然是楼市购房的主力军。

我们仅以此购房者拥有一套80平方米较好地段的两房计算，卖出6万单价，总价是480万元。如果他决定置换改善型购买一套110平方米的三房，单价以7万计算，是770万元。他卖掉旧房得到480万元，买进770万元的新房可以贷款50%是首付仅需385万元。而实际上480万元-385万元=95万元，他不但不用支付现金购房，还可以利用资金杠杆，通过银行贷款不仅完成居住的改善型购房，并且还可以多得95万元现金。当然，如果他有还贷的经济能力，还可以买更大一些，单价更高一些的住房。

这位购房者如果再利用“首付贷”（目前此种购房首付款变相贷款的形式已被禁止），他购房所需的资金会更少，资金杠杆利用率会更高。

这位购房者如果再利用“假离婚”（目前“假离婚”骗贷或被禁止，或被银行严查。据悉，购房“接力贷”和“合力贷”都已被禁止）再获得首套房首付30%房贷的资格，他购房所需的资金会更少，资金杠杆利用率会更高。

对于购房者加大资金杠杆购房的现象，我认为，尽管这是一种个人投资置业的行为，无可厚非，但对整个社会消费体系而言，比例过大的房贷消费行为，会影响到其他行业的购买消费行为。所谓的“房奴”，比较形象地说明了这一点。

同时，购房者的“首付款”存在着法律风险和偿还风险，而“假离婚”骗贷同样存在着法律风险和道德风险。

严厉调控之后，房价何去何从

上海楼市遭遇“海陆空”立体型政策调控之后，房价是涨还是跌？这已成为近期最敏感和最热门的话题。无论是开发商、代理中介商，还是购房者。不同的角色，不同的想法，不同的预判。尽显千姿百态，赤裸酸甜苦辣。

很明显的事实是，今年10月的房价跌了。10月上海商品住宅成交均价为43000元/平方米左右，环比下跌2.29%。

其实，纵观我国的政治和经济发展的大格局与大趋势，房价走势何去何从还是比较明确的。如果仅仅以上海房价走势而言，我的分析结论是：

其一，此轮史上最严厉的房地产调控政策必然会带来一段时间的市场“消化期”，或者称之为“冷冻期”，期限至少到2017年的3月份，这6个月的上海楼市肯定是量价齐跌。

这段调控政策发威时期，将严格规范房地产市场的开发和销售环节，包括政策性控量控价，使开发商进入销售观望和冷却期，并导致市场购买行为犹豫和迟缓，而影响到上海楼盘销售的销量和销价。

我的预测结论是，今年10月至明年3月，上海的房价不会涨，也不会大跌。最可能出现的结果是缩量微跌，跌幅在5%-10%之间，缩减交易量在20%-30%之间。

其二，上海楼市平稳过渡期：2017年4月至9月，这一时期可以称之为“政策博弈期”，或者称“政策缓冲期”，这6个月的上海楼市应该是量价平稳。我认为，房地产调控政策的目的，是为了市场的健康发展，一旦调控政策遏制住了房价的疯涨，市场才会回归正常的理性。同时，前期积压的市场销售量和市场购买力，也会得到正常合理的释放，市场会显现出楼盘销售“量增价平”的格局。

我的预测结论是，2017年4月至9月，上海的房价将是平稳过渡期。这一时期绝对不能出现大涨大跌的局面，尤其是大跌的出现，将会极其损伤市场的购买动力。而如果大涨的局面出现，会导致什么结果？你懂得。

其三，上海房价走势“分水岭”时期：2017年10月至12月，这是一个比较复杂的时间节点，是决定房价走势是涨是跌的时期。我个人认为这一时期很难预判，其理由是：这一时期处于房价是涨是跌的“分水岭”时期，它既要依据前期楼市的量价数据，同时，又要看整体政治和经济发展的状况。

其实，我的结论也很简单，如果前期市场购买力没有释放，这一时期就是购买力释放时期，房价将走强。反之亦然。

如果整体经济发展起来了，房地产行业或将受冷落，市场购买力继续受到压制，房价将会走弱。反之亦然。

总而言之，房地产行业是“靠天吃饭”的行业，暴冷暴热的季度是最难熬的，春暖秋爽的季节，才是房地产行业的健康发展时期。