2016楼市调控，向“杠杆”说不

郑文铮

当购房者的需求、购买能力都到位以后，这场以房产为核心的投资游戏，便首先从高净值人群爆发，并向普通人群蔓延开来。

2016年的房地产市场，注定将载入史册。

这一年，原本被视作“高净值人群”的千万富翁，在中国突然“批量生产”。

这一年，全民买房热兴起，并催生出一个新病种：买房癌。连黄口小儿都能稳稳加入大人的话题：“我妈年初也去廊坊买了两套房，听说涨得不错，肯定赚了。”

这一年，楼市开启狂暴模式。深圳依然是“带头大哥”，看热闹的调侃卖掉半个深圳就能买下整个欧洲；2016年前7个月，北京五环内纯商品住宅套均总价已高达996万元，创下历史新高；8到9月，以苏州、南京、合肥、厦门为首的“新四小龙”带动全国房价涨幅榜单。

这一年，出现了许多拍案惊奇：一家濒临退市的ST卖了两套学区房竟然扭亏为盈，创造了保壳新套路；买棵白菜还得看看价，买房却哭着喊着往上拥，临时加价20万也甘之如饴，唯恐过了这村就没有那店；为了买房不惜用“假离婚”真金白银地考验婚姻成色，婚姻登记处洋溢着拖家带口来离婚、其乐也融融的气氛……一幕幕比马尔克斯的《百年孤独》还魔幻现实主义。

不久前刚刚去世的复旦大学教授谢百三，曾经说过一句很经典的话：“不进股市，没有亏损的危险，但会有一辈子贫困的危险。”如今这句话反而在“9·30”调控出台前的楼市最应验，肥猫越肥，瘦猫更瘦。

人民日报海外版旗下公号“侠客岛”，9月一篇题为《谁此时没有房子，就永远孤独》的文章，阅读量迅速达到10万+。作者司徒格子说：“房价就是这个时代最大的故事，超越了友情、爱情与亲情，击败了文学、音乐和图画，成为能敲动整个城市神经的唯一乐器。”而在前一财总编辑秦朔眼中，2016年一线城市的房地产市场已经和普通人的保障、安居没什么关系，成为一场在富人、理财产品投资者、房地产商之间的接力游戏。

说好的“去库存”，为什么变成了“涨房价”？

如果时光能倒回2015年年底，W的朋友一定会当机立断拿下二线城市石家庄的房子。

那个时候，在金融行业工作的W已经开始四处看房。“我当时跟石家庄的朋友说，你们要买房子的赶快买，石家庄的房子肯定会涨起来。”

他在石家庄城中心给父母买的房子，2010年还是6000元/平方米，前两年涨到8000-9000元/平方米，但仅在2015年这一年就涨到了2万元/平方米。

如果说这是因为地段特殊，那在“标准排名”监测的28个均价万元以上城市中，2016年石家庄的累计涨幅已升至30.36%，排名第七。

2016年本是“十三五”开局之年，房地产的主旋律已经确定是“去库存”。

什么是去库存？

教科书上讲得很明确，如果一个企业生产的商品需要去库存，说明它的产品积压卖不出去，其中原因不外乎是供大于求、价格过高、质量低劣，或者企业资金周转出现了问题。去库存需要拉动需求，最直接、最有效和最通行的方法就是降价倾销，尽快回笼资金。

当时对楼市“去库存”的主流预言也是，该政策一旦实施，直接受惠的是三四线城市，农民工被视作进城买房的主体。

所以那个时候买房者的普遍心态本是观望：等等看，说不定房价会跌。

2015年底，某著名卫视请了6位耳熟能详的业界专家支招，年终奖究竟该投什么，仅有两位表示应该投房产，对未来房价的走势分歧更大。

那怎么说好的“去库存”，最后就变成“涨房价”了？

在今年8月抢到一套房的W这么描述自己的心态：“老百姓的普遍行为就是买涨不买跌，只有房子涨的时候交易才活跃。在股市上也一样，这就是羊群效应。只有房价不断上涨，‘财富效应的诱惑和‘不买就再也买不起的恐慌叠加在一起，我们才会下决心出手。”

而在营造涨价预期上，房地产商与房地产中介堪称一对多年CP下来默契无间的小能手。

他们所需要的，只是恰当的天时、一捆干柴与一些套路，完美地让消费者的购房需求、购房能力、购房资格三位一体，激发出最强音。

投资荒，房地产商与中介心中第一理想“天时”

“投资荒”，是房地产商与中介心目中第一个理想“天时”。

在2015年7月20日举行的“互联网+：基于房地产的想象”的中国地产六方会谈中，建银精瑞资本集团董事长李晓东认为，中国M2（广义货币）在从2000年的13.5万亿到了2015年6月30日的133万亿，15年翻了10倍。

根据央行官网公布的数据，9月末M2余额151.64万亿元，比2015年6月末又新增了逾18万亿。

货币供应年年增加，降准降息又放出巨大的投放量。央行本意是想刺激实体经济投资与拉动居民内需消费，但形势比人强，大部分资金流入了楼市。

实体经济中，大部分传统行业凋敝，新兴产业尚未成型。今年上半年，制造业投资同比仅增长了3.3%，达到了十几年来的最低点。对银行而言，一方面是给实体贷款风险高；一方面是经济下行，实体投资回报率低迷，人们不愿将钱投到实体经济，更愿意去倒腾回报高、来钱快的房地产。两方一拍即合，就创出一个信贷绝大部分流入房地产的境况。而近年来，理财产品、股市、债券、期货、房地产轮番出现非理性上涨，也充分说明资金在面对“实体经济”时，三过家门而不入。

对老百姓而言，头顶着资金“堰塞湖”，怎么才能保值增值是心头之急。

“我把老房子卖了，几百万搁在那里，不拿出去投资就会贬值。”L对笔者说。

股票去年就崩盘了，被股灾1.0、股灾2.0、股灾3.0打劫过一圈的人心有余悸；2015年下半年以来，利率下降，各类理财产品收益率也持续走低，形同鸡肋；面临投资荒，此时似乎唯有房地产一枝独秀。经过2014-2015年长时间蛰伏，楼市已经迎来了政策上的春风。一系列利好政策出台，让其愈来愈焕发出鲜灵灵的青春气息。

6月21日，杭州新浪乐居便打出了这样的攻心广告：“进入低利率时代，银行理财产品和互联网‘宝宝收益不尽如人意，最为‘保守的老牌理财产品——房地产还是不是理财的好选择？”虽是问句，已然给出了答案。

当房子变成纯粹的投资品，炒房者赌的就是政府不会坐视房地产崩盘，自己不会成为最后的“接盘侠”，这场“去库存”也就变了味道。

年初有个网友跟著名房地产评论人杨红旭留言说：“深圳的房子已经不是刚需能够接得动的了，完全变成了资本游戏。中介给我说昨晚见识到了最牛逼的投资客，中爱花园57平方米不看房子直接签。还有一个房主说自己都不好意思加钱了，隔壁比他多卖50万，想想又不舒服。末了，中介说，我们老总都在炒，老子要是钱够我也炒，年前买，年后卖。”

供给缺，房价上涨的第二大“天时”

对一项商品而言，当供给小于需求，价格也会上涨。楼市供给侧的减少，是房价上涨的第二大“天时”。

从2013年以来，北京市住宅用地成交规划建筑面积已连续下降。2015年，北京市共出让108宗土地，相比2014年减少了33宗，其中建设用地面积合计697.43万平方米，规划建筑面积1482.54万平方米，同比分别减少25.6%、10.9%，这一成交量创造了近8年的新低。

“北京房价暴涨，很大一部分是因为北京没有地了。我们自己开车在城内转转就知道了，能盖的基本都盖了。北京现在是在疏导城市中心功能，基本不在五环以内新增房子，即使有地也是在远郊县。而北京人的购房需求，大部分集中在改善性需求：往大了改，往市中心改，往学区改，基本上都不会到郊外买。没有地，是城内房价再高，人们也敢投资的一个主要原因。”

2015年深圳房价暴涨，背后的供求关系恶化也不容小觑。有统计显示，2014年12月-2015年12月，深圳新房供应下降超过20%，北京和上海则分别下降了15%和18%，深圳库存的稀缺程度明显比京沪更严重，因而更有资格担任“带头大哥”。

引爆点，打出第一枪的是深圳

楼市一飞冲天的“天时”已经具足，还需要一个“引爆点”给正在观望的人群以刺激。这个打出第一枪的正是深圳。

2015年“3·30”楼市新政出台，意味着中国房地产调控史上最严厉的政策，正在渐行渐远。当时多位专家向笔者表示，政策支持力度远超预期，购房宽松度一夜回到了2010“国十条”之前。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，这是继1998年、2008年之后，新中国第三次政府明确救市，也是2008年之后最大力度、最密集的救市行动。

根据美联物业的研究，“3·30”出台当晚，虽然政策还未在深圳落地，大部分深圳的二手房卖家都对放盘价进行上调，普通住宅上调5%-10%，豪宅上调10%-15%。2015年11月，在央行双降的刺激下，经历了短暂迷茫期的深圳楼市再度向上，量价齐涨。去年一年其房价涨幅将近五成，远高于其他城市。

随着深圳成为本轮全国楼市上涨的“带头大哥”，一线城市的房价都开始蠢蠢欲动。一线的溢出效应，又引发了二线城市的烈火烹油。

地王杀，开发商哪里来的底气

在这个楼市“惊蛰”的过程中，房地产商没少往里添柴。

第一根柴就是“抢地王”。

8月17日，中国史上楼面单价最高地王在上海诞生了——“莆田系”房企“融信”以110.1亿元的总价，击败了中粮+建发+首开、保利、万科、世茂、招商、龙湖这些老司机，更将中国楼市的名义楼板价创纪录地带入“10w+”时代。

地产圈的人士认为，其实比融信更开心的是这块地王旁有楼盘在卖的万科。当时在售的大平层豪宅已经报价10万-11万/平方米。想想看，如果旁边的楼面地价都蹿到10万/平方米是什么概念？不仅万科，其实全城的开发商都兴奋不已，周边二手房业主也沸腾了，估计那天晚上都要喝两杯小酒庆祝。

开发商哪里来的底气争夺地王呢？

比如融信这家房企小弟，市值不足百亿，上半年合同销售额才132亿元，却敢用110亿拿一块地，更不用说这块地开发总成本近150亿，路子实在有点野。笔者层层追索，才发现人家不是一个人在战斗。莆田系企业早年集聚了大量资本，其中有些更转型为投资公司，集合了闽商民间资本。这些融金池，已经成为另类房地产开发商异军突起的重要财力支持。而高周转、高负债、高杠杆的激进套路，也隐隐传递出在宽松的货币政策下，嗅觉敏锐的民间资本“脱实向虚”向房地产转移、在全国抢夺土地资源的彪悍布局。

开发商敢抢地王敢涨价，还有理财产品在撑腰。

业内人士表示，大部分年化收益率较高的所谓银行理财产品，其实就是房地产债务打包而成。这些“理财产品”吸纳的资金，会通过认购信托公司、证券公司等发行的资产管理类金融产品，投向银行事先选定好的项目或房地产企业。有些开发商在一线城市拿地，甚至只需要准备10%的土地款，其余资金都可以用类似的“夹层融资”方式去获得。

理财资金进入房地产的规模有多大？中债登旗下的银行业理财登记托管中心发布的《中国银行业理财市场报告（2016上半年）》显示，今年上半年，有13.06%的银行理财资金流向了房地产，规模占比从去年的第三升至第二，共计有2.09万亿元。

房价翻倍？都是套路

房地产商坐地抬房价的第二根柴，是左手倒右手，这在行业内已经不是秘密。

比如房产商张三，有100套楼盘开盘，每套售价100万，但他开盘的报价却是200万。谁来当冤大头呢？别急，现在还没人吃亏。早在正式开盘前，张三就举行了一个“内部认购会”，把公司内部员工七大姑八大姨都发动起来，早年甚至直接购买“身份证复印件”，用他们的名义去买房，首付、换贷都是张三的公司来付。

这些房子会被抵押给张三控股的另一家公司，这家公司再拿着这些抵押的房本去银行做抵押贷款。由于房子已经涨到200万，银行发放抵押贷款就是按200万来，一般可贷到140万左右。经过这么一番“资本运作”，张三已经顺利地收回了投资，有钱还贷款利息，支付前期欠下的土地建筑款，只是把锅甩给了银行。其实在这个过程中，银行是心知肚明的，但大家是利益共同体，多半睁只眼闭只眼。

这招的高明之处，不仅能让开发商不紧不慢地卖房，不用迫于资金压力降价销售，还能人为制造稀缺现象。这就是为什么很多楼盘才刚刚开盘，却没有几套可以购买的原因。

中介也狼性

在房产商忙着给新房添柴火的时候，二手房中介也不甘示弱。二者本就是一荣俱荣、一损俱损。

去年楼市“3·30”新政过后，房地产中介便频频向客户喊话：“房价即将大幅上涨，还在等什么？”“地产春天来了！涨价风波开始了！”

撺掇卖家提价、制造恐慌气氛也是一种。一位家在北京北五环附近的卖房人曾经告诉记者：“2010年的时候，我们小区，附近中介给的报价是在每平方米4.1万-4.3万之间，一般客户都会往下砍一点，成交价基本在4万左右。我有套房子正好想卖，问了一下报价，中介竟然告诉我，他帮我挂4.8万，肯定能卖出去，瞬间被抬高了近12%。”

某些中介拥有了对房源的垄断和控制，从而更拥有哄抬房价的能力。有位购房人发现，自己想买的房子附近的链家，其贴出的房源房价，普遍比自己实际了解到的要高。早在今年2月份，是有人发现上海链家橱窗上的所有二手房房源全部消失。根据媒体的报道，是因为链家将房源锁定到自己手中之后，就开始加价销售，被管理部门勒令整改。

财富大挪移

房价的上涨，一方面带来了财富效应。笔者身边有几位朋友，面临房价攀升一开始还心态淡定，后来看着自己忙活一年还不如别人家买套房几个月赚的多，也坐不住了。

另一方面，地王频现，楼面价高企，越来越高的房价，以及房产商、中介合力通过媒体放出的风，也迫使一部分还没有需求的老百姓，担心以后再也没有买房机会了，而提前加入了买房队伍。

“我买的是首都机场周边的小区‘会展誉景的二手房。今年4月份去看房，北向一室一厅一厨一卫最小户型，69.7平方米，要价146万元。7月份我再去看，最低要价160万元。3个月涨了14万！最夸张的是仅仅时隔两天，我找了三家中介，不同的单元，相同的朝向和户型，已经要价165万元起。本来我刚刚毕业，在机场工作，单位有宿舍，并不是必须要买房子。但那时候一天一个价，实在不敢再等下去了。事实证明当时买是对的，7月底等我买完房子，要价已经170万元起。”身为90后的H君告诉笔者。

如果光有需求，老百姓的购买能力达不到，依然会望房兴叹。但今年大涨的房价，给了老百姓换房的底气支撑。

W君有一套60平方米的小房子，30万入手。经过10年的上涨和2016年狠狠一跳，如今已经涨到了300万。他卖掉了这套，再借了一遍朋友圈，凑够了一套6.3万/平方米、共110平方米的学区房的首付。其配偶也有一套房，租了出去，其房租正好用来交月供。W君一家顺利升级为资产千万的圈层。

当然这种既是买家、又是卖家的形态，也让房产成交更为焦灼。房主跳价、违约的行为频繁发生。

老家在河南郑州的H君，为了买房，基本上是举全家族之力。其母爱子心切，为了儿子能在北京安家落户，将在郑州的房子卖掉，掏光了所有积蓄。剩下的就是亲友支援，舅舅50万、表姐20万、A朋友借10万……其舅不无担忧地对自己妹妹说：“房子那么小，你们两个老人肯定没法跟孩子一起住。把养老的老本都拿出来了，将来准备喝西北风吗？”

购房能力的另一个支撑，与去年股市极其类似，则是将杠杆用到极致。阻碍购房脚步的第一个门槛就是首付。

2015年3月30日，二套房首付比例从60%-70%下调为40%。2015年9月30日，一套房首付比例从30%降低为25%。2016年2月2日，一套房最低首付比例再降至20%，二套房首付比例则进一步由40%降至30%。降低首付其实就相当于增加杠杆。

财税政策上也有大力支持。2015年3月30日，二手房营业税免征年限五年改两年。2016年2月19日，契税和营业税同时调整，重点针对二套房，面积为90平方米及以下的，契税由3%下降至1%；面积为90平方米以上的，契税由3%下降至2%。营业税方面，购买2年及以上住房对外销售的，非普通住宅由差额征收改为免征。

供贷款有困难怎么办？银行还有给年轻人用的合力贷，给老人用的接力贷。

W君那套价值300万的小房子，卖给了一个28岁的小姑娘，月薪才1万元左右，首付却要100多万，一个月还贷款高达1.5万。事实上最后这套房子的首付和贷款都是父母给出的，做的就是合力贷，即用父母名义贷下款，出首付。

虽然首付门槛降低了，但毕竟也是一笔不小的钱。如果能把首付都免了，让老百姓完全“无负担”地玩今天买、明天卖的“资产赌博”，不是更刺激吗？于是首付贷、众筹、P2P等各路场外高杠杆房地产理财产品诞生了。

居民加杠杆的另一个渠道是首付贷等场外方式。以一套总价是100万的房屋为例，30万的首付，将不少购房者拦到门外。有了首付贷，购房者就只需要拿出10万元，另外20万首付款，由互联网金融机构通过他们平台完成匹配，然后再向银行申请余下的70万房贷。而平台再把“首付贷”包装成年化收益率8%至12%的P2P产品对外发售。就像加了场外配资的股市迎来了一波“杠杆上的牛市”，加了杠杆的房地产市场，也迎来了一波热炒。首付贷因此被称为楼市的场外配资，成为助推房价上涨的“元凶”之一。去年链家发放的首付贷大约就有3个亿左右。

在今年3月，央行曾明确禁止网贷行业从事“首付贷”业务，不过依旧有一些平台暗箱操作。4月18日，北京市网贷行业协会再发《关于清理“首付贷”类业务的通知》，要求自即日起全面清理、停止新增“首付贷”类业务，但屡禁不止，仍未完全销声匿迹。

场内场外杠杆加在一起，对2016年楼市的影响有多大？ 从2015年的积累来看，领头羊深圳，就几乎将贷款杠杆用到了极致。人民银行深圳中心支行的数据显示，2015年12月份，深圳按揭平均成数达到65%，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点。2016年前7个月新增房贷2.8万亿元，约为2009年全年新增额的2倍。

地段，地段，还是地段

当购房者的需求、购买能力都到位以后，这场以房产为核心的投资游戏，便首先从高净值人群爆发，并向普通人群蔓延开来。当全国的高净值人群、中产、白领，举全家族之力来北上广和它们能辐射到的区域买房，焉能不涨？

当“去库存”的概念被扭曲成“搏投资”之后，投资便要讲究回报。

房地产投资的要点就是：地段，地段，地段。

地段最好的一线城市，本无过多新房库存，所以连二手房在内都去了一轮。

当一线城市房价猛涨的时候，由于二线城市的限购取消，在一线城市无法释放的需求，充分地在二线城市和一线城市周边得到了释放。

“就像从上海溢出到苏州和昆山一样，北京周边的石家庄、廊坊，溢出效应也非常厉害。尤其是廊坊，太疯狂了。2005年底的时候，廊坊的房价还是8000元/平方米，今年6月份我再去的时候已经涨到1.5万。那个时候，我去看过一次新房。仅限一天放号，200个号，恨不得2万人去。你在现场根本看不到买方卖方商讨价格，直接就是抢号、交定金。”W君说。

不该涨的涨了，该涨的没涨。三四线城市和部分二线城市，本来因为房子严重过剩，应成为本轮去库存的重点。但因为地段最差，反而无人青睐。并在“卖三四线房子，供一二线房子”的情况下，成为被抽血的对象。

据国家统计局公布数据显示，全国商品房库存从最高峰的2016年2月的7.39亿平方米降到8月的7.08亿平方米，只去了0.31亿的库存，占比约4%。

楼市下半场

当这轮风暴刮过，也有炒房者进行了反思。

“有些二线城市的房子拿了不安全。比如石家庄的房子虽然涨得很厉害，但我自己不会投资那里的房子。到哪里都是楼，闲置率太高。而且你观察一下，北京的房子为什么跌不下去，因为北京的房子基本上二手房占半壁江山以上。但你如果在石家庄想买二手房，打开链家或者新浪房产，看到的全是一手房信息，连链家都在卖一手房。而投资房产的人，谁也不会去买二手房，肯定买一手房，除非二手房的价格比一手房便宜非常多，位置更好。石家庄还好一点，廊坊你买了以后，基本上5年之内卖不出去，租出去都很难，有价无市。”W君说。

当然他认为这轮房价大涨也有好处，起到了吸纳流动性的“蓄水池”作用。“这么多流动性，股市不景气，如果房子还不吸收，通货膨胀可能更会影响老百姓的吃穿住行。现在房地产吸收了这么多流动性，最多是把贫富分化了，但还不至于让穷的人吃不起饭。”

在一些对财经敏感的人士眼中，土地升值还有助于缓解地方政府债务压力，国内资产价格升值也许也能为保外汇贡献一点作用。“从我们银行了解到的情况看，超高净值客户，他们去海外买房、配置资产的热情很高，这种现象其实从2010年北京开始限购以后就出现了。自从这两年人民币出现贬值压力以后，这种速度更为加快了。”

但凡事都有个限度。随着9月底新一轮楼市调控的到来，楼市主题也从“加杠杆“改为“去杠杆”。

易居房地产研究院总监严跃进表示，所谓“降杠杆”主要有两方面，一个是个人购房降杠杆，另一个是机构降杠杆。

十一长假期间，北京、天津、苏州、成都、南京等21个城市先后出台楼市调控政策，多地重启限购限贷。深圳将二套房首付比例提高至七成，北京将首套普通住宅和二套普通住宅的首付比例分别上调至35%和50%。新政一出，W君要多付25万元的首付，为此不得不在朋友圈再度借款周转。

10月12日，央行召集17家商业银行召开住房信贷会议，要求各银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理。

11月2日，住建部牵头整顿互联网金融资金违规入楼市。

11月3日，上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神 促进房地产金融市场有序运行的决议》，不仅要求继续强化对首付资金来源的审查，防止各类消费贷款、个人经营性贷款、信用卡大额透支等被用于支付购房首付，同时要求对房屋抵押贷款加强审核，避免资金被违规用于加杠杆。此外，此前多家商业银行开展的接力贷、合力贷等业务，被全面叫停。

政策的抑制影响了需求，违约潮如期而至。

“现在交易量下来很多。我跟中介聊，问他们未来怎么办，他们说未来还是要转租赁市场，回到老老实实赚钱。10月份他们大多数的经纪都在忙着应付买方违约。因为首付政策改了，限贷政策也特别严，好多人买不起了就要违约。”

万达集团董事长王健林，一方面抛出了“中国房地产目前的市场泡沫是历史上最大的泡沫”的观念，一方面认为在经济增速仍未回升的情况下，不宜过快去杠杆，必须慢慢地降杠杆和信贷。

“房子已经涨得差不多了，虽然三四线城市的库存没有怎么去，但一二线已经卖地差不多了。从支持实体经济和股市角度，政府其实不愿意再把楼市放在一个特别重要的位置。接下来对实体经济，应该会迎来一个相对更好的资金面。”一位业界人士认为。他认为，经过这轮暴涨，政府不会再给房地产更多利好，但也不会刺破这个泡沫。或许让房地产再休息5年，等待经济慢慢恢复增长、老百姓购买实力逐渐提高，这会是一个比较理想的结局。