我们和房子的故事

张莹

10月14日，北京发布雾霾黄色预警，提醒人们要减少户外活动或佩戴口罩出行。但即便天气如此恶劣，北京市朝阳区房屋管理局过户大厅内依旧火爆如常。

忙于办手续的人步履匆匆，看不到有谁脸上挂着轻松悠闲的表情。白衬衣加黑色西服套装、脖子上挂着公司胸卡—标志性的装束让那些身处大厅内的中介特别容易被辨认。一位腿脚不太方便的女士，坐在轮椅上被人推着，也要亲自到场，大概是想确保过户的过程不要出什么差错。

室内一排排的等候区座位上坐满了人，因为位置不够，室外也安置了一些坐椅。等待加重了人们的迫切心情。此时，距离国庆长假前后被称为“史上最猛”限购政策出台已过去两周，人们扎堆买房的热度终于退去了一些，但眼下那些距离完成交易只差最后一步的人，依旧急躁不安，的确，谁都盼着能早点从这场烤灼人心的交易中尽早抽身。

今年6月第一次买房的王昭强，还记得自己当时在过户大厅目睹的震撼景象，“……全是人！”他想不出更多的形容词。陪同王昭强去办手续的中介，对此倒是很淡定，他谙熟流程，提前就做好预约，在现场替王昭强排队，王昭强只需在快排到的时候接替他即可，“中介连几点钟大概会排到多少号这种事都心里有 数。”

经历了为期数月、耗费巨大心力和体力的看房和买房过程，王昭强说，自己拿着房产证从过户大厅走出来的那一刻，并没有体会到“终于成为有房一族”的喜悦，他所有的脾气都在这场交易中给磨没了。

对于汹涌的购房大军而言，买房，还是不买房，做出这个决定在2016年似乎已不是问题，大家今年各自忙于思考的，是以什么速度和方式来买房。

王昭强的经验就是一个字—快。这个去年才从上海一所名校硕士毕业的年轻人，还没走出校园就已经酝酿买房想法，刚一毕业行动便提上日程。

王昭强对《第一财经周刊》说，这种急迫更多是受到了身边人太多“前车之鉴”的影响。比如2009年时，他的母亲曾想在上海买房却遭到父亲反对，当时上海的住房均价大约在2万元一平方米，全家人至今想起此事仍后悔不已，阻止买房的父亲始终是这个话题里被大家抱怨的对象。另外一个“反面例子”是王昭强的同学，去年9月拿到上海户口，却因为各种观望和犹豫，眼下望着价格一路走高、“怎么算都已经买不起”的房子，同样也是追悔莫及。

为了能尽快买房，王昭强的第一份工作，选择的是一家收入和工作内容都并不很满意的国企，他的目的就是取得北京户口，获得买房资格。今年3月，户口指标一下来，王昭强就开始四处看房了。

“位置只要别太偏，房子不要太老就行。”王昭强只想买一套小户型，他觉得自已已经把事情想得很清楚—小户型更容易出手，既好租又好卖，他把这次购房视为一种保值理财的手段，坚信未来“房子涨起来的钱，不是工作几年能弥补的”。

王昭强的父母也特意从东北老家跑来北京，陪儿子一起物色房子。这对夫妻对于北京房子的性价比感到失望，他们很容易对比，换成在三线城市买房，你可以要求“南北通透、窗外有景、电梯入户……”然而放在北京，有限的预算内，这些想法统统成了奢望。

一套2000年以后建成、房龄不算太老的小户型，基本上很难找到南北通透格局的房子。奔波于东西南北不同区域看了一圈房子之后，王昭强对于买房的心理标准，已经降到“大面儿上过得去”就行。

“你看到房子破成那个样子，心里可能真的接受不了。”王昭强发现，看房是件挑战心理预期的事情，最后他在东三环附近选择了一个60平方米的房子，净价400万元，房龄不到20年。虽然6月已经完成过户，但是原房主—一个没有北京户口的四口之家，依旧要继续小住一段时间，他们卖了这套旧房，是准备在南四环换一套140平方米的大房子。

王昭强自己也没打算马上自住。这套房子每个月的还贷要1.3万元，如果租出去的话，按中介的说法，每月的房租可以拿回7000元。所以他打算把房子租出去抵一部分贷款，自己继续跟人合租。

解决完房子的事情，王昭强很快换了工作。新工作的薪水比过去翻了一倍多，但扣去每月6000多元房贷，到手的部分和过去相差并不大。

王昭强看房买房的那段时间，正赶上今年春节之后第一波房价急速猛涨的尾巴。他猜测，那一波疯涨的推动因素中，多少与2011年起北京要求“外地人纳税/社保缴连续满五年才有买房资格”的限购政策，到今年春天刚好是“第一个五年到期”有关。苦等5年终于从限购政策里释放出来的人们，迫不及待扎堆购房。

但是，同期影响房价走势的因素往往不只一个。2月下旬，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合下发《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，将契税政策改为首套住宅户型面积为90平方米以上的购房交易也可以按1.5%收取契税，非首套房面积为90平方米及以下的契税下调幅度为2%。

此外，自从2015年10月央行再次下调存款基准利率，伴随物价指数（CPI）快速攀升，中国已经进入“负利率”时代。除了买房，人们似乎很难找到更为有效的对抗通货膨胀的投资渠道。

去年7月由中国家庭金融调查与研究中心发布的2015年第二季度中国家庭资产报告，对全国约5000户家庭调查的结果显示，在第二季度末A股暴跌的过程中，A股投资者的购房比例明显增高。

“买一套两百多万元的房子，出租出去的话，6000元一个月，全年也有七八万块的收入。”李凯晨买房前，曾算了笔账，单从租金收入这一项来看，买房的投资回报率差不多有百分之四点几了，至少也和放在理财产品里的收益率持平，更不用说房价持续走高阶段可以看到的“浮盈”。总之，李凯晨跟很多人一样，认为买房是资产保值增值的“可靠路径”。

李凯晨和女友目前并没有长期定居北京的计划，但也在今年买了房，原因是父母手头儿正好有一笔闲钱，索性就凑了个首付，房子是保值的固定资产，做投资的同时顺带也改善下居住的状况，不用再像租房的时候老是搬来搬去的。

很多人都预计，今年3月房价加速上涨的势头应该不会持续太久，房价涨势有可能在6月以后趋于平稳。然而接下来市场却在8月又上演了今年第二轮疯涨，紧张局势令很多人感到意外。

40岁的北京人胡骏买房的故事，应该就算是被第二轮疯涨逼急的情况。8月的一天，他在外地出差，突然接到中介来电，问是否愿意对前一天刚刚带看的那套面积40平方米的小一居先支付定金。

“中介当然也不是故意要催我买房，”胡骏告诉记者，中介当天下午要安排别的买房者去看同一套房，不排除对方会当场表示愿意支付定金，那便意味着胡骏将失去决策优先权，所以才会打这个电话，这也是一种正常的风险提示，“付了定金，双方在细节上还可以继续谈，我跟家里人简单一商量，那就付吧。”

这次看房，胡骏和家人只花了一个星期便迅速拍板。原因是在刚刚过去的一个月，因为观望和犹豫，让胡骏为之付出了80万元的代价。

胡骏是城市中产，有一个4岁的女儿。他在北京的东北四环已经购置了一套110平方米的房子，但需要另买一套学区房，房子面积无需太大，核心目的只有一个：为女儿上学解决落户问题。

按理说，曾在2003年和2010年为家里换过两次房的胡骏，应该算是经验很丰富的购房者，但时隔6年，他为之所做的各种心理准备，还是没抵过房价的涨价势头冲破其预期的速度。

刚开始，胡骏一度把目光锁定在人大附中、清华附中和陈经纶中学朝阳区分校周边，但看了几处房子后，总觉得拿300多万元“只能买个50多平方米的小房子还是开间”实在是不值。

不满意、迟疑，猜测过段时间也许买房热度能降点，这些都是购房人群中常见的心态。胡骏没能说服自己。但是仅仅过了几周，进入8月，他和妻子开始发现北京的房价走势有些“苗头不对”。

那段时间，王昭强也没想到，自己6月刚完成过户，同小区的同等户型已经从400万元左右完全没道理地涨到了快500万元。同时，为了买房假离婚的夫妻挤爆上海民政局的传闻，以及一线城市哪里哪里又拍下“地王”的消息，开始不断摧毁着像胡骏那样原本想再“等等看”的购房者的信念。

“3月末上海出台限购政策时，市场的热情的确已经有所降温。”上海中原地产分析师卢文曦还记得，4月的交易量缩得很厉害，5月初二手房的价格一度还出现松动空间。

然而距离“3·25调控”不过50天，上海就出现了一天拍出3宗“地王”的情形。嗅觉敏感的中介和购房者从中很快察觉到涨价信号，卢文曦说，“只要出现高价地，周边二手房马上价格就挂高了，分分钟的事情。”

“房价还要涨，明年可能就要10万元一平方米，要不要再继续看看？”之前曾带胡骏看过房子的一位中介，打电话向他传达了这则令人不安的预测。事实上，许多业内人士彼时都有些看不懂8月之后再度出现的这一轮房价疯涨。

胡骏在网上一查，发现之前曾看过却被他嫌弃的一套房子，报盘价格已经比一个月前贵了80万元。这让他不得不迅速修正自己对楼市的判断。于是，他和妻子赶紧继续看房，最终这个中产家庭以每平方米8万元的价格置办下这套学区小一居。

太多的其他属性和附加值捆绑在了一套房子上，可以说，某些资源的稀缺性也和房子的价格一路走高不无关系。“中国的房产卖的是合法居住权、子女优先受教育权、养老权、医疗权……房子是附赠的。”一位地产行业从业者在自己朋友圈里这样感慨道。

不断升温的房价，让人越来越失去耐心，“看不到头”的情绪也加速了谣言的酝酿与传播，就好像一场高烧，看涨的焦虑从一线城市向下蔓延传导，也影响了部分二线城市居民的购房心态。根据《经济参考报》的报道，国家统计局4月针对全国70个大中城市住房销售价格变动情况的统计数据显示，南京、苏州、合肥、厦门成为这一轮中国房价涨得最快的“四小龙”。

在杭州一家互联网公司工作的刘子溪，原本一直对买房持观望态度，但一次到北京出差，她发现北京的朋友都在买房。

“而且他们都是顶着比较大的经济压力在买房。”这一点让刘子溪也有了紧迫感，“我就想，他们缺那么多钱都在买，杭州相对一线城市来说房价较低，既然压力没有那么大，我也该买。”

回到杭州，她身边已经买房的同事也积极地劝她要早点儿买房。同事提醒她，先不论北京上海，单看周边城市，比如南京，今年的房价就已经涨得很夸张了，而杭州的经济发展也不比南京差，横向这么一比较，杭州涨价是迟早的事。

以前没怎么太操心房子问题的刘子溪承认，自己选择在今年买房，其实是出于一种从众心理。

3月，刘子溪在杭州开始踏上看房之路。当时杭州的新房存量还不少，她本想买一套新房，但发现不少开发商都是惜售的状态，她看了几个知名房企的楼盘，销售人员都说暂时不卖，在等着调价格。

开发商的态度，也在挑逗购房者本已脆弱敏感的神 经。

冯璐瑶是杭州一家地产公司的项目经理，5月以来，她明显感觉到当地购房者在心态上的变化—过去开一个盘，要做很多蓄客的工作，现在基本上“有货（房）就马上有人要”。传统房地产销售讲究的“金九银十”才过去一半，她手头的项目已经全部售出。

对于大多数人，特别是年轻人来说，房子依旧是他们解决居住问题的“刚需”。根据链家网统计并公示的房价数据，10月10日以后，北京市的二手房均价在5.5万元/平方米，依此计算，一套面积在80平方米左右的两居，总价在440万元，按首付比例30%算，需要一次性支付给卖家132万元。加之如果选择低首付就要面临高还贷，最终逼迫很多以改善居住条件为目的的购房家庭都必须选择“先卖旧房、再换新房”的办法。

胡骏曾深刻体验过身处这类复杂购房链条之中，要被迫接受的各种不确定性。

2010年换房的时候，他是一个“四环链条”的第二环：一个购买首套房的年轻人，要从他手里买下一个位置较偏的两居室，而胡骏要用这笔卖房的钱去付现在全家自住的这套位于东北四环的房子的首付，而他看中的这套房子的房主，同样也是因为想为自己置换一个更大更好的房子而出售老房。这个链条上，挂了3套待售的房产和4户家庭。

“我不知道今年这次的交易链条有多长、有多远。”胡骏为女儿置办的学区房眼下还没完成最后的过户，他告诉《第一财经周刊》，自己目前仅仅知道，他后面还连着两家要换房的房主。

链条中的任何一环出现问题，都将形成连锁反应。中介大多想对这样的“连环客”敬而远之，但一位不愿透露姓名的房产中介告诉《第一财经周刊》，眼下几乎所有的交易都存在换房连环，区别只是连环的长短。

“一旦出现问题，客户受损失不说，中介也很可能受到投诉甚至开除。交易出了问题，人们的火气总要找个地方发泄。”这位中介说。

北京岳成律师事务所律师赵茂告诉《第一财经周刊》，8月以来，关于房产纠纷的咨询量明显升高。其中很大一部分咨询来自于卖家，不断飙升的房价使卖家们萌生违约的念头。此类咨询让他感到为难，“还是遵照合同遵循法律吧。”已经成了他每次咨询的结束语。

根据《经济参考报》的报道，过去两三个月房地产市场疯狂的根本原因，是大量热钱的涌入。其中，一直是房企重要融资渠道的信托扮演了重要的角色。益信托统计数据显示，仅2016年8月，国内就发行了63只房地产集合信托项目，总额达237.8亿元，较上年同期158.1亿元同比上涨50.4%，环比则上涨21.4%。房地产业务已成为一些信托公司拉动今年盈利增长的首要业 务。

此外，央行10月15日公布数据显示，9月国内人民币贷款增加1.05万亿元，创下有记录以来同期最高，同比增加1443亿元。

汇丰大中华区首席经济学家屈宏斌认为，新增的1.05万亿元贷款主要得益于房地产市场销售回暖以及基建投资加速。

和此前每一轮疯涨的收场方式一样，各个地方政府的调控政策又出现了。

南京、苏州、杭州等前期涨势过猛的城市先后升级了楼市调控措施，北京也在9月30日晚宣布提高首付比例等重量级措施。国庆长假前后，共有超过20个城市收紧房地产政策。

调控的效果正在迅速显现。一位北京链家的门店经理透露，新政之前北京的存量房大约保持在5.5万套的水平，但过去这两周，存量房的数量已经很快涨到6.6万套。链家在北京全市单日的二手房成交量，从9月最高的一天800多套，已经降到每天只有100多套。这意味着，卖房的人希望尽快趁高点出手，而很多买房者眼下却已经开始观望了。房价松动的信号已经出现。本周，一些中介开始致电房主，建议调低售价。“我亲眼看见东五环外一个小区，报盘价格最近每天掉10万，这段时间的行情就是这样。”前述链家门店经理对记者表 示。

更多的交易规范和管控政策还在陆续出台。10月14日，住建部对外公布了《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，对房地产开发企业的9种不正当经营行为做了明确界定。

政策似乎再一次捆住了疯狂的楼市，只是不知道这一次能够持续多久。