浅谈楼盘表的建立与应用

陈晖

一、对楼盘表的认识

（一）楼盘表提出的背景

2013年3月10日，经过全国两会授权通过的《国务院机构改革和职能转变方案》首次提出实行不动产统一登记制度。2013年11月20日，国务院第31次常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。2014年11月24日，《不动产登记暂行条例》正式出台，标志着不动产统一登记制度的正式建立。自此，不动产统一登记工作进入快车道，我国实行多年的房屋交易与房屋登记一体化管理模式退出历史舞台。

在此背景下，为规范房屋交易与产权管理工作，保障交易安全，维护房屋权利人的合法权益， 2015年10月29日，住房和城乡建设部办公厅印发了《房屋交易与产权管理工作导则》（以下简称《导则》），在其中列举房屋交易与产权管理内容时，正式提出房屋交易与产权管理中“楼盘表”概念，并把楼盘表管理列为第一项，还明确了各地应在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理。

（二）楼盘表的概念

“楼盘表”最早是指房地产开发企业在销售房屋时，对某一幢房屋及每一套房屋的户号、面积、户型、层数、销售情况等内容形成的直观表格。但在《导则》中楼盘表被赋予了新的作用，其之于交易管理的重要性堪比登记簿与不动产登记，是开展房屋交易与产权管理工作的主要载体和重要工具。

楼盘表与房屋登记簿相比虽然还不是法定簿册，不能作为房屋产权归属的依据，但是其内容可以更丰富，范围可以更全面，应用可以更广泛。内容完整的楼盘表可以包括房屋的物理状态信息、查封等限制信息、权利人信息以及交易状态等。楼盘表可以根据房屋实际状况建立，无人申请登记的房屋同样可以设置，因此覆盖范围更广、建立更及时。楼盘表可广泛应用于国土、规划、建设、房管等部门涉及房屋数据的各类业务中，可以解决不同部门、不同业务系统中房屋数据没有关联的问题。

（三）建立楼盘表的目的和意义

通过建立楼盘表对房屋数据进行信息化管理是当前房地产发展和信息化建设的必然要求。楼盘表作为各业务系统房屋数据源，不仅可以避免各业务系统的多头录入问题，还可以对房屋数据进行规范管理，有效提高数据质量。通过房屋唯一编码，楼盘表将各业务系统串联在一起，可实现房屋有关业务数据的综合信息查询等功能，对现有数据资源实现有效利用，有利于房屋全生命周期的管理。楼盘表建立可以简单概括为，设计一个基本楼盘表数据模型，利用房屋唯一编码，整合各业务系统房屋数据，同时建立房屋数据及关联信息在房屋全生命周期内的动态更新机制。

二、楼盘表的建立

（一）楼盘表的记载信息

1.根据《导则》要求，房屋交易与产权管理信息平台中建立的楼盘表应当记载以下信息：

（1）房屋物理状态信息。房屋物理状态信息包含地理数据、丘数据、幢数据、户数据、数字格栅图等。

（2）房屋交易与权利状态信息。房屋交易与权利状态信息包含土地使用权信息、房屋所有权信息、抵押信息、查封等限制信息、权利人信息以及交易状态等。

（3）其他信息。其他信息包含业务数据、统计数据以及发布数据等。

2.为拓展楼盘表功能，满足社会其他部门或组织业务管理需要，楼盘表还可以记载但不仅限于以下可以与房屋相关联的信息：

（1） GIS地理信息系统状态信息。GIS状态信息主要包含土地和房屋的地理位置在某个统一坐标系统中的定位信息。

（2）房屋租赁状态信息。房屋租赁信息包括房屋租赁状态和租赁人信息等。

（3）物业管理状态信息。物业管理状态信息包括物业费用的收缴、房屋维修等状态信息。

（4）人口管理状态信息。人口管理状态信息包括人口居住及流动状态信息。

（5）公共服务配套状态信息。公共服务配套状态信息包括房屋使用水、电、天然气以及缴费等状态信息。

（二）楼盘表信息采集途径

1.房屋物理状态信息，可以通过房产预测绘、实测绘、变更测绘等测绘业务途径获取数据。

2.房屋交易与权利状态信息，可以通过房屋交易和产权管理或不动产登记等业务获取，实时更新。

3.其他功能扩展信息，可以通过与其他部门或组织业务系统的对接或关联取得，对接条件不成熟的可以定期更新，有条件的可以通过互联网实时更新。

（三）楼盘表的建立标准

1.按照房屋交易最小基本单元建立房屋唯一编码，结合各地实际可采用现行的房屋代码，但因注意与不动产编码唯一对应的关系。

2.为规范和便于楼盘表系统与原住建部推行的七大子系统的关联，楼盘表应按《房地产市场信息系统技术规范》（CJJ/T 155-2007）等标准建立，按项目、楼幢和套（间）进行层级管理。

3.涉及与其他部门或组织业务系统对接，接口标准应兼顾其他相关行业的规范和标准。

（四）楼盘表的建立程序

1.楼盘表建立的一般程序

根据《导则》规定，楼盘表建立的程序可以归纳为以下三个步骤，第一步，采集规划许可、土地审批、建设审批等相关信息；第二步，采集测绘成果信息及相关电子图表；第三步，采集构建楼盘表，实现相关信息关联。

结合实际，楼盘表建立的一般程序可以分解为以下具体环节：

（1）房屋测绘：测绘公司受理房屋测绘申请，完成房屋测绘，形成房屋测绘成果。

（2）房屋测绘成果备案：房屋测绘成果提交至房地产主管部门备案。

（3）基础楼盘表建立：测绘公司根据经备案的房屋测绘成果建立基础楼盘表，基础楼盘表主要是指房屋的基础测绘数据以及国土、规划、建设等项目测绘依据。

（4）基础楼盘表审核：房地产主管部门对测绘公司提交的楼盘表进行审核。

（5）信息关联：房地产主管部门将相关业务系统与审核完成的基础楼盘表关联。

（6）楼盘表建立：信息关联完成，楼盘表正式建立。

2.基于无锡实际，楼盘表建立程序的设想

（1）以现有房屋测绘库为基础，构架楼盘表。

（2）利用房屋登记簿已有记载信息形成符合住建部要求的房屋交易信息簿册。

（3）通过房屋唯一代码，将房屋交易信息簿册与楼盘表建立对应关系，同时将房屋权利状态写入楼盘表。

（4）新建：新建房屋按照建立楼盘表的一般程序设置并关联房屋交易信息簿册。

（5）更新：通过房屋交易与产权管理和不动产登记业务信息更新楼盘表。

（6）补入：根据存量房交易和变更测绘补入存量房楼盘表并关联房屋交易信息簿册。

三、探索楼盘表的应用

（一）楼盘表与房屋交易管理平台下属各子系统的互相应用

（1）楼盘表与测绘成果管理子系统

楼盘表基于测绘成果管理子系统建立，其基础楼盘表通过测绘成果管理子系统更新维护。

（2）楼盘表与商品房销售许可管理子系统

商品房办理预售许可前必须先办理房屋测绘，建立楼盘表。商品房销售许可管理子系统从楼盘表中选择预售或现售范围，建立销售楼盘表，通过销售楼盘表对商品房销售许可进行管理，并将房屋预售许可或现售备案办理状态写入楼盘表。

（3）楼盘表与统计分析与信息发布子系统

统计分析与信息发布子系统基于楼盘表记载业务信息进行统计分析并进行发布。

（4）楼盘表与其他子系统

其他子系统包括：商品房网签备案管理子系统；商品房预售资金监管子系统；存量房交易网签备案管理子系统；存量房交易资金监管子系统；房屋租赁备案管理子系统；房屋交易与产权档案管理子系统等业务系统。楼盘表与业务系统的互相应用，可以统一的描述为，业务系统在受理、办理各类业务的过程中，从楼盘表中实时查询办理业务所需的房屋相关信息，并将业务办理的状态、结果信息实时写入楼盘表，供其他相关业务办理时及时查询使用。

（二）楼盘表与不动产登记系统

虽然在不动产统一登记改革的影响下，房屋交易与产权管理和不动产登记相分离，但房屋交易与不动产业务还是存在的紧密的关联。因此，为做好房屋交易和不动产登记工作，房屋交易管理部门与不动产登记部门业务信息应高度互通共享。有条件的城市，楼盘表应与不动产登记系统保持实时关联。房屋交易管理部门应将所以业务办理状态信息写入楼盘表，开放楼盘表系统供不动产登记实时查询。不动产登记系统应将各类登记结果写入楼盘表系统。

（三）楼盘表与国土、规划、住建等部门的业务系统

为有效利用资源，发挥楼盘表作用，楼盘表系统应向国土、规划、住建等部门开放系统端口，供各相关部门业务系统查询房屋相关信息。同样，各相关部门也可以将业务办理状态回写入楼盘表系统，通过各部门协同反馈业务信息来提升楼盘表的更大作用。

王春敏/责任编辑