独家代理行为的分析框架

独家代理问题是本专栏多次讨论过的问题。独家代理是对经纪人而言，其对应的另一方（业主方）是独家委托。另外还有与之类似的独权委托，按照美国的房地产经纪行业规则，独家委托方（业主）可以在委托合同期内自己售出房屋而不需向受托经纪人支付佣金，而独权委托则只要在合同期内售出房屋就必须支付佣金，即使是业主自己找到买家成功售出也要按合同支付佣金。独权委托能使经纪人的利益得到充分保障，当然相应也会对经纪人有足够的约束，那就是经纪人必须将独权委托的房屋及时发布在经纪人共享房源发布系统MLS上。有关这些概念，笔者在本专栏2010年9月（《独权委托——避免房地产经纪纠纷的最佳委托代理模式》）、2011年5月（《独权委托的法律问题》）和2013年2月（《从虚假房源说到独权代理制度变迁的方式》）已经多次讨论过。

笔者一直认为MLS （Multiple Listing Service，经纪人共享房源发布系统）及其对应的行业规则应该是房地产经纪行业发展的方向，而与MLS密切相关的就是独权委托形式。但因为本文是基于其他同行最近发表的网络文章进行讨论，所以沿用了这位同行讨论时所用的“独家代理”概念。先来看看这位同行的定义：

所谓“独家代理”，顾名思义，也就是业主在一定的时间内，委托一家中介公司帮助出售或出租房屋。其特点主要有两个，一是排他性，也就是签订了独家代理协议之后，业主不能再与其他中介签订代理协议，也不能私下出售房屋；二是时效性，通常业主为了保证自己的利益，会规定一个代理期限，该委托协议仅在期间内有效。与之对比的是一般代理模式，也就是业主在公开市场放盘，由多家中介公司一起帮业主卖房，先到先得。

这里把独家代理说得很清楚了。接下来是他对独家代理行为的讨论——

如果是签独家代理，基本上是大中介才有可能签得下来，因为业主非常清楚，如果想把房子尽快卖出去，着眼于找到尽可能多的客户的角度，找N家中介肯定比找一家划得来，而如果不想被太多人打扰又想房子快点卖出去，折中的办法就是找大中介。

那么经纪人又是如何说服业主签独家代理呢？这里的关键是——

独家代理房源，中介还可以许给业主一些“出售保证金”，承诺如果在代理期内不能以底价把房子卖出去，业主可以没收“保证金”（如果顺利卖出，则退回给中介）。这笔保证金，根据房源质量和出售价格，从几百块到几千块不等。

接下来是对独家代理“弊端”的分析——

以保证金来签订独家房源，表面上看，这样做对于业主只有好处：首先，中介为了保证金不要竹篮打水一场空，肯定会卖力卖房，特别是保证金高的情况下；其次，万一中介卖不出房，业主还能得到保证金的“补偿”。

既然是对赌协议，对于业主肯定是有风险的。很多业主没有意识到的是，如果业主选择了这种速销的“对赌协议”，很有可能将自己置于一个不利的境地，也就是：为了不“损失”保证金或者获取更高的佣金收入，中介在跟业主商定独家代理底价的时候，有可能会利用信息不对称的优势，尽力压低业主的售价，业主不仅丧失了正常的溢价空间，还会完全失去或部分失去独家代理期间房源的升值收益。而在房价快速上涨的市场上升期，这笔收益有可能是非常可观的。

所以，我们才会看到，通常中介建议（引诱）业主签订独家代理协议的时间，往往一开口就是两三个月甚至半年，而不知利害的业主签订之后，就有可能后悔莫及。值得注意的是，如果业主在独家代理期间改变主意不卖了，有的中介还会追索违约金（金额视协议条款而定）。所以，很多有经验的业主即使选择了独家代理，也不愿意给太长的时间。

愿赌服输，看上去即使业主因为签独家遭受了损失，那也是白纸黑字的事情，外人不好评说。笔者真正持有疑义的是，如此“独家代理”，就很有可能将原来处于居间代理角色的中介置于“两头吃”的道德拷问之下，这显然已经脱离了居间代理收佣的合理范畴。特别是在今天政府放开中介费的定价之后，更是给了中介如此操作的可乘之机。

上述对经纪人的“拷问”不能说没有道理，但这个分析框架恰好说明了当前独家代理行为的误区。

分析独家代理行为应该采用这样的逻辑推理过程：首先，为何业主要多家放盘？为了要尽快售出房屋。那么，如何说服业主反其道而行之，只在一家放盘？当然是要能让业主相信：在我这一家放盘的效果会比你在多家放盘更好。而按照上述独家代理的行为模式和分析框架，是用保证金这样的小利来诱惑业主独家委托，辅之以大公司的推广能力，集中人力物力资源在短时间内替业主推广，但还是没有让业主实现通过多家放盘而快速销售的目标。而如果能用MLS的平台把所有公司（无论大小）都组织在一起，在一家放盘就可以达到在多家（甚至是全体经纪人之间）放盘的效果，这才是能够说服业主的最大理由。

所以，和“独家委托”对标的，不应该是“保证金”，而应该是“及时向本地所有经纪人发布信息”。当然，严格来说，这时不应该用“独家委托”来对标，而应该用“独权委托”，只有采用独权委托，经纪人才会放心将详细的房源信息向全体经纪人发布。

注：本文得到国家自然科学基金重点项目（批准号：71231008）的支持。

王春敏/责任编辑