物业管理行业营改增实施的完善路径

文/吴鸿根

物业管理行业营改增实施的完善路径

文/吴鸿根

今年5月1日，我国营改增试点扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现了增值税对货物和服务的全覆盖。本文通过分析物业管理行业营改增现状，就如何解决物业服务企业税负增加难题提出完善路径。

一、物业管理行业营改增实施现状分析

从物业管理行业营改增首次报税情况来看，小规模物业服务企业减税明显，大部分企业税负有所下降或基本持平，但也有10%左右的企业税负略有增加。

（一）强化内控管理，制定应对措施

营改增的实施，不单纯是税种的改变和税率的增减，而是对物业服务企业内控管理提出了更高要求。不少企业直面经营管理中的薄弱环节，从“吃透政策、修炼内功”着手，通过调查摸底，测算企业税负情况，调研和规划营改增方案，预测营改增对企业未来发展的影响，提出应对措施和对策，组织从业人员参加营改增政策和纳税申报业务培训，梳理现有经营业务，分析收入支出类型，强化财税核算技能，以确保新旧税制顺利转换和平稳运行，设置相应的增值税核算科目，实行收入和成本价税分离，严格管控涉税流程，加强增值税申报和发票管理，编制增值率使用手册，健全企业增值税管理系统，夯实内部管理基础，修订内控管理制度，完善风险预警机制，构建制度更完善、决策更科学、执行更有力、管理更有效的增值税监管体系。

（二）打通抵扣环节，促进服务外包

物业管理行业纳入营改增试点，使得货物与劳务不统一的税制结构得到优化，原本保安保洁、房屋维修、绿化养护、公用设施设备运行维保等上游外包物业管理业务的专业公司进项税抵扣难矛盾得以化解，同时，也解决了产业链下游支付物业费行业的进项抵扣难题。营改增还推动了物业服务外包业务发展。在营业税制下，物业服务外包需征收营业税，且不能抵扣，加重了企业负担，减弱了企业将服务外包的积极性。营改增后，服务外包业务缴纳的增值税可以抵扣，有利于企业降本减负。因此，物业管理行业营改增，对增加抵扣环节，推进服务外包业务发展，增强企业经济发展活力，加快行业结构调整、产业升级和转型发展有着重要的推动作用。

（三）消除重复征税，降低企业负担

全面推行营改增，为物业服务企业提供了更多的降税减负机会。小规模物业服务企业税率下降受益明显。年营业收入低于500万元的小规模企业，由营业税率5%改为增值税适用征收率3%，实际征收率为2.91%，税率减少2.09%，减负比率高达41.75%，对处于微利乃至亏损状态的小规模企业的生存发展影响较大。年营业收入高于500万元的一般纳税人企业，由营业税率5%改为增值税适用税率6%，实际税率为5.66%，较之征收营业税时税率高出0.66%，税负增加13.21%。考虑到物业服务企业设备采购、场地租赁、固定资产、办公用品等进项税额可抵扣，再加上支付给保洁保安、绿化养护、房屋维修、设施设备维保等专业分包公司的费用也可作为进项税额抵扣，企业税负总体上会有下降或基本持平。有家年经营收入1亿元的物业服务企业，可抵扣项目中能耗占10%，外包劳务占70%，可用于抵扣的金额在8000万元左右。如能抵扣成功，企业税负估计可下降2%左右。

（四）促使行业减税，助推企业转型

营改增后，物业管理行业总体税负有所下降或基本持平，但由于企业的服务对象、收费方式、成本结构、发展规模等不尽相同，会出现有的企业税负降低、有的企业税负增加的状况，但总体来说，应该是减税企业数量多、规模大，行业税负呈减多、增少的净减税趋势。按照国家“确保所有行业税负只减不增”的要求，部分短期内出现的税收不降反增的企业，可享受营改增带来的政策“红利”。当然，随着营改增政策的完善和抵扣链条的延伸，企业税负增加的情况会得到改善。更为重要的是，物业管理行业营改增有助于通过优化税制结构为企业减负，助推企业转型升级，为深化行业结构调整和加快现代服务业发展提供支持。

二、物业管理行业营改增试点难点研究

物业管理行业营改增成效初显，总体税负有所下降，呈现结构性减税。但部分物业服务企业也碰到了抵扣项目有限、消费服务偏多、减税效果有限等方面的困难和问题，这是物业管理行业营改增迫切需要解决的难题。

（一）人工成本较高，抵扣项目较少

物业管理行业实行营改增，虽然企业材料设备采购、服务外包业务等可作为进项税额抵扣，但作为劳动密集型行业的物业管理，主要成本是人工、房屋租金和物业管理费，特别是人工成本占比较大，实际可抵扣项目较少，致使部分企业税负不降反增。据上海市物业管理行业协会统计，2015年，全行业人工成本已占到企业经营成本的75%左右，而人工成本不能产生进项税额。其他诸如公共区域水能耗、从小规模纳税人处购进材料等也无法抵扣进项税额。因此，人工成本较高，可抵扣项目比重过低，令不少物业服务企业税负增加，导致原本微利或亏损的企业税收负担加重。

（二）取消水电代收，企业税负增加

物业管理行业收费主要分为两类，一类是提供经营服务收取的服务费，另一类是通过代收代缴服务获取的差价。提供经营服务收取服务费，应按营业收入全额征收增值税，而对于水电服务费等代收代缴业务，征营业税时按收支差额征税，营改增后并未延续差额征税政策。目前，经纪代理服务已不包含物业服务企业的代收代缴行为，水电费代收代缴由征营业税时的适用税率5%改为征增值税时得13%、17%。物业服务企业只能按销售税率开具增值税专用发票，但由于小规模企业只能开具增值税普通发票，物业服务企业无法抵扣进项税额。物业服务企业不仅无偿代收代缴水费，而且还要承担高额税收，明显不合理。以自来水为例，自来水公司销售自来水按简易办法依照3%征收率征收增值税，物业服务企业转售时要按13%的税率缴纳增值税。由于物业服务企业进项税率为3%，出项税率为13%，物业服务企业为此要承担10%的税率差，还不包养护、人工等成本支出，增加了企业税负。

（三）消费服务偏多，减税效果有限

物业管理行业服务对象可分为住宅和非住宅两类：住宅类以提供个人服务为主，可归为消费性服务；非住宅类则为企业经营提供服务，可归为生产性服务。由于物业管理行业消费性服务比重占据六成以上，税率也由征营业税时的5%改成征增值税适用税率6%，加上消费性服务进项抵扣少，虽然总体减税，但相对于生产性服务业，减税效果有限。水电费代收代缴由征营业税时的适用税率15%改为征增值税时的3%和17%，电梯维保服务、停车场临时停车费由征营业税下的5%改为征增值税适用税率11%。同样以销售自来水为例，自来水公司实行简易计税办法征收，开具3%的增值税普通发票。物业服务企业取得发票，不能抵扣进项税额，而且代售自来水的税率为13%，物业服务企业凭空增加一笔税负。部分企业由于无法实现进项税抵扣，又缺乏其他可抵扣项目，没有形成上下游之间的抵扣链条，面临短期内税负不降反增的困境。

（四）收费全额增收，税收压力较大

按现行增值税制度，税务部门均对物业服务企业全额征收增值税。车辆停放费、租赁费、代办性服务费、特约性服务费、公共收益性经营收入等代收代缴服务，应将外包支出和代收代缴费用从物业服务资金收入中扣减，将剩余的服务收入作为征税依据，而现行税制对服务收入实行全额征税，增加了企业的税收压力，不少物业服务企业陷入亏损。浦东一家物业服务企业以酬金制形式管理住宅小区，全年代收物业服务费936.9万元，业委会支付企业70万元酬金。按理说，税务部门应对物业增值部分即业委会支付给物业服务企业的酬金征税。可现行税制却要对物业服务企业的1006.9万元收入征收增值税。物业服务企业为此要多缴增值税53.03万元。酬金制下物业服务企业一般仅收取10%的物业费作为酬金，而税务部门要按100%的物业收费征税，无疑加重了企业税收负担。

（五）抵扣项目不足，税率有所提高

物业管理行业原按5%的税率征税营业税，营改增后一般纳税人按名义税率6%、实际税率5.66%缴税，税负增加13.21%。由于物业管理服务企业主要成本为人工费、房屋租金和物业管理费，抵扣项目原本就不多，再加上公共区域水能耗、承接政府大中小修工程、水电费代收代缴、企业更名遇到问题、外包劳务部分企业不能开具增值税专票等无法抵扣的情况，进项税额抵扣严重不足。物业服务企业人工成本占经营成本78%，而这部分成本按目前政策无法抵扣进项税额。部分企业因无法实现进项税额抵扣，又缺乏其他可抵扣项目，没有形成上下游之间的抵扣链条，使得这些企业营改增遭遇抵扣难题，税负不降反增。

三、完善物业管理行业营改增路径研究

面对部分物业服务企业税负增加的现状，要从战略高度思考行业长远发展，提出完善物业管理行业营改增路径。

（一）出台配套措施，降低企业税负

针对人工成本比较大、可抵扣项目比重过低、部分企业税负加重等困难和问题，政府主管部门要尽快完善试点政策及相关配套措施，出台具体可行的操作办法，解决物业服务企业税负不降反增问题。要根据物业管理行业特点，对支付给保洁保安、绿化养护、设备设施维保等专业分包公司的费用，具有代收代缴性质的水电服务费用，从税收政策上给予适当优惠。住建委、税务、水电等部门应当协调物业服务企业水电费代收代缴户名变更难题。要研究解决上海市地税局有关免征公房租金、暂免征收售后公房物业费收入税收等政策的连续性问题，适当降低营改增财政专项补助门槛，以减轻物业服务企业的经济负担。

（二）住宅物业按照消费服务征税

我国服务业可分为生产性服务业和消费性服务业。生产性服务业由于处于生产经营中间环节，营改增有利于产业链抵扣，原则上按一般纳税人征税；而消费性服务业是为消费者提供服务，无需通过营改增来形成产业链抵扣，原则上可实行类似于小规模纳税人的简易征收办法。物业管理行业属于生产性和生活性交叉混合服务业，建议将非住宅类、住宅类物业管理分别纳入生产性服务业和消费性服务业，实施区别税收政策。对非住宅类、住宅类中的中高档商品房，可按现行营改增政策分为一般纳税人和小规模纳税人。而对住宅类中从事保障房和直管售后公房管理的物业服务企业，考虑到这些企业经营状况不佳、与民生密切相关，可不再区分一般纳税人和小规模纳税人，统一按简易计税方法适用税率3%征税。

（三）保留特定服务税收减免政策

物业管理行业作为准公共性服务行业，其性质决定了它的经营宗旨是“服务社会、保本微利”。政府主管部门要加大对物业管理行业的财政投入和政策扶持力度。保留营业税时对物业服务企业部分收入采取的税收优惠政策，以保证物业服务企业正常经营，继续实行老旧住宅小区财政补贴，对财政补贴产生的税收、政府购买物业服务成果支付给企业的资金实施增值税减免，以避免出现物业服务行业营改增后企业经营亏损增加、税负加重的局面。

（四）代收代缴费用实施区别对待

物业管理行业收费可以分为两类，一类是提供经营服务收取的费用，另一类则是通过代收代缴费用收取的代理服务费。由于两类服务性质不同，增值税征收也应有所区别。提供经营服务收取的费用，应按营业收入全额征收增值税，而对于代收代缴费用，应按收入全额计算增值税。由于大量小规模企业存在，无法对进项税进行抵扣，所以应区分两种情况：对一般纳税人代收代缴费用，按代收全额计算增值税；对小规模企业，按代收代缴收支差额征收增值税。代收代缴费用包括商品住宅水电等能耗费用，以全部收入扣除物业服务企业管理的相应公用部位、设备设施所耗用电费、水费（凭发票）后的余额为计税营业额；代收水、电、燃气等费用，以向业主收取的全部费用扣除实际支付给收费单位的费用（不包括企业自身应负担的相关费用）后的余额为计税营业额。同时，对按简易征收方式征税的企业，允许将物业服务企业支付给小区保洁保安、绿化养护、设施设备维保等专业公司的费用从收入中扣除后，再计算增值税。

（五）对酬金制收费试行差额征税

现行物业管理收费主要有包干制和酬金两种形式，在酬金制下由物业服务企业从管理费中提取一定的比例或金额作为酬金，其余部分由业主自行用于相关费用支出，盈亏由业主自行负责。按现行增值税制，税务部门全额征收增值税，即按收取的全部物业管理费征税，而不是按酬金部分实施差额征税，加重了物业服务企业的税收负担。因而对采用酬金制收费模式的项目，要扣除具有代管代付性质的物业管理费，仅对支付给企业的酬金部分征税。一是对企业开设单独账户存放业委会资金的代管行为，不再征收增值税。二是若业委会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业委会开具发票，则对物业服务企业从代管资金账户代付劳务价款的行为不征收增值税。

（六）研究保障住房配套税收政策

保障性住房物业管理具有鲜明的保障特征，要求从事公共租赁房、廉租住房、经济适用房、动迁配套商品房物业管理的企业，必须承担更多的政府职能和社会责任，这是促进社会和谐稳定的需要。所以，实施物业管理行业营改增，可参照直管售后公房物业税收优惠政策，对保障房物业实行税收减免。政府主管部门要制定相关配套政策，明确从事保障房物业管理的企业不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的项目。对保障房物业管理企业，按简易计税方法适用税率3%征税，免征保障房物业租金和管理费收入增值税。试行将政府财政补贴范围扩大至保障性住房，对政府购买物业服务成果支付给企业的资金以及经营性房屋出租所得减免增值税，以促进保障房物业管理的良性循环。

（七）降低企业财政专项补助门槛

从2012年实施营改增试点以来，全国各个省市陆续出台了财政扶持政策。2012年，上海对3000家试点企业提供了10亿元的财政扶持资金；2013年，北京市审核下达过渡性财政扶持资金1.23亿元，涉及314家税负上升企业。但各地申请财政扶持资金的标准差异较大。在上海，要求试点企业税负每季度累计超过3万元；在广东，试点企业月平均税负必须增加1万元以上；在深圳，试点企业实际税负月增加额须在5000元以上。但这些政策对以中小企业居多、经营状况不佳的物业管理行业而言有失公允，它意味着税负累计低于3万元、月平均税负增加低于1万元、实际税负月增加额低于5000元的物业服务企业，可能错失享受过渡性财政扶持政策的机会。为此，要研究物业管理行业营改增相关配套政策和措施，按照“行业总体税负不增，基本消除重复征税”的增值税改革原则，根据“核定企业基准税负、增负部分财政适当补助”的要求，适当降低营改增试点过渡性财政专项补助门槛，以扶持营改增税负增加的试点企业。以不增加物业服务企业税负为标准，对税负加重的物业管理企业，实行税负增加多少、补助多少的财政支持。对按照新税制规定缴纳的增值税与按老规定所缴营业税持平的企业，可采取增值税先征后返或全额征收、减半返还的过渡优惠措施。由符合条件的企业提出增值税返还申请，经财税部门核实审查后返还，以激发中小微物业服务企业的发展活力，确保物业管理行业营改增后税负只减不增。

（作者单位：上海市浦东房地产集团研究［信息］室）