供给侧改革的房地产去库存措施

2016-11-18唐黎标

上海房地 2016年10期

文/唐黎标

供给侧改革的房地产去库存措施

文/唐黎标

房地产业在我国当前经济发展中占据着重要地位，对上下游相关产业（如金融保险、建筑业、家具家电行业等）拉动作用明显。但近几年来，政策放宽以及投资商判断失误造成盲目投资建设，住宅供应骤增，而房价上涨过高使得一般人难以购买，最终导致商品房待售面积不断增多，库存加大，房地产市场供需失衡。长此以往，越来越多的烂尾楼现象极易破坏社会稳定，不利于房地产业的升级和经济发展。国家采取了一系列去库存措施，但供给侧涉及较少，因此必须对供给侧进行改革，缓解住房市场供需失衡矛盾。

一、各级政府加强监督，予以科学引导

（一）加大监督力度，控制开发供地

2011年之前，国内住房总量较少，房地产业呈现出供不应求的状态，难以满足消费者的购买需求。相应的商品房待售面积甚至出现负增长，而房价也一再飙升。2011年，大部分城镇已经符合我国小康生活的住宅标准，同时银行信贷政策宽松，开发商盲目投资建设，导致商品房总量暴增。随着国家房地产政策的紧缩，在一、二线城市采取限购政策，迫使开发商进军三、四线城市，而这些地区市场容量有限，导致今天的商品住房库存过剩局面。

过去几年，政府实施了一系列政策如降低税费，但效果不佳，导致库存边去边增。究其原因，在于各级政府缺乏健全严谨的城市用地管理制度，某些地方政府滥用权力，为了创造政绩，提高当地财政收入，对开发商的盲目开发睁一只眼闭一只眼。另外，由于对房地产市场调研不足，了解不深，许多措施都缺乏可行性，以致过度依赖土地财政。所以，政府应完善房地产业管理，确保城市土地得到合理应用。相关部门须做好本职工作，深入调查分析，制定可行的开发计划和方案。为防止地方政府滥用权力，上级政府应当加大监督力度，与上级人大一同对下级政府实行监督。采取高库存问责机制，若某地方高库存问题依旧难以解决，须追究领导责任，树立上级政府的权威，严格限制房地产开发供地。对于已经获得土地但还未开始开发建设的房地产商，必要时可动用强制手段赎回土地。

（二）正确判断形势，合理调控规划

要想促进房地产业稳定发展，必须掌握全面信息，对全国城镇居住状况和城市土地利用现状有全面客观的了解。上世纪80年代，国家完成了首次住房普查，根据调查结果，调整住房制度，科学规划城镇建设，取得了良好的效果。但如今我国经济迅速发展，城镇生活水平早已发生了翻天覆地的变化，所以政府有必要利用现代调查手段，对国内的存量房屋资源现状、土地开发利用情况展开调查，获取精确的数据，建立数据库。只有如此，方能预测未来消费者的需求，调整供给结构。

另外，政府应当发挥自身的宏观调控和引导职能。很多房地产商缺乏长远眼光，为了眼前利益盲目开发，特别是在三、四线城市，对当地的经济水平判断失误，以致难以获利，还造成了房地产业发展的无序和混乱。因此，各级政府要把去库存当作重点工作，科学分析当地的经济发展形势，实行全过程跟踪监管，制定严谨的规划，若要开发项目，需经政府批准。

二、完善住房政策制度，充分挖掘市场

（一）完善政策法规，中央协调地方

作为我国经济的支柱产业，房地产业的作用和现实意义毋庸置疑，但正如前面所述，缺失长期有效的政策，是造成一些城市商品住房库存过高的主要原因之一。为此，政府应在政策法规上予以调整，结合现状制定可行的政策，并将其彻底落实。政策既要有长期的，又要有短期的，两者结合灵活使用。因为全国各地经济水平不一，房地产市场具有明显的分散性和地方性，所以中央政府很难让一个政策来适用所有地区，政策制定越细，反而更容易扭曲地方市场。这就要求中央和地方相协调，从整体原则和要求上进行规定，至于细节则需要各地政府根据当地实际情况采取相应的对策。同时，应当防止上下级政策发生冲突。

解决去库存问题并不容易，还需合理控制风险底线。我们应当吸取美国几年前将房产首付降至零的教训，控制好风险底线，以免重蹈覆辙，比如首付20%。三、四线城市虽然有着大量空置房，但下降空间有限，而一、二线城市的金融风险更为严重，有必要采取更可靠的方法和工具开展金融压力测试。

（二）深入调查市场，提升供给创新

要想保证政策的可行性和科学性，在当前市场环境下，必须对市场进行深入调查。目前，国内很多地方政府对土地财政依赖较为严重，一旦市场回暖，便开始大规模供地，实际供地与市场需求严重脱节。地方政府在城市用地管理过程中，要结合市场调查，建立起相适应的供地机制，提高供地效率。

除了各级政府的引导和调控，还可以从市场的角度入手研究。现阶段，随着消费者生活水平提升，对购房要求也在提高，除了基本的实用性，通常还会考虑其他诸多因素，比如周围交通是否便利、医疗条件如何、教育环境如何，等等。这些因素都会影响到消费者的购房心理和购房决策，因此，要展开大数据调查，重新定位目标人群，把握消费者的购买心理。应打造优秀的房产品牌，利用品牌效应吸引消费者。国内很多城市在去库存过程中，都采取这一对策，取得了良好的效果。比如2016年元旦期间，杭州楼市取得了1096套成交量的佳绩。可见，研究市场和消费者，在市场供给方面有所创新，也是去库存的一个新方向。

三、寻找新的解决思路，促进多方合作

（一）多个行业合作

房地产业涉及多个行业领域，并非纯粹的政府调控、政策引导，或者房地产商降低房价，就能解决楼市的问题。金融机构是多数房地产商的资金来源，它也受政策影响。随着政策的调整，房地产业被限制，银行等金融机构可能不愿意再为中小房企提供贷款，以致大量烂尾楼出现。对于房地产商而言，一方面要实时了解国家出台的房地产政策，遵循经济发展规律，分析行业未来发展趋势，另一方面要和金融机构保持良好的合作关系，保证有充足的资金来源，可采取风险共担、利益出让等方式，吸引金融机构与之合作，使得企业能够在市场中存活。而房地产企业自身也要遵守法律法规，提高自身信誉，通过合法正当的渠道不断扩大规模，提升自身实力，禁止出现漏税偷税等现象。随着去库存的深入，必然会出现房地产企业债务增加、投资率下滑等现象，为解决这些问题，可适当开拓新的投资渠道。

（二）农民的市民化

我国的城镇化建设尚处于起步阶段，农村人口依然占多数。近年来，农村进城务工者数量越来越多，但这并不意味着他们已经成为城市市民，他们依然是农民，离实现市民化还有一段距离。而要想实现市民化，除了户口制度、教育环境的改善，农民还需具有购房能力。如果在城市连住房需求都无法满足，谈何市民化？城市周边的农民生活较为宽裕，一般也无须进城买房。需考虑的是从经济落后地区到经济发达城市打工的农民，这些城市的房价往往较高。他们若去三、四线城市，就业机会少、工资少，同样也难以购房。所以政府可以从房价高的三、四线城市着手，将空置房购买下来，降低价格，鼓励农民购买。当然，即便如此，稳定的就业和收入对农民来说也极为重要，从这一角度分析，若能够在立法上保护租房者，出台更好的政策，农民便会自愿进城租房或购房，进而实现市民化。

（三）“互联网+”思路

当前，互联网非常普及，在各个领域都有着广泛应用，“互联网+”思路也开始在诸多行业中得到应用。房地产业作为实体产业，与互联网也有着密切关系，在信息化时代，必须更新理念。比如运用互联网信息技术，对市场和消费者人群进行分析研究，在房产供给方面尽量做到公开透明。

四、解决保障房的难题，提高住房质量

（一）创新供给模式，适度减少保障房

我国“十二五”计划建设3600万套保障房，但最终结果却是高达3890万套。从最初的目的考虑，建保障房是为低收入者提供便利和优惠，实际上也确实起到了很大的作用。不过，我们同时也应该认识到，保障房供给过剩现象愈发明显，不利于房地产业的长久发展。所以在去库存的过程中，政府采取了一系列措施，今后还应加大力度，继续减少保障房的建设。对于某些地方，甚至应该停止保障房建设，地方政府要根据当地的经济水平，综合考虑当地居民的生存现状后，再动工修建保障房，并作为房地产开发的一部分，以免保障房和商品房都出现库存过高的情况。另外，政府也可以先回购商品房，将其作为保障房，在缓解商品房库存过高的同时，也为低收入者提供足够的保障房。还可探索新的解决思路，比如在农村推行宅基地置换城镇房的政策。

（二）提高住房质量，做好长期准备

政府相关部门要提高商品房交付的质量标准，包括小区内的配套设施要求，加强对施工环节质量的监管，全面建立开发商与施工企业诚信体系。要加快住宅区基础设施与配套设施的建设，公交、菜场、学校、社区医院等同步建设、同步交付，特别要重视优质教育资源的均等化，增强可居住性。组织开发商参加同行学习参观活动，提高市场定位能力、产品创新能力、质量监管能力、成本控制能力、市场营销能力等。

房地产去库存是一项长久的复杂工作，需要做好长期准备，在实践中不断探索前进，切忌急功近利。比如当前的烂尾楼现象，有人建议直接将其炸掉，该做法显然不可取。如果市场机制能够发挥作用，政府就不应过度干预；若地方政府能够解决，则无须中央过多的干涉；尽量做到平稳转型，而并非暴风骤雨式的改革。