住宅电子使用说明书信息服务平台的研究

黄冉，瞿富强

HUANG Ran，QU Fu-qiang

（南京工业大学土木工程学院）

(College of Civil Engineering，Nanjing Tech University)

住宅电子使用说明书信息服务平台的研究

黄冉，瞿富强

HUANG Ran，QU Fu-qiang

（南京工业大学土木工程学院）

(College of Civil Engineering，Nanjing Tech University)

目前大多数省市均使用建设主管部门发行的纸质版固定内容的住宅使用说明书，但随着建筑产业化和信息化的发展，其已经不能满足要求。论文首先分析典型省市住宅使用说明书的发行方式，总结其发行方式的最新趋势；其次提出健全完善住宅使用说明书发行方式的实现路径，认为建立住宅电子使用说明书信息服务平台能满足新时代的要求；最后提出从信息服务主体、信息服务客体、信息服务内容、信息服务平台、信息服务机制、支撑保障体系6个方面构建住宅电子使用说明书信息服务平台。

住宅使用说明书；发行方式；信息服务平台

小到电子产品，大到汽车，这些消费品在购买时均提供1本详尽的使用说明书，住宅作为1种大型消费品，也是大多数家庭的重要资产，更加需要使用阶段的专业指导[1]。对住宅的使用说明可以更好地向普通大众普及房屋的相关知识，使住宅得到良好的使用和维护，从而提高房屋的使用价值和社会价值[2]。

1998年我国建设部出台了《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称“98规定”）要求实行《住宅使用说明书》制度[3]，住宅使用说明书（Residential Manual）作为房地产开发企业在向购房人交付其销售的新建住宅时，提供的对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性质、标准等作出的说明，并提出使用注意事项的法律文件[4]。所以，目前使用说明书多是针对新建商品房，针对非商品房住宅等其他房屋类型的使用说明书业内还没有普及，国家对房屋转让和出租时住宅使用说明书的处理也没有具体规定[5]。

住宅使用说明书作为法律文件多数省份采用建设行政部门统一发行的纸质版示范文本，格式较为固定，其不能及时体现国家对住宅建筑的新要求，不利于建设行政部门对内容填写情况的监管，损害购房者的利益。随着建筑产业化和信息化的发展，不仅对住宅使用说明书的内容提出了新的要求，而且还需住宅使用说明书的发行方式做出新的变化。

1　国内典型省市住宅使用说明书的发行方式对比分析

1.1发行主体

通过国内典型省市住宅使用说明书发行主体的比较分析可知，国内典型省市住宅使用说明书发行主体主要有3种形式，如表1所示。

由表1所示，15个典型省市中有5个省市建设单位可根据项目实际情况和特点自行编制使用说明书；有3个省市建设单位可使用政府行政部门统一印制的使用说明书，也可由建设单位自行印制或编制。在5个可自行编制使用说明书的省份中，北京市是2011版、上海市是2013版、河北省是2013版、四川省是2012版，均为近几年的新版，而且北京市、上海市的规定作为政策的风向标，使用说明书由建设单位根据项目实际情况自行编制将会成为趋势。

1.2发行客体

住宅使用说明书发行的客体指住宅使用说明书的使用者和说明对象。

1.2.1住宅使用说明书的使用者

“98规定”要求房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供住宅使用说明书。而对住宅使用过程中存在的转让和出租的情况，2011年北京市使用说明书针对出让和出租制定了相关规定：买受人取得房屋所有权登记后转让该房屋的，应当将《房屋建筑使用说明书》一并移交给买让人；《房屋建筑使用说明书》应当作为房屋租赁合同的附件，由出租人提供给承租人。2013年上海市针对房屋买卖，要求出让人向买受人提供使用说明书。

未来住宅使用说明书应向购买者、买受人、承租人均提供住宅使用说明书：(1)建设单位在向用户交付新建住宅时，需及时向用户提供“两书”；(2)房屋买卖时，由出让人向买受人提供；(3)房屋出租时，“两书”作为房屋租赁合同的附件，由出租人向承租人提供。

1.2.2住宅使用说明书的说明对象

“98规定”中第2条：本规定适用于房地产开发企业出售的商品住宅，大部分典型省市也遵循上述规定，说明对象为商品住宅。

随着国家保障性安居工程推进，商业、工业、旅游、养老地产等非住宅商品房的发展，为了满足对上述房屋类型的说明，北京市房屋建筑使用说明书（2011版）、上海市新建住宅使用说明书（2013版）、重庆市新建商品房屋使用说明书（2012版）、四川省房屋使用说明书（2012版）对说明对象进行扩展，如表2所示。

表2　典型省市使用说明书的说明对象对比分析

表3　房屋类型

房屋类型按照居住功能可分为住宅和非住宅，房屋类型按照商品的属性还可分为商品房和非商品房，还可将这两项进行细分为：住宅-商品房、住宅-非商品房、非住宅-商品房和非住宅-非商品房4种，具体内容如表3所示。目前江苏省仅对住宅-商品房和非住宅-商品房实行使用说明书制度，上海市则对住宅-商品房和住宅-非商品房均实行使用说明书制度，北京市对非住宅-非商品房也要求实行使用说明书制度。

住宅使用说明书适用房屋类型应包括所有住宅，住宅包含商品住房和保障性安居工程等，保障性安居工程包括保障性住房和棚户区改造安置房等，其中保障性住房包括公共租赁住房、共有产权住房、经济适用住房。

1.3发行载体

绝大部分省市采用建设行政部门示范文本或者房产企业自行编制的纸质版本，一方面，购房者容易丢失不利于维权；另一方面，目前国家和省对房屋建筑在节能减排、转型升级和产业现代化及绿色发展方面的新情况、新变化、新要求，房屋的类型和功能更趋向于个性化，对住宅使用说明书差异化和适用性提出更高的要求，纸质版本的“两书”已经不能满足这些要求。

通过对典型省市房屋《使用说明书》的比较分析，住宅使用说明书的趋势是政府建设行政主管部门提供示范文本的电子版，建设单位结合项目的情况制定项目化的电子版或纸质版，建设行政主管部门监制或实行备案制度。建设行政主管部门还可搭建住宅使用说明书的信息服务平台，建设单位可在信息服务平台上上传信息，建设行政主管部门可通过信息服务平台进行监管，购房者可通过网站、二维码或手机APP应用软件查阅。

2　健全完善住宅使用说明书发行方式的实现路径

2.1普适型住宅电子使用说明书

随着国家成品住房逐渐推广、装配式等新型建造方式的实施，房屋使用功能将更加多样化，固定格式的纸质版使用说明书已不能满足要求，可借鉴新西兰Homestar™的做法，建设主管部门提供普适性的住宅电子使用说明书供建设单位下载并填写后交于购房者手中，普适型住宅电子使用说明书能够更好地介绍房屋使用功能，并向普通大众使用者普及建筑方面的知识。

2.2项目化住宅电子使用说明书

普适性的住宅电子使用说明书比固定格式的纸质版可承载更多信息，但不能对各个住宅的具体情况进行针对性介绍，不能向使用者提供个性化服务，建议采用美国哈佛大学（Harvard University）对于东北大楼（Northwest Building）撰写的使用说明书的方法，建设单位根据具体项目的特点对使用说明书项目化，对住宅进行详细介绍。

2.3项目化住宅电子使用说明书+信息服务平台

项目化住宅电子使用说明书彻底解决了使用说明书内容的问题，但项目化电子使用说明书需要建设单位主持编制，不同建设单位编制的详细程度也有差别，不利于政府部门及时监管。建议搭建“住宅电子使用说明书信息服务平台”，不仅方便建设单位编制、监管部门监管和使用者查询信息，而且还可借鉴日本的做法在房屋信息服务平台中将房屋施工中关键环节的照片上传至平台中[6]，让使用者更多地了解房屋建设的全过程，让施工过程更透明，增强了房屋使用者对施工队伍的了解，约束建设单位和施工单位行为。

他的身体直直下落，落了近一丈的距离，腰间绳索便已到了尽头。那绳索的末端在他腰间缠着死结，这一坠之力，险些将他的肋骨勒断，他疼得发出一声惨哼，但总算停住了身体。

图1　住宅电子使用说明书信息服务平台框架设计图

3　住宅电子使用说明书信息服务平台的构建

住宅电子使用说明书信息服务平台（以下简称“信息服务平台”）是基于互联网技术为建设工程使用阶段增值的重要管理工具，信息服务平台可以从信息服务主体（信息提供者）、信息服务客体（信息接收者）、信息服务内容（服务内容）、信息服务平台（传播渠道）、信息服务机制（信息传播模式）、支撑保障体系6个方面建立，如图1所示。

3.1信息服务主客体

信息服务的主体（信息提供者）是建设单位，建设单位按照信息服务平台填写说明，根据项目实际情况编制项目化使用说明书，信息服务平台提供个性化服务的拓展功能，可以体现建设单位特色，好的商品说明书能成为一种辅助的市场营销方式，激发消费者的购买并满意使用该商品，对商品的品牌形象塑造起到至关重要的作用[7]。

信息服务的客体为住宅的使用者，包括购买人、买受人、承租人，住宅的实际使用者都可以通过二维码、微信公众号、网站或APP应用软件查阅本套住宅使用说明信息。

3.2信息服务内容

信息服务内容为项目化住宅电子使用说明书的内容，也可根据建设单位要求进行拓展。住宅电子使用说明书内容包括：基本信息、基本设置、建筑绿色技术措施、注意事项和附图5个部分，如图2所示。

图2　住宅电子使用说明书信息服务平台-信息服务内容

基本信息。主要对小区和楼栋整体信息进行介绍，如项目名称、房屋坐落、绿色建筑等级、竣工备案时间、主要参建单位等。

基本设置、注意事项和附图。参照《建筑工程施工质量统一验收标准》（GB 50300—2013），运用WBS分解技术将单位工程分解为地基与基础、主体结构、建筑装修、建筑给排水、建筑电气、采暖空调及通风系统、智能建筑、电梯、其他等分部工程，对住户关心的、与日常使用息息相关的分项工程构造内容、正常使用与装修改造注意事项、附图进行详细介绍。

绿色建筑技术措施。参照《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378—2014），按照不同功能将其分为节能技术、节地技术、节水技术、节材技术、空气环境质量、其他等6个部分。

3.3住宅电子使用说明书信息服务平台的建立与实现

信息服务平台是将信息服务的主体和客体紧密联系在一起的纽带，因此，高效、快捷的信息服务平台是住宅使用说明书信息服务的前提。信息服务平台建设的核心是信息服务内容，信息编码是将住宅使用说明书内容信息化的重要手段，服务内容信息的流向是信息服务平台功能实现的关键。

3.3.1信息编码

信息编码（Information Coding）是为了方便信息的存储、检索和使用，在进行信息处理时赋予信息元素以代码的过程，即用不同的代码与各种信息中的基本单位组成部分建立一一对应的关系[8]。信息服务平台中有两个重要的信息编码体系：住宅使用说明书编码和住宅使用说书内容编码。

住宅使用说明书编码，是代表和查询本套住宅使用说明书的唯一编码。住宅使用说明书编码由6个部分（6段）组成，其中第4段有6个字符，第6段有4个字符，如图3所示。1个住宅使用说明书编码由18个字符组成：(1)省级编码2个字符，如01代表北京市、02代表上海市等；(2)市级编码2个字符，如01可代表各个省会城市；(3)县区级2个字符；(4)项目编号6个字符，代表本项目在县（区）内的编号；(5)楼栋号2个字符，如03代表3#楼；(6)门牌号4个字符，如1208代表12层08号住宅。

住宅使用说明书内容编码，代码与住宅使用说明书基本内容一一对应的关系，是将住宅使用说明书内容信息化的重要手段。内容编码宜分二～三级并附带必要说明，以基本设置为例，编码具体思路：一级编码由5部分组成并用字母进行编码，如A代表基本信息、B代表基本设置；二三级按照信息服务内容用数字进行编码分类，如B01代表地基与基础；B0203代表外墙。

3.3.2信息流

信息从信源经过信道到达新宿的传递过程，便形成了信息流，包括信息的收集、传递、处理、储存、检索、分析等渠道和过程。信息的传递和共享实现了信息的价值[9]。服务内容信息的流向是信息服务平台功能实现的关键，如图4所示，信息服务平台的信息流是：

1）建设单位-信息服务平台-使用者。建设单位针对项目实际情况按照住宅电子使用说明书填写说明进行填写，经信息服务平台审核通过后，系统经过处理和存储自动生成唯一编号的住宅使用说明书电子版和包含查询信息的二维码，使用者可以通过二维码、微信公众号、网站、APP等方式查询，也可将二维码贴在户内方便自己和其他用户查询使用。

图3　住宅使用说明书编码

表4　住宅电子使用说明书内容编码示例-B基本设置

图4　住宅电子使用说明书信息服务平台-信息流

2）使用者-信息服务平台-建设单位-信息服务平台-使用者。使用者在使用过程中发现住宅使用说明书信息与实际不符或信息不完整，可在信息服务平台中进行反馈或投诉，经信息服务平台审核通过后要求建设单位修改或完善，并在系统中增加该建设单位不良记录，作为其《住宅使用说明书》实行情况的依据。

3）使用者1-信息服务平台-使用者2。使用者正常装修后，将住宅的更改信息更新至信息服务平台使用者拓展项，更改的信息不影响之前使用说明书的内容，方便其他使用者了解住宅的变动情况。

3.4信息服务机制和支撑保障体系

住宅使用说明书具有法律效力，建议采用政府主导的信息服务机制，由建设主管部门建立信息服务平台，使用必要的行政手段推进信息服务平台的使用率，发挥信息服务平台的作用。

建立完善信息服务制度能有效保障信息服务体系建设。一是在信息服务平台运行方面，需建立网络安全和设备管理等制度以保障网络畅通，为规范运转有序，提升服务水平，应制定相应的操作规程以保障平台规范化、标准化运行，从而进一步提升服务效率。二是在信息服务内容建设方面，根据国家和省对住宅使用说明书的新要求，阶段性对服务内容进行更新。三是在信息服务主体管理方面，应建立业务培训、工作考评和责任追究制度以保障信息服务主体的服务水平。

4　结语

本文基于对典型省市住宅使用说明书发行方式的分析，认为对所有住宅发放由建筑单位编制的项目化电子使用说明书将成为今后的趋势。借助电子信息化手段，建立信息服务平台将建设单位和使用者紧密联系在一起，切实发挥住宅使用说明书在正常使用和装修改造时的作用，势在必行。

[1] 江涛,刘林.住宅应有使用说明书[J].合作经济与科技,2001(4):32.

[2] 钱明生.建立与完善《住宅商品房住宅使用说明书》的建议[J].中国房地产金融,2002(1):38-39.

[3] 关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知[J].中华人民共和国国务院公报,1998(14):603-606.

[4] JGJ/T 30—2015房地产业基本术语标准[S].

[5] 刘振华.购房者的权利救济研究[D].成都:西南政法大学,2011.

[6] 丁倩.关于北京市《商品住宅使用说明书》编制的研究[D].北京:北京建筑工程学院,2008.

[7] 唐余俊,王军元.商品说明书语言[M].北京:汉语大词典出版社,2006.

[8] 李怀林,余八一.新型信息管理系统构建 [M].北京:经济日报出版社,2006.

[9] 秦胜君.复杂适应信息系统体系结构的研究与应用[D].大连:大连海事大学,2011.

Research on the Electronic Residential Manual Information Service Platform

Most provinces use a paper version of the fixed content Residential Manual by the building department issued, With the development of construction industry and information technology, it not meet the requirements now. First, this paper analyzes typical provinces issue mode of Residential Manual, which summarizes the latest trends. Then, this paper proposes the implementation path of Residential Manual issue mode, and that the establishment of electronic residential manual information service platform to meet the requirements. Finally, this paper propose the construction of electronic residential manual information service platform consists of the information providers, the information objectors, the content, the information service platform, the information service mechanism, and the support security system.

residential manual; issue mode; information service platform