因城施策让房地产回归本性

王哲

新政对投机、投资性购房形成精准打击，效果初步显现。专家认为，这传递了管理层调控房价的决心，亦是“以时间换空间”，在控制需求的同时增加保障房供应，从而促进房地产市场供需平衡。

去年以来，中国房地产市场这场大戏风云激荡，在2016年最后一个公众假期里达到了高潮。

7天，19城。国庆节期间，国内19个城市——北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州密集出台房地产调控政策。这份涵盖一二三线城市的调控名单，预示着紧缩调控政策的飓风再度席卷楼市。尤其是首都北京，击出了这轮调控中力度最重的一拳。原本就执行全国最严格限购政策的北京，又将购房的首付比例提高了5%至20%，大力为楼市减杠杆、降需求。同时，又在土地政策上祭出三记重剑：“新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上”“限地价竞房价”“增加自住房供应”，力求增加中小户型、中低总价的商品房供给。

新政对投机、投资性购房形成精准打击，效果初步显现。专家认为，这传递了管理层调控房价的决心，亦是“以时间换空间”，在控制需求的同时增加保障房供应，从而促进房地产市场供需平衡。

购房者心态面面观

“十一假期回老家呆了一周，回来发现自己买不了房了。”在南京一家高科技企业担任高管的陈先生原先准备投资买房，国庆节之前他在南京某商品房售楼处看中了一套150平方米的三居室，但节后准备去签合同时却发现因已有两次房贷记录，无法再贷款。而这套房总房款大大超出了自己的承受能力，如果要买的话，就要卖掉现在住的房子，所以只能放弃。按照国家相关部委9月29日出台的楼市“二次调控”措施，差别化信贷政策进一步加码。与以往“留有余地”的信贷政策执行不同，此次银行收紧银根可谓“动真格”，新政明显将像陈先生这样的投资者挤出了市场。

新政对改善性刚需影响也很大。家住北京南五环外却在东北四环上班的李女士两个月前开始在北京望京、来广营等区域看二手房，准备购置一套离单位较近的二手房。“原来50%首付凑一凑还可以，新政一出，首付款涨到70%，根本没戏，只能放弃购买，或者考虑暂时不受新政影响的商住房了。”李女士对此很无奈。北京师范大学一位年轻的副教授告诉本刊记者，她刚工作的时候买了一套60多平方米的一居室商品房，现在成家有了孩子明显不够用，想换一套90平方米的两居室。但她发现这个愿望现在很难实现：在自己家同样地段至少要再添150万元，如果按照新政的贷款首付和利率要求，自己很难承受，只好放弃了换房计划。在上海一家投资公司工作的刘女士为了女儿上学打算，准备卖掉手上两套房子中的一套换购一套学区房，但“认房又认贷”的政策让她贷款无门，只能搁置了自己的想法。

在投资者动摇、改善需求受限的同时，对于纯刚需来说，新政的出台某种程度上缓解了由于此前房价跳涨带来的恐慌压力。高歌猛进的房价、业主动辄坐地起价，让在北京因准备结婚四处看房的周蔷一度焦头烂额，惶恐不已，“本来以为要一直涨下去，都快绝望了。新政出台明显是要赶走投资客、保护刚需，让我们重新看到了希望。”

“组合拳”下楼市冷却明显

随着新政的发力，北京、上海等此前房地产市场亢奋火热的城市迅速冷却，甚至“一夜入秋”，楼市开始回归久违的理性。事实上，从各地出台的细则来看，除了限贷外，还包括限购以及土地、税费、保障性住房等调控手段，形成“组合拳”。业内专家普遍认为，受新一轮调控政策强势出台的影响，楼市再度降温已成定局。市场接下来肯定会进入一个调整的窗口期，购房者会逐渐趋于冷静，市场不复之前的疯狂，交易量很难继续维持高位，价格的上涨推力也会减小，未来半年可能保持下行和低迷形态。

中原地产研究中心统计数据显示，国庆假期过后，调控政策力度较大的北京、深圳、南京、合肥、苏州等城市，成交量下调幅度接近50%。根据各城市的二手房报价统计，实施房地产调控新政的一二线城市二手房在“十一”假期之后的一周内，房价指数下调了10%。“降温将是大趋势，从国庆之后成交的房源来看，大户型非普通住宅的价格已经开始松动。”链家地产的一位负责人告诉记者，买卖双方依然在博弈过程中，与之前市场气氛相比，买卖双方的心态发生了根本性变化，购房人由恐慌转为观望，预计两成左右的购房者将延缓或取消购房计划；业主也由坐地涨价转为观望，部分业主已开始主动调低报价，以求快速成交套现。58同城、赶集网和安居客的调查报告预计，房价在一两个月后会明显松动。

亚豪机构市场总监郭毅指出，新政背景下，开发商需要对于客户购买能力进行重新甄选，因此纷纷延后开盘，此前“日光盘”现象短期内将不复存在。

“新政对于防范房价的过快上涨导致银行信贷风险过度累积起到了极其关键的作用。”一位股份制商业银行信贷部门负责人对本刊记者说，“对于消费者来说，现在可能并不是购房的好时机。”

安邦智库首席研究员陈功接受本刊记者采访时表示，从中央对此轮房地产调控的精神来看，有两点值得关注：一是区别化调控，“一市一策，因城施策”；二是局部调控，需要限制性调控的主要是房价涨得太快太猛的一二线城市，而对于三四城市还是要搞活，去库存是主要工作，而且要与城镇化结合起来。陈功认为，相对于过去一刀切式的调控，此次的区别化调控政策体现了更多的弹性。“中央的要求很有弹性，但地方的政策是否能跟上，能否准确体现中央的精神，还存在一定的挑战。”陈功说。

国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌在接受本刊记者采访时指出，中国房地产根本性、方向性、道路性的问题是，房地产要回归到以消费品为主导的市场，而不是投资市场。近期从中央到地方出台的一系列房地产调控政策，正是让房地产回归“消费品”属性的必然之路。