低收入群体中城中村改造模式点滴谈

秦岷

摘要：如今，“城中村”改造已经上升为城市化进程中必不可少的环节，而具体实施过程中，低收入群体面临的公共租赁房建设问题便成为了“城中村”改造中最大的瓶颈问题，故而在现有条件上有效整合城市资源，使之形成有关的低收入群体中城中村改造模式，其意义颇为重要。

关键词：低收入群体；城中村；改造模式

一、“城中村”改造与低收入群体公共租赁房建设面临的困境

（一）城中村改造现状

1.城中村的现状。“城中村”的盲目发展已经成为了严重的经济社会问题，加上其中低收入人口往往构成复杂，难以管理，以至于“城中村”往往成为治安状况堪忧的逋逃薮。

2.现有改造模式对其积极意义有所忽略。为数不少的研究都仅仅对“城中村”消极的一面加以“介绍”，而对城市发展过程中其积极作用缺乏认识。因为城市社保体系一般都不吸纳“城中村”的低收入群体，而农村住房政策又使得城中村原住民以此来作为保障自身生活的条件。换言之，长期欠缺的城市租房市场正好获得了“城中村”的弥补。

（二）城市公共租赁政策难以获得有效实施

1.房源紧张造成相应限制。除了历史遗留的存量房源之外，政府负责建设的增量房源尽管类属主要手段，但是其“建设资金缺口”却显得颇大，以至于政策选择不得不违背初衷。

2.融资受福利性质之限。公共租赁房的“薄利原则”造成了其资金难以快速回笼以形成良性循环；同时面对低收入群体的公共租赁房必然需要周期长、数额大的维修费用、建设资金之类；而且其“投资主体”——地方财政也面临很多困境。

二、以面对低收入群体为导向的“城中村”改造动因

（一）“城中村”改造方面

1.合法租赁经济。个体出租房“公共化”这一改造工程一方面可以保证原住民在此方面收益，另一方面又能在法律地位上改变村民个体出租性质，使之逐步“合法化”。

2.现有环境低成本改造。“城中村”的改造，使得“城中村”自身环境也可以获得低成本改造，其诸方面市政设施以及社会治安之类都可以纳入“城市一体化”这一内容中，改善“城中村”一系列层面的问题。

3.保留原有生活方式和文化。和先前改造模式相比，“城中村”的转变类属一种“原位重塑”，其可以很好地满足村民对村落的“归属感”，同时搬迁的无形损失也因此有所降低。

（二）低收入群体公共租赁房方面

1.可节约财政开支。公共租赁房的建设目标在于对低收入者住房需求予以满足，而“城中村”的“公共租赁化”改造则可有效优化整合城市资源。

2.可提高政府公信力。“住有所居”作为一种现代社会基本人权，而将“城中村”加以改造的活动既能够解决城市外来务工者的住房，有能够减少外来务工者“外溢”。

三、“城中村”改造模式特征

（一）物质空间

1.综合整治社区环境。其内容在于改建“城中村”综合环境，在杜绝随便搭建的同时开发一些临近主干道区域；重新规划市政设施，并对之加以“统一管理”；坚决拆除或改造违章建筑和安全隐患建筑、总体规划外建筑等；从层高上做文章，保证绿地和公共设施面积；将其中公共服务体系完整化和高效化等。以此来彻底改善“城中村”外在形象。

2.管理出租房源。将之和村内建筑明确划分，政府可聘请相应专家组成“评估小组”， 整体评估村内建筑情况，并以之为基础来对原有“城中村”出租屋加以取舍，以此来解决房源危机，同时统一建设公共租赁社区以面向低收入群体。充分体现其性质；同时完善配套设施，改善租赁模式下的“城中村”弊端。

3.租金标准的合理设定。适当参考廉租房情况，将之和商业赁租房在价格上“划清界限”。同时结算后资金缺口，也应归就业单位和政府分摊补贴。产权归政府所有的公租房所得租金收益则用于定期维护和更新公租房。

（二）人员安置

1.就地安置村民。在此方面可以将尚未被拆除的房屋产权保留给村民，从此将之算在城市住宅管理体系之中，被拆除者则加以货币或等值公租房补偿。

2.管理租住人口。因为公共租赁住房“过渡性”、“暂时性”明显，故而有必要按照人的具体情况来调整调整保障资源分配，借助于准入和退出机制的建立，促进循环利用资源并保证分配。为此，需要建立相应的档案制度。

3.安置特殊困难群体。对于无力改善经济环境者，应按照社会经济发展情况对之做出补贴或者划出零租金或极少租金的部分住房给予之安置。

（三）资金筹集

1.拓宽资金筹集渠道。在此方面，城市政府有必要对公共租赁房资金方面的年度预算予以编制，并拨出专款用于此方面建设；同时在税赋、贷款等方面提供政策优惠。除传统集资渠道外，还可以以“宅基地入股”等办法解决用地问题。

2.严格资金监管。相关部门应严格会计核算、健全账簿设置、加强财务管理，设置专户专账以处理各类专项涉及到的资金以便单独核算。

（四）政策支持

1.保障性政策。在此方面应由政府牵头，形成一套分配与整合以重新安排和界定出租屋产权、协调管理部门、房客登记为“起点”，以租赁收益、提高绩效、退房信息管理为“终点”的工作体系，以此来保证改造和建设同步的活动有章可循、有法可依。

2.预防性政策。制定“城中村改建政策”这一过程，应给一系列涉及其中的低收入流动人口居住谋相应的福利，为“城中村”居民所应获得的持续生存谋相应的保障作为一切活动的“出发点”，坚决保障村民的合法权益，防止城市政府通过改造谋取“城中村”的区位利益，赚取土地差价。坚持政府开发最优，减少开发商的直接参与。

参考文献：

[1]游艳玲，吴法，向静静.城中村改造与低收入流动人口安置研究[J].科技促进发展，2010（07）.

[2]夏勇.低收入群体住房保障法律问题调查研究——以郑州市城中村为例[J].东方企业文化，2015（05）.