企业信用评价体系建设初探——以房地产开发企业为例

彭 雁 陶艳春

企业信用评价体系建设初探——以房地产开发企业为例

彭 雁 陶艳春

房地产开发企业信用评价体系建设，既是房地产市场信息对称的要求，也是推进房地产行业管理的要求，在市场经济不断深化的趋势下，成为近年来规范房地产管理工作的研究方向之一。本文将通过对房地产开发企业信用评价建设思路、基本内容和评估原则的探讨，对房地产开发企业信用评价体系建设提出了意见和建议。

房地产开发企业 信用评价体系

房地产开发企业信用建设是一个系统工程，作为社会信用体系建设的一项内容，其关键是建立信用的标准体系及评估体系。从社会信用体系的内容可以看出，无论是企业信用、政府信用还是个人信用，其中很重要的一环就是信用评估或称信用评级。因为信用的核心问题是信息不对称问题，信用评级是解决信息不对称问题的关键，通过信用评级可满足市场主体对客观、公正、真实信用信息的需求。信用评估是由具有相关资质的评估中介机构，本着“独立、客观、公正”的评估原则，依据有关法律、法规、规章、制度和科学合理的分类、分行业的评估指标体系，通过规范有序的工作程序和科学的专门方法，在调查、分析、比较、测定基础上，对以经济实体为主体的各经济组织的基本素质、偿债能力、经济实力、信用程度、经营效益及发展前景等诸多方面，做出综合评价的一种有偿服务。信用评估是以简明的符号表示评价结果，以鲜明的立场，科学、客观的态度，独立、公开、公平、公正的原则为社会提供服务，是一种提供、创造信息的劳务活动。信用评估所产生的信息是可共享的，具有鉴定信用和评价资信的功能。

一、房地产开发信用评价体系建设的思路

房地产开发企业信用评价的基本思路是，从企业信用风险的内涵出发，充分借鉴和参考有关信用评级方法，对影响企业信用状况的各种因素及其变化趋势进行全面系统的考察，在定性分析和定量分析、静态分析和动态分析的基础上，综合评定企业的信用等级。企业信用综合评价，是根据信用风险的内涵，将信用风险分为信用能力和信用意愿两个方面。对信用能力的分析从现金流量和其他现金来源对履行各种契约的保障程度入手，充分考虑宏观经济环境、产业发展趋势、政策和监管措施等企业外部因素和基本经营、管理素质等企业内部因素的影响，从而对企业履行各种契约的能力做出判断，给出企业的信用能力评价。对信用意愿的分析从企业的诚信记录入手，结合信用能力的分析，分析产生各种不良记录的原因，是能力问题还是意愿问题，从而对企业履行各种契约的意愿做出判断，给出企业的信用意愿评价。最后，综合考虑能力和意愿的评析，确定企业的信用等级。在企业信用评级过程中，应当注意把行业特殊性与市场普遍性相结合，充分考虑行业特点；把纵向比较与横向比较相结合，提高分析结果的准确性和可比性。

二、房地产开发企业信用评价的基本内容

（一）企业客观信用能力

企业客观信用能力是指企业近3年开发经营过程中形成的不随主观意志改变的、能体现企业履行信用的能力。这是对企业经营历史的重要总结，也是保障企业未来持续经营和履行信用的基础。企业客观信用能力包括企业的经营年限、注册资本、开发能力、人员素质、银行资信等级和财务信用能力。其中企业的经营年限，是指企业建设与成长的年限，一个具体的房地产开发项目周期至少2～3年。因此对房地产开发企业进行客观全面的信用评价，其周期最少是3年，企业经营年限只有大于3年才能参与评价。企业开发能力是指企业开发经营过程中开发建设的项目总的规模，主要考察企业现有的开发能力和单项开发能力。财务信用能力是通过对企业近3年财务状况的评价，考察企业未来偿债能力、竞争力、发展能力，判断企业是否处于良性发展及识别和控制风险的能力。为准确反映企业信用能力，这个指标体系又可分为偿债能力（长期偿债能力与短期偿债能力）、运营能力、发展能力和盈利能力四方面。

（二）企业经营信用情况

企业的信用建设应当是建立在法制建设的基础上的。因此，开发企业在经营活动中发生现行法律、法规中罚则部分列举的禁止行为，并经政府主管部门处罚或经查实的，应当扣重分直至采取一票否决。对开发企业经营行为信用的考察评价实质上是在企业合法经营的基础上对企业信用行为的考察评价。即考察企业在各阶段基本合法的经营活动中存在的瑕疵、纰漏和问题。其核心部分是企业在经营全过程中的信用表现，企业大部分活动集中在生产经营，所以这项指标权重应当设置为50%以上。结合房地产行业和房地产开发企业的特点，可以按开发项目的过程分为前期建设、开发建设、销售租赁和前期物业4个阶段。由于企业在各阶段都有大量经营行为，逐项罗列不仅较为繁琐，且容易分类不清会，因此，这项指标的评价方法可以通过评审参评企业是否发生评价标准中列举的企业不良信用行为，并扣相应分数进行评估。因此，罗列的不良行为应当是比较常见或易于判别的，同时其他的类似行为也比较容易参照的。如企业符合所列要求或未发生所列不良信用行为的，得满分，每发生一项不良信用行为的，按标准扣分。

（三）企业履行社会责任信用情况

社会责任有法律和道德两个层面。从法律层面上讲，企业做到守法经营、依法纳税，就是一个合格的企业公民。从道德层面上讲，企业应该有一个积极、健康、向上的企业文化，即不仅要做一个合格守法的企业，更要做一个有社会责任感、有发展潜力的企业。这项指标应当从企业对所有者、员工、消费者、合作方、政府、社会公益、环保节能和企业的社会荣誉8个方面全面考察企业履行社会责任的信用。这里重点阐述其中的几个方面，首先企业所有者是企业的主人，可能是股东或普通持股人，也可能是发起人和国有资产管理人。其次员工是企业的主体，是企业发展的有生力量，对员工的信用体现了企业健康成长的文化理念和履行劳动法规的情况，这也是履行社会责任的一项重要表现。第三消费者是企业产品和服务的最终使用者，尊重消费者权益是企业的基本社会责任，这里面包含消费者满意度和企业投诉处理情况。第四企业对政府的信用集中体现在履行受让土地合同、依法建设销售房屋、纳税和就业4个方面。第五环保节能，建设节约型社会是新世纪的构想，环保节能一直受国家大力倡导，因此加入该项指标也是倡导节能环保、加快产业升级的要求。第五是社会公益方面，社会公益主要反映企业从事公益慈善事业的情况，直接反映了企业的社会责任心。第六是企业荣誉，主要指企业获得省、部级以上国家行政主管部门或全国行业协会表彰、授牌等。

（四）实行一票否决制

在设立评估指标时，为有效规范企业的经营行为，起到对严重违规企业的惩戒作用，可以行使一票否决制，企业存在严重违法违规行为或者失信行为、造成恶劣影响的不予评价。这些行为包括：

第一，企业法定代表人或执行合伙人、主要股东或合伙人因执行企业职务的行为犯罪，被依法追究刑事责任的。第二，违反房地产相关法律、法规、规章规定，例如未取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设工程开工证》进行开发的。第三，在未解除商品房买卖合同前，故意将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的。第四，虚构事实或隐瞒真相，对与一方当事人串通，相关当事人进行误导或欺诈，给当事人造成重大损失的。第五，开发的房地产项目存在重大质量问题，造成严重后果的。第六，被有关机关或行业协会认定，采取不正当手段恶性竞争，严重损害行业或同行声誉、利益的；如在投标过程中串标、围标等舞弊行为。第七，消费者集体投诉并经核实为有责投诉，但未对投诉事件进行处理的。第八，威胁、恐吓、殴打行政执法人员或者采取其他方式阻碍行政执法人员依法履行职责的。第九，三年内有偷、逃、抗税记录的。第十，近三年发生特别重大安全事故的。

三、企业信用评估的特征和原则

（一）信用评估的特征

1.公允性。信用评估的主客体之间是一种委托或自觉行为，双方之间没有任何利害关系。评估主体承担着对评估客体进行独立公正判断的鉴定和验证的职责，处于完全独立地位，不受任何干预、干扰，因而也决定着信用评估必须具备社会公证功能，向社会、公众、投资者等提供和创造具有公证的信用等级信息。

2.征询性。信用评估作为一项中介服务，并不是在缔造经济承诺契约的各方之间进行仲裁，而是对契约承诺者的信用状况进行评判，目的是为市场提供信用信息。因对信用评估客体作出信用等级评定，是社会、公众，尤其是消费者、政府部门最迫切需要了解的信用信息。

3.权威性。客观实际要求信用等级的评估结果必须具备客观真实性，具有高度的权威性。否则，信用评估将失去其生存发展的意义。所以，信用评估必然选择走信用评估专业人员的评价与信用评估专家组织鉴证相结合道路。

4.时效性。信用评估结果作为一种社会公允信息，是在一定时间、一定地点，根据一定条件，经过综合评价而形成的，具有一定时效性。时问、地点、条件等发生变化，信用等级的评定结果也将随之改变，否则，势必失去其客观可靠的基础和权威性，失去其信用公证的作用。

5.规范性。信用评估的规范化为企业信用建设创建了良好的平台。企业信用评估是通过对企业相关内容的全面考核，做出企业信用状况的整体评价。

（二）企业信用评估的原则

1.恪守“独立、客观、公正”的评估宗旨。信用评估采取静态分析与动态分析相结合，定量分析和定性分析相结合，历史统计分析和未来趋向预测相结合、专业评估与专家鉴证相结合的评估方法。在评估的过程中，严格恪守评估原则和诚实科学的职业操守，做到层层把关，环环相扣。广泛与各相关部门联络和沟通，寻求理解与支持，在坚持规范化的信用评估程序的基础上，积极依靠专家评审组和专家委员会的专家鉴证作用，保证评估质量。

2.坚持“五统一”原则。统一信用评级的意义客观上要求建立统一的信用评级制度，保证以下五方面的完全统一：统一评级范围；统一评级标准体系；统一评级组织和实施程序；统一信息披露；统一评后监督和跟踪监测。

四、企业信用评估的现状

信用是房地产开发企业在开发能力、信贷、纳税、合同履约、产品质量、社会责任等诸方面综合实力的反映，是企业生命力和核心竞争力的重要体现，是行业的社会责任和道德基石。完善我国社会主义市场经济体制是一个系统工程，社会信用体系建设是其中关键的一环。国家已将社会信用体系建设摆到议事日程上来，今后政府将把对行业的监管逐步转变为对企业信用信息的监管，就房地产行业来讲对企业的资信管理将逐渐取代资质管理、许可管理等各项行政管理。因此建立房地产行业信用评价体系是建立房地产长效机制，实现房地产行业可持续发展的重要举措，也必将推动和促进全社会信用体系的建立和完善。

（作者单位为安阳市城市开发与公建管理办公室）

彭雁（1969—），女，河南林州人，中央财经大学会计专业本科，经济师，财务负责人。陶艳春（1975—），女，河南内黄人，清华大学房地产专业硕士研究生，副高级工程师，副主任。］