楼市冷，股市热？

谢九

在新一轮调控打压之下，楼市的投资预期开始出现转变，积弱已久的股市是否会迎来机会？

国庆期间，20多个大中城市先后实施限购限贷，楼市的政策蜜月期暂时告一段落，“抑制资产泡沫”开始正式付诸行动。

新一轮的调控刚刚开始，效果就已经迅速显现。以北京为例，“9·30”新政出台之后，无论新房还是二手房的成交量都断崖式下跌，市场中介机构的统计数据显示，10月1日至10日，北京新建商品住宅共网签560套，与上月同期相比大幅下跌68.7%，全市二手住宅共网签2810套，与上月同期相比大幅下跌65.7%。上海、深圳等一线城市的楼市成交量也出现不同程度的下跌。在此期间，买家毁约、卖家降价的新闻也频频传出，和国庆之前的火爆场景相比几乎是一夜变天。

虽然现在就此断言楼市将迎来历史性拐点还为时过早，不过从短期来看，始于今年初的这一轮楼市上涨周期已经基本上终结。本轮楼市大涨主要有四大原因：一是供求关系紧张，二是资产荒背景下人们对资产保值增值的追求，三是宽松货币支撑，四是楼市“去库存”的政策大背景刺激。在经过了将近一年的大涨，以及政策环境的变化之后，支撑楼市大涨的四大因素已经大幅弱化。

从供求关系来看，一线城市的供求是一个长期存在的矛盾，不过从短期来看，在经过了将近一年的成交井喷之后，潜在的需求已经得到了极大的释放，供求紧张的局面得到了一定的缓解。考虑到一线城市较高的限购门槛，下一波大规模的真实需求，可能还需要数年时间才能重新培养起来。

从资产保值增值的角度来看，在本轮楼市启动之前，楼市已经沉寂了大概两年时间，在去年股市泡沫破灭之后，大量流动性无处可去，楼市成为相对的价格洼地。而楼市一旦开始上涨，带来的财富效应吸引了更多的资金进场，于是最终形成了这一轮暴涨。目前楼市价格在经过大幅上涨之后，和其他资产相比，已经成为价格高地，从投资的角度来看，即使仍有长期投资价值，短期之内也会让很多资金选择观望。

从货币环境来看，这一轮楼市上涨，货币因素起到了极大的推动作用。首先是利率降到了史无前例的新低，以首套房八五折利率来看，利率只有4%，低利率刺激了购房者的高杠杆，导致下半年的新增人民币贷款几乎全部流向住房贷款。除了利率极低之外，银行对房贷大开方便之门，购房者获得房贷的便利性之高也是前所未有的，这也在很大程度上刺激了楼市的成交。大概在2013年前后，银行对房贷审批极严，购房者最终获批房贷需要很长的周期，但现在获得贷款极其容易。在“北上深”等一线城市，很多购房者都是“以小换大”，3套甚至4套房形成连环单的案例非常普遍，现在银行放贷的便利性，使得即使3套甚至4套以上的连环换房，也可以很顺利地实施。如果银行开始重新执行较严的放贷标准，拉长房贷周期，二手房市场的很多连环单将无法成交，这将对“北上深”等一线城市的成交带来很大打击。

最后，政策层面对楼市的态度转变，可能是楼市短期之内面临的最大风险。去年11月的中央财经领导小组第11次会议提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，去库存成为房地产市场的主旋律，这就使得政策层面对楼市以鼓励和刺激居多。不过随着越来越多的城市楼市进入高烧模式，政策层面开始发生微妙变化。今年7月份的政治局会议，罕见提出了“抑制资产泡沫”，虽然并未直接点名房地产，但剑指何处市场均是心知肚明。

不过令人意外的是，在政治局会议提及抑制资产泡沫之后，并没有出台明确相关的具体措施，楼市在经过短暂惊吓之后，在最近两个月又开始新一轮上涨，这就使得国庆期间20多个城市纷纷出台限购限贷政策，政治局会议提及的抑制资产泡沫，终于开始落到实处。以此来看，这一次20多个城市的调控显然并非偶然，而是和7月份的政治局会议一脉相承，如果这一轮调控效果不理想，不排除还会有进一步的调控措施出台。从过去十几年房地产市场的历史来看，基本上都是延续着“上涨、调控、冷却、放松、上涨、调控”的模式，现在显然是来到了新一轮调控周期之中。

在20多个城市宣布限购限贷之后，预计还会有更多的城市加入进来，短期来看，这一轮楼市的高烧模式将基本终结。在楼市的投资预期发生逆转之后，大量的流动性将不得不重新做出选择，楼市之外，股市是否会成为下一个目的地？

从去年6月份股市泡沫破灭之后，股市已经在熊市里沉寂了一年多时间，无论从回调的深度还是时间长度来看，都可算充分。从估值水平来看，目前A股市场仍然呈现出强烈的分化格局，以大盘蓝筹为主的上海市场市盈率较低，只有15倍左右，深市主板市盈率稍高，大约26倍左右，深市中小板市盈率51倍，创业板78倍，即使在经过了大幅下跌之后，中小板和创业板的估值依然保持在很高的水平线上。不过对于A股市场而言，估值从来不是困扰市场上涨的最主要因素，资金推动和投资者信心才是最主要的引擎。

在楼市遇冷之后，资金向股市转移还是具有较高的概率。目前中国实体经济的回报率较低，未来很长一段时间里，资金脱实入虚的趋势都难以有实质性改变，加之资产配置荒的压力在未来有增无减，大量资金依然在寻求保值增值的途径。在2016年的大部分时间里，楼市成为承接流动性的主要场所，如果资金从楼市撤出，可以选择的去处其实相当有限。在人民币贬值和美元升值的预期下，部分资金会选择兑换美元，但这只是少数高净值人群的选择，更多的资金还是会在国内寻求回报。债券市场是一个选择，不过债券市场的牛市已经持续了很长时间，未来的回报空间已经越来越小，放眼国内其他大类资产，股市成为不多的选择之一。

去年轰轰烈烈的“国家牛市”虽然最终以泡沫破灭收场，但从中国经济的角度而言，终究还是需要一轮牛市的支持。如果政策层面能够给予股市东风，就有可能成为楼市资金转战股市的催化剂。作为供给侧改革的重要内容，企业降杠杆开始提上改革日程。10月上旬，国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，除了近期关注度极高的债转股之外，发展股权融资被列为降杠杆的重要途径。意见指出，要“拓宽股权融资资金来源，鼓励保险资金、年金、基本养老保险基金等长期性资金按相关规定进行股权投资，有序引导储蓄转化为股本投资，积极有效引进国外直接投资和国外创业投资资金”。

近期宏观经济出现回暖态势，也为股市提供了一定的基本面支撑。尤其是9月份的PPI数据结束了54个月的负增长，同比上涨0.1%，成为近期中国经济数据中的最大亮点。虽然现在断言中国经济已经企稳还为时尚早，不过对于股市而言，这已经可算是相当积极的信号。