房产怪象背后的资产荒

宋慧芳

给楼市“强身健体”，要尽快出台长效制度，减少行政干预，拓宽居民投资渠道，化解购房人焦虑。

国家统计局9月19日公布的8月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，房价同比、环比上涨的城市数量均有上升，一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅同样也继续扩大。涨，成了今年楼市的主题词。不仅是房价涨，地价也在涨，尽管如此，抢房、抢地现象在一线城市和部分热点城市屡屡上演。

诸多资管人士将此轮房价暴涨归因于资产荒下投资资金的主动选择。在利率下行周期及利率市场化改革态势下，存款的吸引力正逐步降低，而盛极一时的互联网金融在一系列风险事件的冲击下，也正褪去高收益的光环，股市疲软和债市刚兑被打破的风险也促使投资者更加谨慎。如同一年前的股市一样，今年以来一线城市以及一些热点二线城市的楼市行情，亦属资金市。经济增长下行压力加大，“安全资产荒”恶化，资金流向楼市亦属必然。

抢房的恐慌、焦虑，如何解？

9月21日，一则*ST宁通B卖北京两套学区房进行保壳的消息，刷爆了网站和微信朋友圈。一家公司卖两套房原本没什么稀奇，但奇特之处在于，两套房的收益有望神奇地把公司从退市的边缘拉回来或使公司扭亏为盈。

*ST宁通B的公司全称为南京普天通信股份，是中国普天集团旗下的国家大型通信制造企业，主营业务为通信网络、物联网应用和自动化集成加工等高端技术产业。不过这家公司的业绩并不好。今年上半年*ST宁通B净利润同比亏损扩大至2110.91万元。因连续两个会计年度出现亏损，该公司已经被实行退市风险警示。

为保壳，普天通信出了奇招。*ST宁通B公告显示，公司通过北交所转让北京市西城区两套学区房，两套房产账面净值总计为129.74万元，评估值为2272.62万元，若能按评估价成交，本次房产转让预计产生净利润1200万元。

事实上，想出卖房保业绩这招的不止普天通信一家公司。同一天，云赛智联披露，将上海金穗路一处房产卖给了华鑫控股，云赛智联将获得5.04亿元收入，最终实现转让收益约1.86亿元。而今年上半年，云赛智联归属母公司的净利润只有7073万元，还不到这次卖房收益的零头。

公司如此，普通投资者对房产的疯狂更甚，房价的连续上涨，让购房人陷入了恐慌和焦虑中，无论是刚需、改善抑或是投资，都在寻求机会入市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示，产生恐慌的原因有两点，第一是有比较朦胧的购房意识，但一直没有被激活，而部分谣言和购房者心理波动，会使得此类购房意识突然增强。第二是房价上涨或者说购房资格收紧，会使得此类购房情绪比较波动，这是关键点，即要锁定购房成本。焦虑与恐慌存有区别。恐慌是因为价格飞涨，而焦虑是因为购房者存在困惑，一种是对市场看不清，还有一种是明确市场动向，房价还会涨，但对于在哪里进行投资，投资什么物业不明确等多种形态。

当那么多拥有房子且甚至不止一套的购房人，开始为房子而焦虑的时候，房子已经脱离了它的居用功能，成为一种金融工具。除去无房的刚需，很多人的焦虑来自担忧自己的财富能否增值、来自和其他“成功炒房人士”的攀比。

“不能否认普通人追求财富增值与美好生活的努力。而在货币超发、人民币贬值的预期下，买房确实也是当下普通人对抗资产缩水的重要途径之一。”严跃进表示。

资产荒愈加凸显，怎么办？

丽娜自己做外贸生意，先生在某国企工作。因为去年先生的单位从市中心搬到了钱江新城，家住杭州城西万家花城的丽娜夫妇动了心思换房。今年开年，从绿城杨柳郡开盘日光开始，杭州楼市逐渐回暖，平时一贯懒散的丽娜也跑盘勤快起来。4月份，丽娜听房产圈的朋友说，很多楼盘开始补涨，想出手的要动作快一点，当时，丽娜并不以为然：“大不了今年不买房，又不是非买不可。”

不过，在朋友的推荐下，后来丽娜夫妇去看了绿城留香园的房子，各方面都挺中意，于是在今年4月下单买了一套139平方米的户型，单价不到4万元/平方米。自从买了这套房子，丽娜对楼市行情开始上心起来，对房地产市场倾注了极大热情。

7月份几个朋友聚会，席间丽娜感叹，粗粗算一下，几个月前买的留香园那套房子，按楼盘最新开盘报价，账面盈利已经差不多60万元了。“这才几个月啊，比工作赚钱轻松多了。”按她的说法，这两年外贸生意不好做，很多单子都取消了，今年来利润下滑了很多，相比起来，通过买房实现财富增值，快速便捷，而且可以利用杠杆，简直是最佳投资渠道。“我研究楼市两三个月了，有发言权。钱放在手里只会贬值，不如投资一些优质房产。”她以恨铁不成钢的心情指点着自己几个没有换房的朋友。

即便是限购政策出来之后，丽娜还是坚决认为优质的房产能升值，因为距离上次朋友聚会两个月时间，她留香园的房子账面盈利已经从60万元提高到100万元了。与此同时，丽娜开始把外贸生意的一部分资金也抽调回来准备投资房地产。像丽娜这样的投资客，不在少数，但是就目前来看，丽娜还是比较成功的。然而也存在一部分的购房焦虑者，他们害怕楼市泡沫破裂，买了的房产会跌，进而成为接盘侠，可是不投资房产也不知投资什么。

“出现这种购房焦虑的实质是其背后的资产荒，由于缺乏风险收益比良好的资产，拥有大量过剩资金的经济主体面临着资产配置的难题。”严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示，“购房焦虑就主要集中在持有一定的资产的中产阶层，随着观念的觉醒，为了使其能够增值，大量资金急需配置，但是配置到哪里这就成了问题。与投资实业或制造业相比，过剩的资金往往最终进入房地产，再加上资产荒往往出现在货币宽松周期内，这使得房地产存有一定的资产泡沫，进而形成一种恶性循环的可能。信贷越是愿意向楼市注水，投资需求的旺盛就越容易推高房价，房价“只涨不跌”的表象又会加深人们对房产保值增值的笃信。”

从今年房价上涨的原因看，除了在去库存的主题下房地产政策的刺激，以及货币政策的配合之外，从今年全球和中国经济的大周期看，在全球经济复苏仍然乏力的情况下，外围市场不断扩容的负利率政策引发的资产荒也是资金大量进入房地产的主要原因，不仅仅是中国的资金，全球的资金都在寻找安全资产。这样，在国内制造业仍然面临困难的情况下，一二线城市的房地产就成了大量资金流入的首选。7月份引人关注的金融数据就是一个明证：人民币贷款单月增加4636亿元，但居民中长期贷款就增加了4773亿元，居民新增中长期贷款绝大多数就是房贷。

而全民炒房一个深层次的原因，在于货币政策。“所谓货币之水，房产是容器。”在亚太城市房地产业协会会长谢逸枫看来，没有超发的货币，房地产市场不会如此癫狂，所谓的资产荒，与资产泡沫有相当大的联系度。

中原地产市场分析师卢文曦认为，现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒，导致购房者出现了恐慌、焦虑，要解决这个问题只能从三方面下手：降低资金潮水水位、增加优质资产、缓解购房者的恐慌焦虑情绪。

“三方面都需要政策加码。信贷不能只投入到房地产，要有政策约束信贷进入实体。房地产去库存也不能只去一二线，银行对三四线城市应该增加利率优惠。政策应对恐慌情绪有所作为，通过增加土地供应给市场以平稳的预期。”卢文曦表示。